Pojem excesivní závady nemovitých věcí sice zákon přímo nepoužívá, nicméně jedná se o závady definované v ustanovení § 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále také jako „OSŘ“), kde je konkrétně uvedeno, že „(2) Soud zároveň může rozhodnout o zániku nájemního či pachtovního práva, výměnku nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni, jestliže a) je nájemné či pachtovné, případně poměrná část výnosu z věci zcela nepřiměřená nájemnému či pachtovnému, případně poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklé nebo je-li věcné břemeno či výměnek zcela nepřiměřený výhodě oprávněného, a b) toto právo výrazně omezuje možnost prodat nemovitou věc v dražbě.“
Jedná se tedy o závadu nemovité věci v podobě:
a) nájemného;
b) pachtovného;
c) věcného břemene anebo
d) výměnku,
(dále v textu také společně jako „Závady“). Jako excesivní vyhodnotí soud závadu v případě, pokud je závada zcela nepřiměřená s ohledem na její povahu, poskytované plnění a hodnotu nemovité věci v čase a místě obvyklou a zároveň výrazně omezuje prodejnost dané nemovité věci.
Soud či soudní exekutor [při postupu dle OSŘ a v návaznosti na ustanovení § 69 zákona č. 120/2001 Sb. exekuční řád (dále také jako „EŘ“)] v rámci usnesení o ceně, (kterému předchází znalecký posudek na hodnotu nemovité věci) určí, které závady na nemovitých věcech prodejem v dražbě nezanikají. Zároveň však může být rozhodnuto o tom, že některé Závady prodejem v dražbě zaniknou, a to za předpokladu kumulativního splnění zákonem určených podmínek. Jako příklad si uveďme usnesení o ceně kde:
I. výrokem je určeno, kterých nemovitých věcí se dražba týká;
II. výrokem je určeno, co je příslušenstvím nemovité věci a co její součástí;
III. výrokem je stanovena cena nemovité věci včetně jejího příslušenství a součástí;
IV. výrokem je rozhodnuto, že prodejem v dražbě nezaniknou věcná břemena služebnosti inženýrských sítí a
V. výrokem je rozhodnuto o zániku věcného břemene užívání.
Hodnota nemovité věci je vždy snížena o hodnotu zatížení, je tedy nezbytné vyčíslit hodnotu Závady. Jak vyplývá ze samotného pojmu excesivní, aby bylo možné rozhodnout o zániku Závady, je nezbytné, aby samotné omezení vlastnického práva v jejím důsledku bylo zcela nepřiměřené a zatěžující nemovité věci více, než je obvyklé.
Jak je výše uvedeno, jako příklad excesivní závady je možné uvést služebnost užívacího práva, tedy věcné břemeno, které bude ku příkladu povinným zřízeno k nemovité věci za jednorázovou úplatu a na dobu neurčitou. Taková závada pak znemožňuje budoucí užívání věci i dispozici s ní a zároveň z daného zatížení případnému vydražiteli nebude plynout žádné plnění. Samozřejmě má pak případný vydržitel možnost domáhat se zániku služebnosti dle hmotného práva, nicméně nebývá zpravidla mnoho zájemců, kteří by si s takovouto zátěží chtěli nemovitou věc pořídit. Právě proto má soud či soudní exekutor pravomoc Závadu v souladu s ustanovením § 336a odst. 2 OSŘ zrušit. O zániku Závady bude rozhodnuto za náhradu anebo bez náhrady, přičemž se soud či soudní exekutor v odůvodnění usnesení musí náležitě vypořádat s důvody zrušení i výší náhrady. Obranou oprávněného ze Závady (např. oprávněného z věcného břemene) je odvolání proti usnesení o ceně.
Cílem ustanovení § 336a odst. 2 OSŘ je zejména ochrana oprávněného a věřitele. V praxi se totiž může stát, že dlužník, budoucí povinný, si je vědom toho, že dojde k prodeji jím vlastněné nemovité věci, a proto k ní zřídí věcné břemeno užívací, anebo nemovitou věc pronajme, a to za jednorázovou úplatu a na dobu neurčitou. Dlužník (a případně oprávněný ze Závady) by pak fakticky znemožnil dražbu nemovité věci, neboť je nepravděpodobné, že by zde byl nějaký zájemce o takovou nemovitost, pokud by soud nebo soudní exekutor neměli možnost Závadu zrušit. V takovém případě by mohlo dojít až k absurdní situaci, kdy by si oprávněný ze Závady vydražil nemovitou věc za velice nízkou cenu.
Nejvyšší soud České republiky se k excesivním závadám v rozhodovací praxi vyjádřil následovně: „Zjistí-li soudní exekutor, že se jedná o nájemní či pachtovní právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu, které splňuje podmínky pro zánik takového práva v souladu s ustanovením § 336a odst. 2 OSŘ, uvede ve výroku usnesení o ceně, že nemovitá věc není zatížena touto závadou, a rozhodne, zda tato závada zaniká s náhradou nebo bez náhrady, přičemž v odůvodnění usnesení uvede, co jej vedlo k tomuto závěru. [1] “Z daného rozhodnutí je patrné, že je vždy nutno v odůvodnění usnesení o ceně uvést důvody vedoucí k rozhodnutí o excesivních závadách jakožto i k náhradě za jejich zrušení. V dalším rozhodnutí se pak Nejvyšší soud České republiky zabýval tím, z čeho je náhrada za zrušení excesivní závady hrazena a dospěl k závěru, že: „Za excesivní závady lze přiznat osobám z nich oprávněným náhradu jen z výtěžku prodeje zástavy, který by zbyl v rozdělované podstatě po plném uspokojení zástavního věřitele, případně dalších pohledávek uspokojovaných při rozvrhu. To, kdy jsou splněny předpoklady k rozhodnutí o zániku tzv. excesivních závad, soud zkoumá v každém jednotlivém případě podle zjištěných konkrétních okolností. Jde-li o nájemní či pachtovní právo, výměnek nebo právo odpovídající věcnému břemeni, které vzniklo až poté, co již k nemovitosti bylo zřízeno zástavní právo, a bylo-li by zohlednění takové závady ve výsledné ceně prodávané zástavy na újmu (byť i částečného) uspokojení zástavního věřitele, je zpravidla odůvodněn závěr, že jsou dány předpoklady k rozhodnutí o zániku tzv. excesivních závad podle ustanovení § 69 EŘ a § 336a odst. 2 OSŘ.[2]“
Dobrovolná dražba a excesivní závady
V případě výkonu rozhodnutí nebo exekuce je tedy poměrně jasně dáno, kdy může být rozhodnuto o zániku Závad. Rozporuplným se v praxi ovšem ukazuje být použití ustanovení § 336a odst. 2 OSŘ v případě postupu soudního exekutora v souladu s ustanovením § 76 EŘ odst. 2, tedy v případě dobrovolné dražby: „(2) Exekutor může též provést dražbu movité či nemovité věci na návrh vlastníka či osoby oprávněné disponovat s věcí. Přitom postupuje přiměřeně podle ustanovení tohoto zákona.“ V praxi pak dochází k použití tohoto ustanovení například při zpeněžení majetku při likvidaci dědictví za použití ustanovení § 232 odst. 1 písm. d) zákona č. 292/2013 Sb. o zvláštních řízeních soudních (dále také jako „ZŘS“) anebo při zpeněžení majetkové podstaty v insolvenci podle ustanovení § 286 odst. 1 písm. d) zákona č. 182/2006 Sb. insolvenční zákon (dále také jako „IS“).
Názory odborné veřejnosti se neshodují v tom, zda je ustanovení § 336a odst. 2 OSŘ použitelné také v těchto případech dobrovolné dražby a judikaturou prozatím nebyla daná věc postavena najisto. Jako příklad je možné uvést názor D. Hozmana: „Věcná břemena a nájemní a pachtovní práva váznoucí na nemovité věci, která neposkytují vlastníkovi věci odpovídající (tržní) protiplnění a současně výrazně omezují možnost prodat věc v dražbě, nemůže soudní exekutor v případě dražby na návrh soudního komisaře (na rozdíl od dražby exekuční) zrušit. Tento závěr dovozuji z toho, že v řízení o provedení dražby na návrh soudního komisaře není účastníka v postavení povinného, není zde tedy osoby, která by se mohla k takovému procesnímu postupu kvalifikovaně vyjádřit (podáním opravného prostředku). Rozhodnutí o zrušení takové závady je spojeno se zjištěním obvyklé ceny, tedy je součástí „fáze“ ocenění majetkové podstaty, která předchází podání návrhu na provedení dražby. Současně účinky takového rozhodnutí nastávají až na základě zpeněžení nemovité věci, když § 236 odst. 3 zákona o zvláštních řízeních soudních spojuje přechod vlastnictví s nabytím práv a povinností spojených s vydraženou věcí.[3]“
Opačný názor pak zastává např. J. Kocinec: „Otázka, která však není v žádném komentáři zodpovězena, je, zda se o excesivní závadu jedná pouze a jedině v případě, kdy ji nelze odstranit jiným procesním úkonem (neúčinnost – pauliánská žaloba), nebo je zcela irelevantní, zda věřitelům je nebo není k dispozici jiný procesní prostředek obrany. Osobně bych se totiž klonil v případě použití ustanovení OSŘ o excesivních závadách v insolvenci a likvidaci dědictví k výkladu, že tento institut lze použít pouze v případech, kdy insolvenční správce nebo likvidační správce nebudou mít žádný jiný procesní institut k dispozici. To znamená v případě, kdy jim uplynou lhůty k napadení neúčinných úkonů dlužníka, insolvenčnímu správci ve lhůtách dle IS a likvidačnímu správci v obecných lhůtách dle občanského zákoníku.[4] “Dá se říci, že oba zcela protichůdné názory stojí na výkladu termínu „přiměřeně“uvedeného v ustanovení § 76 odst. 2 EŘ. Dle čl. 41 odst. 2 Legislativních pravidel vlády: „Přiměřeně“ ve spojení s odkazem na jiné ustanovení téhož nebo jiného právního předpisu lze použít výjimečně; vyjadřuje volnější vztah mezi tímto ustanovením a vymezenými právními vztahy.“ Lze tedy konstatovat, že by vždy mělo být v rámci dobrovolné dražby postupováno tak, aby to nepopíralo účel konání dražby. Jelikož odpovědi k danému nyní nenalezneme v komentářové literatuře ani v důvodových zprávách, nezbyde než vyčkat na závěry učiněné judikaturou.
Osobně se zcela neztotožňuji ani s jedním z výše uvedených názorů. Zejména vezmeme-li v úvahu dražbu nemovité věci prováděnou soudním exekutorem v insolvenčním řízení, pokud by nebylo možné použít ustanovení o excesivních závadách, byl by dle mého názoru zcela popírán účel insolvenčního řízení. Jestliže by se jednalo o závadu, která je sice excesivní, ale již není možné ji v insolvenčním řízení popřít, zůstala by nemovitá věc zatížená Závadou a zřejmě jediný, kdo by měl zájem ji získat, by byl oprávněný z této zátěže, a to za velmi nízkou cenu. Zároveň se však ani zcela nepřikláním k názoru, že by ustanovení § 336a odst. 2 OSŘ bylo použitelné až ve chvíli, kdy by byly vyčerpány všechny ostatní procesní úkony, zejména pak zmiňovaná odpůrčí žaloba.
Závěr
V případě výkonu rozhodnutí a exekuce je poměrně jasně dáno, kdy se jedná o excesivní závady. V případě dražby prováděné soudním exekutorem postupem dle ustanovení § 76 odst. 2 EŘ je sporné, zda je možné rozhodnout o zrušení excesivní závady. Jelikož se právní úprava EŘ a OSŘ na dobrovolnou dražbu aplikuje vždy pouze přiměřeně, bude zřejmě rozdílný postup při každé jednotlivé dobrovolné dražbě, a to s ohledem na její povahu. Nezbývá než tedy vyčkat na judikaturní závěry.
[1] Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 20 Cdo 316/2016 ze dne 13. 4. 2016
[2] Rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 21 Cdo 3178/2016 ze dne 3. 11. 2016;
[3] HOZMAN, D. Zpeněžení likvidační podstaty exekutorem. Ad Notam. 2017, č. 4, s. 10-16.
[4] KOCINEC, J. Zpeněžování majetkové podstaty soudním exekutorem v rámci insolvenčního řízení, Komorní listy 4/2017, s. 12
Diskuze k článku ()