Aplikační problémy ve smluvním právu - část IV.

Závdavek

Mezi sankčními instituty je bezesporu nejzajímavější závdavek (srov. § 1808 a 1809 občanského zákoníku). Závdavek představuje nový právní institut, který starý občanský zákoník neznal. Historicky u nás však byl znám a upravoval jej Všeobecný občanský zákoník z roku 1811, který v Rakousku dodnes platí. Důvodová zpráva závdavku připisuje trojí funkci - jednak funkci důkazní (byl-li závdavek dán, potvrzuje se tím, že smlouva byla uzavřena. Strana, která závdavek přijala, nemusí dokazovat, že došlo k smluvnímu konsensu, a důkazní břemeno se přenáší na druhou stranu, která, popírá-li uzavření smlouvy, musí dokázat, že smlouva uzavřena nebyla. To se uplatní především ve smlouvách uzavřených ústně.). V této souvislosti stojí za zmínku, že závdavek musí být výslovně sjednán (na rozdíl od zálohy - srov. § 1807 občanského zákoníku).

Další funkcí je funkce zajišťovací: závdavek se dává jako jistota, že dluh bude splněn; věřitel si tedy může závdavek podržet až do splnění dluhu.

A konečně funkce sankční: nesplní-li smlouvu strana, která dala závdavek, propadá závdavek druhé straně; nesplní-li smlouvu strana, která závdavek přijala, musí vydat druhé straně dvojnásobek závdavku.

Právě ohledně sankční funkce vyvstávají dotazy, které však ani důvodová zpráva ani text občanského zákoníku nejsou s to zodpovědět. Oproti smluvní pokutě (srov. § 2051 občanského zákoníku chybí u závdavku úprava přiměřenosti. Chybí také právní úprava umožňující soudu nepřiměřeně vysoký závdavek moderovat. Nejasnosti jsou také u nesplnění závazku – postačí prodlení či drobné vady a nedodělky? Zřejmě ano, což je ovšem z hlediska možné újmy nesrovnatelné s tím, když strana nesplní závazek vůbec.

Poskytl-li tedy např. kupující při sjednání koupě automobilu závdavek ve výši poloviny kupní ceny, bude muset prodávající v případě, že ve sjednaném termínu automobil s konkrétními vymíněnými vlastnostmi nedodá, vydat kupujícímu dvojnásobek. Kupující si pak obratem za tuto částku může zakoupit vůz obdobných vlastností (ale třeba jiné barvy), který má prodávající skladem.

Otázkou je rovněž vztah k náhradě škody. Dle ustanovení § 1808 odst. 2 věta druhá občanského zákoníku má strana, která dala závdavek právo požadovat, aby jí buď bylo vydáno dvojnásobně tolik, anebo aby dlužník dluh splnil, nebo, není-li splnění dluhu již možné, náhradu škody. Tyto možnosti vedle sebe stojí alternativně. S ohledem na dispozitivní charakter právní úpravy si však zřejmě lze sjednat i možnost uplatnění náhrady škody vedle vydání dvojnásobku jistoty.

V případě odstoupení od smlouvy podle § 1809 občanského zákoníku není řešen důvod odstoupení. Zde lze tedy dospět k naprosto absurdní situaci, kdy strana, která závdavek přijala, odstoupí pro porušení povinností druhou stranou, a tato strana, která odstoupila, je povinna vydat té, která smlouvu porušila, dvojnásobek závdavku.

Výhodou závdavku je, že je upraven dispozitivně. Nicméně opatrnost při sjednávání (a přijímání) závdavku bude určitě vždy na místě.

Problematická ustanovení úpravy smluvních typů

Na závěr bych se ještě ráda věnovala problémovým ustanovením jednotlivých smluvních typů. V případě nájemní smlouvy opustil § 2254 odst. 2 občanského zákoníku bez jakéhokoli zdůvodnění některé z prvků právní úpravy kauce tak, jak ji znal starý občanský zákoník v ustanovení § 686a. Dle tehdejší úpravy byl pronajímatel po skončení nájmu povinen vrátit nájemci (nebo jeho právnímu nástupci) nevyčerpané peněžní prostředky s příslušenstvím, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, nedohodly-li se strany jinak. Kauci přitom mohl pronajímatel započítat na úhradu pohledávek na nájemném nebo na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu nebo na úhradu jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných.

Oproti tomu dnešní koncepce počítá s vrácením jistoty při skončení nájmu (tj. již v den skončení), což může činit problémy (v den předání bytu nebude mít pronajímatel pravděpodobně k dispozici vyúčtování záloh na služby). Pronajímatel si může započíst to, „co mu nájemce z nájmu dluží“. Zřejmě tedy vedle dlužného nájemného a úhrady za služby může pronajímatel započíst i škodu, kterou mu nájemce způsobil. Zde pak vidím, živnou půdu pro spory mezi nájemcem a pronajímatelem, jestli nájemce byt poškodil, nebo jestli se jedná o běžné opotřebení. V tomto směru je pozice nájemce oslabena, protože to bude on, kdo se bude muset vrácení jistoty domáhat (a mnohdy to předem z důvodu vysokých nákladů a vyhlídky na letitý spor vzdá).

Další problém činí „vrácení jistoty se zákonným úrokem“. Co se má na mysli zákonnou sazbou, lze dovodit z § 1802 nového občanského zákoníku. Toto ustanovení říká, že: „Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka v době uzavření smlouvy.“ Vzhledem k tomu, že žádný právní předpis zatím výši úroku pro tyto účely nestanovil, bude se muset pronajímatel řídit poslední větou uvedeného ustanovení. Zjistit výši úrokových sazeb bank v okolí bydliště nebo sídla pronajímatele není až tak snadné. Pronajímateli bych rozhodně doporučila, aby v nájemní smlouvě výslovně výši úročení jistoty sjednal.

Již za účinnosti starého občanského zákoníku se diskutovalo o charakteru podnájmu v podobě pronájmu bytu prostřednictvím agentur (či obecně jakékoli třetí osoby). Podnájemce totiž nepožívá takřka žádné ochrany (oproti nájemci). Jedná se o obcházení ustanovení na ochranu nájemce? Nebo je tento postup regulérní a je vyjádřením smluvní svobody účastníků? Na tyto otázky nám ani právní úprava účinná od 1. ledna 2014 nepřináší odpověď a judikatura k této problematice též chybí.

Prostá otazníků není ani kupní smlouva, konkrétně práva z vadného plnění při prodeji zboží v obchodě (srov. § 2165). Zákon pracuje s pojmem „vyskytnout se“ - vada se vyskytne v době 24 měsíců od převzetí.

Dle jednoho výkladového přístupu zde na rozdíl od pojetí v § 626 odst. 1 starého občanského zákoníku jde o zřejmé posílení postavení kupujícího, když dříve byla stanovena propadná lhůta pro uplatnění práv z odpovědnosti za vady. Tu nahradil zákonodárce režimem promlčení a doba 24 měsíců slouží pouze časovému omezení výskytu vady.

Naproti tomu stojí jiný výklad, kde ze spojení ustanovení § 2165 s § 2100 občanského zákoníku „Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. ….“, došli mnozí právníci k závěrům, že s účinností od 1. ledna 2014 zákonná záruka na zboží zakoupené v obchodě končí.

Zastánci tohoto názoru uplatňovali systematický výklad. Z obecného ustanovení upravujícího práva z vadného plnění vyplývá, že nároky z vad zakládá pouze vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího. Tedy, že se musí jednat o vadu existující již při převzetí věci, přičemž vada se dle ustanovení § 2165 odst. 1 může vyskytnout – tedy projevit - do 24 měsíců od převzetí zboží.

Vzhledem k jednoznačnému postoji ministerstva průmyslu a obchodu a ministerstva spravedlnosti, které ve svém společném stanovisku ještě v roce 2013 uvedly, že se na záruce nic nemění, se situace uklidnila.

Nicméně s ohledem na výše uvedenou argumentaci by bylo dle mého názoru vhodné v rámci případných dalších novelizací občanského zákoníku na tuto nesystematičnost pamatovat a nejednoznačné ustanovení upravit.

Ustanovení § 2161 odst. 2, které stanoví, že „Projeví-li se vada v průběhu šesti měsíců od převzetí, má se za to, že věc byla vadná již při převzetí.“ lze vnímat jako jakousi zákonnou záruku v délce šesti měsíců Jelikož se jedná o vyvratitelnou domněnku, může se prodávající své odpovědnosti zprostit tím, že prokáže, že věc vadu při převzetí neměla.

Ke změnám oproti obchodnímu zákoníku došlo v případě smlouvy o dílo. Zásadní je změna při řešení otázky nároku na zaplacení ceny díla, jestliže má dílo vady. Připomeňme, že judikatura dovodila k úpravě v obchodním zákoníku, že dílo, které je vadné a má nedodělky, nelze ve smyslu § 554 odst. 1 obch. zák. považovat za dílo provedené, a to ani tehdy, když je objednatel převzal. Pokud mezi účastníky nebylo sjednáno jinak, zhotoviteli v takovém případě právo na zaplacení ceny díla nevzniklo (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. března 2002, sp. zn. 29 Odo 11/2001.

Oproti tomu podle § 2604 občanského zákoníku platí, že dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno. Zákon nyní hovoří toliko o dokončení díla, nikoli řádném ukončení, tedy tzv. bez vad. Dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. V takovém případě přebírá objednatel dílo s výhradami nebo bez výhrad (srov. § 2605 občanského zákoníku). Znamená to, že i když má objednatel k dílu výhrady, ale takové dílo může sloužit svému účelu, lze považovat za dokončené. Je-li současně předáno, vzniká zhotoviteli právo na zaplacení ceny díla. Pro zhotovitele přináší tato úprava větší jistotu než stará právní úprava, na druhou stranu je otázkou, do jaké míry bude motivován provést dílo v odpovídající kvalitě.

Ustanovení § 2623 až § 2630 občanského zákoníku upravují zvláštní režim stavby jako díla. Velmi podstatným prvkem je spoluodpovědnost dalších osob spolu se zhotovitelem za vady díla. Dřívější úpravy, ať už v obchodním zákoníku, nebo starém občanském zákoníku, byly postaveny na výlučné odpovědnosti zhotovitele za provádění díla. Vedle zhotovitele zde nyní solidárně vystupuje vedle zhotovitele s tzv. poddodavatel, dodavatel stavební dokumentace a konečně i ten, kdo prováděl dozor nad stavbou. Otázkou je výklad pojmu „stavební dokumentace“. Zde bych vyšla z vymezení prof. Karla Marka, kdy za dokumentaci stavby označuje takový souhrn dokladů, které se pro stavbu zpracovávají v souvislosti s funkcemi, které budou plnit. Na prvním místě tedy dokumentace při přípravě investice (technicko-ekonomické studie nebo studie souboru staveb), následně se ve druhé fázi obvykle zpracovávají jednotlivé stupně projektové dokumentace: dokumentace pro územní řízení, dokumentace pro stavební řízení, dokumentace pro provádění stavby zpracovaná projektantem nebo zhotovitelem. Kromě těchto dvou stupňů projektové dokumentace bývají zpracovávány realizační dokumentace stavby, dokumentace skutečného provedení stavby. Zpracovateli jednotlivých dokumentací mohou být různé osoby, jejich podíl na vzniku vad bude různý (v některých případech žádný). Podle § 2630 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku platí, že společně a nerozdílně se zhotovitelem je zavázán ten, „kdo dodal stavební dokumentaci, ledaže prokáže, že vadu nezpůsobila chyba ve stavební dokumentaci“. Tato konstrukce podle mého názoru vytváří prostor pro to, aby objednatel zažaloval poměrně velký okruh osob, pro jednotlivé projektanty pak bude zatěžující prokazovat, že chybu nezpůsobila chyba v té které dokumentaci.

Přečtěte si také první, druhou a třetí část článku.