Za účinnosti „starého“ občanského zákoníku, tedy zákona č. 40/1964 Sb. (dále jen „OZ“), ve znění pozdějších předpisů, platilo, že se zástavní věřitel může v případě neuspokojení své pohledávky domáhat zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě, případně soudním prodejem zástavy (viz § 165a OZ). První z uvedených způsobů pak probíhal v režimu zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů. Právní úprava týkající se soudního prodeje zástavy byla do 31. 12. 2013 obsažena v § 200y a násl. zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů; v souvislosti s vyčleněním nesporných řízení do samostatného procesního předpisu pak byla tato ustanovení zakotvena do zák. č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, konkrétně pak do § 353a a násl.
Nutnost dodržet v obou případech poměrně formalizovaný postup se však neukázala býti dostatečně flexibilní a mnohdy neumožňovala zástavním věřitelům rychlou a efektivní možnost zpeněžení zástavy, a tedy i uspokojení zajištěné pohledávky. V tomto ohledu nabízí zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“) vítanou alternativu, když jeho § 1359 odst. 1, věta první, stanoví následující:
„Jakmile je zajištěný dluh splatný, může se zástavní věřitel uspokojit způsobem, o němž se dohodl se zástavcem, popřípadě zástavním dlužníkem, v písemné formě, jinak z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě nebo z prodeje zástavy podle jiného zákona.“
Dané ustanovení tak dává subjektům zástavního práva možnost, aby si vedle způsobů, jež byly zakotveny již v OZ, sjednaly i jiný postup, jenž povede k uspokojení zástavního věřitele; tím může být např. zpeněžení v rámci veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku. Častější však v praxi budou ujednání týkající se možnosti zástavního věřitele prodat zástavu přímo (tzv. prodej z volné ruky či přímý prodej zástavy).
V tomto kontextu NOZ sám nestanoví, zda je v případě přímého prodeje zástavy zástavní věřitel oprávněn jednat vlastním jménem; toto oprávnění lze nicméně dovodit ze znění důvodové zprávy [1]. Nepřímo pak lze tutéž skutečnost patrně dovodit i z dikce ustanovení § 1365 NOZ: „Ujedná-li se, že zástavní věřitel může zástavu prodat jiným způsobem než ve veřejné dražbě…“
Odborná literatura zástavnímu věřiteli oprávnění postupovat svým jménem vesměs přiznává. [2] Ukázalo se však, že v praxi může zástavní věřitel usilující o přímý prodej zástavy narazit na zásadní problémy. Navzdory poměrně jasným závěrům, které odborná literatura v této souvislosti přijala, nám bylo ze strany některých katastrálních pracovišť sděleno, že smlouva, ve které by jako převodce bez dalšího figuroval pouze zástavní věřitel, by jako vkladová listina neobstála, a to z důvodu, že zástavní věřitel není oprávněn se zástavou nakládat; a to ani v případě, že by katastrálnímu pracovišti byla předložena dohoda připouštějící přímý prodej zástavy. Dlužno dodat, že toto tvrzení bylo na základě dalšího dotazu poněkud korigováno Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním, který prostřednictvím e-mailu sdělil, že v případě existence dohody o realizaci zástavního práva přímým prodejem může zástavní věřitel svým jménem zástavu zpeněžit, tedy sám uzavřít převodní smlouvu s nabyvatelem. Jedním dechem však bylo dodáno, že ačkoli by s oprávněním zástavního věřitele uzavřít převodní smlouvu v praxi neměly vznikat potíže, přímý prodej zástavy s sebou přináší některé další problémy.
Zákonem kupříkladu není přímo řešena otázka, zda mohou být podmínky, za nichž je zástavní věřitel oprávněn zástavu zpeněžit přímým prodejem zástavy, sjednány přímo v zástavní smlouvě či zda k dohodě o realizaci zástavního práva přímým prodejem může dojít kdykoliv později. Domníváme se, že taková možnost není žádným ustanovením NOZ či jiného právního předpisu přímo zakázána a takový postup možný je.[3] Opačná možnost, tedy nutnost sjednávat podmínky přímého prodeje již při samotném uzavření zástavní smlouvy, by byla zbytečným formalismem. Navíc mohou existovat případy, kdy bude uzavření dvou separátních dokumentů (tj. zástavní smlouvy a následně dohody o podmínkách realizace zástavního práva) ku prospěchu zástavního věřitele, to zejména s přihlédnutím k dikci ustanovení § 1315 odst. 2 písm. b) NOZ; předčasné sjednávání podmínek uspokojení by pak mohlo zástavního věřitele v určitých případech spíše limitovat.
Dalším problematický bodem je podle ČÚZK otázka vymezení účastníků vkladového řízení po uzavření smlouvy, kterou došlo k realizaci zástavního práva přímým prodejem zástavy. „Nový“ katastrální zákon, tedy zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „KatZ“), totiž opustil koncepci zastávanou ustanovením § 4 odst. 1 „starého“ zák. č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, dle níž byli účastníky vkladového řízení účastníci toho právního úkonu, na jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru. Nová právní úprava vymezuje účastníky vkladového řízení jinak – na základě ustanovení § 13 KatZ je totiž účastníkem řízení o povolení vkladu ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje. Stricto sensu by tak dle KatZ měli být účastníky vkladového řízení pouze zástavní dlužník a nový nabyvatel vlastnického práva. Zástavní věřitel by se pak nemohl účastníkem vkladového řízení stát ani na základě ustanovení § 27 zák. č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, neboť toto pojetí účastníků správního řízení nenajde ve vkladovém řízení uplatnění.[4]
Výše uvedené pak dostává zástavního věřitele do poměrně absurdní situace, kdy se tento nemůže stát účastníkem vkladového řízení, ačkoli je jednou ze smluvních stran vkladové listiny. V situaci, kdy jsou zástavnímu dlužníkovi jako účastníkovi řízení dána veškerá procesní práva a povinnosti, mj. i uplatňování námitek, se tak v této fázi transakce zástavní dlužník paradoxně dostává do silnějšího postavení. Lze si představit situaci, kdy bude v rámci vkladového řízení zástavní dlužník proti provedení vkladu vlastnického práva brojit tvrzením, že dohodu o realizaci zástavního práva nikdy nepodepsal.[5] Dle vyjádření ČÚZK by pak v situaci, kdy nemá příslušné katastrální pracoviště najisto postaveno, že je zástavní věřitel skutečně oprávněn se zástavou nakládat, vklad povolen být neměl a jeho provedení by se pak bylo nutno zdlouhavě domáhat soudní cestou.
Řešení této situace by pak mohlo spočívat v tom, že společně s návrhem na vklad vlastnického práva pro nového nabyvatele bude navržen i výmaz zástavního práva svědčícího zástavnímu věřiteli, čímž by se tento stal účastníkem vkladového řízení.[6] Zde však nastává další problematická situace – ani NOZ ani jiný právní předpis[7] výslovně nestanovení, že přímým prodejem zástavy zástavní právo ex lege zaniká.[8] Zatímco Vymazal dochází k závěru, že k zániku zástavního práva v tomto případě dochází automaticky navzdory absenci výslovné úpravy[9], Richter uvádí, že kupující budou patrně i nadále vyžadovat, aby se dosavadní zástavní věřitel svého zástavního práva výslovně vzdal (§ 1377 odst. 1 písm. b) NOZ).[10]
S přihlédnutím k výše uvedenému tak lze konstatovat, že v praxi jednotlivých katastrálních pracovišť nepanuje jednota co do všech souvislostí spojených s realizací zástavního práva přímým prodejem zástavy. Patrně nezbývá než vyčkat (zatím neexistující) judikatury či alespoň jednotné metodiky[11], která do výše nastíněných otázek vnese jistotu. Stejný názor ve své odpovědi vyjádřil i ČÚZK, tvrdíce že „vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o institut, který katastrální úřady prozatím ve větším množství neřešily, bude třeba vyčkat případné judikatury, která závazně vymezí oprávnění katastrálního úřadu při rozhodování o vkladu v těchto případech.“ Nelze než doufat, že tato judikatura napomůže tomu, aby se z přímého prodeje zástavy stal flexibilní a efektivní nástroj realizace zástavního práva, a že tato judikatura bude dostupná co nejdříve.
[1] Důvodová zpráva k NOZ (konsolidovaná verze). [online]. Ministerstvo spravedlnosti [cit. 28. 10. 2016]. str. 345. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf
[2] např. RICHTER in SPÁČIL, Jiři et al. Občanský zákoník III: Komentář. Věcná práva. Praha: C. H. BECK, 2013, str. 1114 či VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku. 2. vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2015. str. 273-279.
[3] obdobné závěr viz VYMAZAL op. cit. str. 277 či RICHTER, Tomáš. Zajištění dluhů podle nového občanského zákoníku – zástavní právo. Obchodněprávní revue. 2013, č. 9, str. 252.
[4] ŠUSTROVÁ, Daniela a kol. Katastr nemovitostí. Praha: Wolters Kluwer, 2016. str. 71, shodně pak např. i BAREŠOVÁ, Eva. Katastrální zákon. Komentář. Komentář k § 13 KatZ v ASPI. Ke stejnému závěru dospěla i judikatura Ústavního soudu, zde viz usnesení I. ÚS 620/99 ze dne 30. 5. 2000.
[5] Ustanovení § 1359 NOZ předepisuje pro dohodu o podmínkách realizace zástavního práva pouze prostou písemnou formu, lze ale jistě doporučit písemnou formu s úředně ověřenými podpisy.
[6] BAUDYŠ, Petr. Katastrální zákon. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2014. str. 56.
[7] Zánik právních vad na věci v případě jejího zpeněžení obsahuje např. ustanovení § 285 zák. č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, ve znění pozdějších předpisů.
[8] VYMAZAL, op. cit. str. 294.
[9] VYMAZAL, op. cit. str. 295.
[10] RICHTER, op. cit. str. 252.
[11] většina pokynů ČÚZK (dostupných na adrese http://www.cuzk.cz/Predpisy/Resortni-predpisy-a-opatreni/CUZK-Pokyny/Pokyny-CUZK.aspx) byla totiž k 1. 4. 2016 zrušena a nahrazena úpravou obsaženou v tzv. Návodu pro správu katastru nemovitostí.
Diskuze k článku ()