Podstata rozlišení smluvních typů smlouvy o zprostředkování podle občanského zákoníku a realitního zákona tkví v jejich předmětu. Zprostředkování dle občanského zákoníku může mít mnoho podob. Může se jednat o zprostředkování v oblasti obchodu, služeb, práce, zprostředkování pojištění, investiční zprostředkování, atd. Právní vztah vzniklý dle návrhu zákona o realitním zprostředkování se týká pouze úzce vymezené činnosti, tedy realitního zprostředkování, kterým se dle § 2 písm. a) RZ (zjednodušeně) rozumí činnost či soubor činností, jejichž účelem je zprostředkovat jiným osobám uzavření smlouvy o převodu vlastnictví nemovité věci, o nájmu, podnájmu či pachtu nemovité věci a konečně o převodu družstevního podílu (práva nájmu družstevního bytu nebo nebytového prostoru či práva na uzavření takové smlouvy o nájmu).[1] Od tohoto předmětu se odvíjí také smluvní strany, kdy na straně jedné je realitní zprostředkovatel, tj. právnická nebo fyzická osoba, která podniká v realitním zprostředkování, a na straně druhé zájemce.
Z definice smlouvy o realitním zprostředkování, jak je uvedena v § 2 písm. d) RZ, vyplývá, že podstatnou náležitostí je závazek realitního zprostředkovatele zprostředkovat zájemci uzavření hlavní smlouvy s třetí osobou.[2] Níže v § 13 odst. 1 RZ jsou pak uvedeny další náležitosti, které musí smlouva obsahovat. Pod písm. a) až h) jsou mezi tyto náležitosti zařazeny např. údaje o předmětu zprostředkovávané (hlavní) smlouvy a jeho ceně, závadách a omezeních, které na něm případně váznou, a ujednání týkající se provize, pokud byla sjednána. Jedná se o minimální náležitosti, jež je třeba ve smlouvě uvést.
Povinnou součástí smlouvy budou také její přílohy, a to výpis z veřejného seznamu (pravidelně jím bude katastr nemovitostí), kde je předmět hlavní smlouvy zapsán, přičemž přiložený list vlastnictví nebude moci nahradit informační povinnost zprostředkovatele v samotné zprostředkovatelské smlouvě o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu hlavní smlouvy.[3] Výslovně to stanoví § 13 odst. odst. 1 písm. e) RZ.
Neuvedení těchto povinných náležitostí ve smlouvě způsobuje, že se realitní zprostředkování považuje za bezúplatné a zprostředkovatel v takovém případě nemá nárok ani na náhradu nákladů či jiné plnění související s jeho činností, a to ani v případě, že to bylo sjednáno.[4]
Zákonná písemná forma smlouvy o realitním zprostředkování
Pro soukromoprávní vztahy obecně platí, že každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.[5] Zásada neformálnosti nebo též svobody formy se uplatňuje také v případě zprostředkování upraveného v občanském zákoníku. Je tak ponecháno plně na vůli stran, v jaké formě smlouvu uzavřou. Zakotvením povinnosti zvláštní formy je pak sledováno zpravidla vícero smyslů či účelů.
Jedním z nich je upozornění subjektů vstupujících do právních vztahů na relevanci jejich jednání a na to, že jím působí určité právní následky (varující funkce). Dalším účelem bývá usnadnění důkazní situace, kdy právní jednání zachycené v písemné formě představuje z dlouhodobého hlediska také trvalejší důkaz o právním jednání i jeho obsahu (důkazní funkce). Uváděn bývá také účel ochrany veřejného zájmu na právní jistotě právního styku, tj. bezpečnost právního styku (zajišťovací funkce). Účelem zvláštní formy může být také informace o jednání pro orgány veřejné moci (kontrolní funkce).[6] Určení toho, který či které z uvedených účelů se v konkrétním případě projevují nejvíce, je významné z hlediska posouzení následků, které jsou spojeny s jejím nedodržením.
V případě smlouvy o realitním zprostředkování je autonomie vůle stran v tomto směru potlačena zakotvením obligatorní písemné formy v § 12 odst. 1 RZ. Dle § 582 odst. 1 OZ, dále platí, že není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. V tomto případě zákonné písemné formy je tak třeba zkoumat k naplnění jakého účelu, resp. účelů směřuje.
Důvodová zpráva k tomuto požadavku uvádí, že vyplývá z nutnosti zajistit jednoznačnost obsahu smlouvy. Takováto konstrukce hovoří především pro varující a důkazní funkci písemné formy. S ohledem na znění § 12 odst. 1 RZ, dle kterého má právo namítnout neplatnost smlouvy pro nedostatek formy pouze zájemce vůči realitnímu zprostředkovateli, lze usuzovat také na ochrannou funkci působící vůči zájemci. Důvodem je tedy zejména zájem na ochraně pouze tohoto účastníka, který jediný je oprávněn dovolat se neplatnosti smlouvy. Porušení písemné formy tak má za následek pouze relativní neplatnost, přičemž je ponecháno plně na jeho vůli, zda neplatnost namítne či ne.[7]
Obdobnou úpravu nalezneme v občanském zákoníku v rámci úpravy závazků ze smluv uzavíraných se spotřebitelem a dále v rámci zvláštních ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu.[8] Jmenované případy však dopadají na situace, kde účastníkem je spotřebitel a je zde sledována ochrana slabší smluvní strany. V případě smlouvy o realitním zprostředkování se však nevyžaduje žádné zvláštní postavení a chráněni jsou také podnikatelé a právnické osoby, jelikož osobní působnost realitního zákona v jeho současném znění je značně široká.
Pakliže se zájemce relativní neplatnosti nedovolá, lze vadu spočívající v nedodržení zákonné písemné formy zhojit dodatečným doplněním formy, kdy v takovém případě bude právní jednání vyvolávat od počátku stejné následky jako jednání platné. Smlouva se stane bezvadnou a definitivně platnou a od tohoto okamžiku již není možné se relativní neplatnosti dovolat.[9]
Jestliže návrh zákona stanoví povinnou písemnou formu smlouvy, je třeba ještě určit, na jaké konkrétní náležitosti se tato forma vztahuje, tedy co je třeba ujednat písemně, aby písemné formě bylo učiněno zadost a smlouva byla platná. Aby bylo možno hovořit obecně o uzavření určitého smluvního typu, je třeba, aby právní jednání stran obsahovalo náležitosti podstatné pro daný smluvní typ. Stejně tak platí, že podmínka písemné formy je splněna, jestliže jsou v této formě ujednání, která tvoří essentialia negotii konkrétního smluvního typu.[10] Jak je uvedeno výše, podstatnou náležitostí smlouvy o realitním zprostředkování je závazek realitního zprostředkovatele zprostředkovat zájemci uzavření hlavní smlouvy s třetí osobou. Nedodržení písemné formy ohledně tohoto ujednání je stiženo sankcí relativní neplatností.
Povinnými náležitostmi jsou ale též ujednání a přílohy specifikované v § 13 odst. 1 a 2 RZ. Také na ně se vztahuje povinnost písemné formy. Neuvedení těchto údajů ve smlouvě však nezpůsobuje její neplatnost, nýbrž vede k tomu, že se realitní zprostředkování považuje za bezúplatné. Důvodová zpráva k tomu uvádí, že v takovém případě nemá realitní zprostředkovatel vůči zájemci nárok na „úhradu jakéhokoliv plnění“ spojeného s realitním zprostředkováním, tzn., že mimo provizi nemá nárok ani na náhradu nákladů, které vynaložil.[11] Návrh zákona však zároveň výslovně připouští konvalidaci tím, že strany smlouvu o tyto povinné náležitosti a přílohy doplní.[12] Tímto okamžikem dojde k nápravě s účinky ex tunc.
Výše bylo uvedeno, že písemnou formou je sledován účel zajištění jednoznačnosti obsahu smlouvy o realitním zprostředkování. Účelem je tedy především ochrana zájemce. V případě, že by strany postupovaly v souladu s § 582 odst. 1 OZ, který se použije subsidiárně[13], a sepsaly by smlouvu dodatečně tak, aby vadu formy odstranily, ochrana zájemce (ani veřejného zájmu) by tím nebyla dotčena. Zájemci by tím byla pouze odepřena možnost se neplatnosti v budoucnu v rámci promlčecí lhůty dovolat.
Je tak třeba rozlišovat mezi písemnou formou stanovenou pro smlouvu o realitním zprostředkování jako takovou, kdy její nedodržení způsobuje relativní neplatnost smlouvy, kterou může namítnout zájemce vůči realitnímu zprostředkovateli, a mezi písemnou formou pro povinné obsahové náležitosti a přílohy smlouvy, jejíž nedodržení má za následek bezúplatnost realitního zprostředkování, kdy realitní zprostředkovatel nemá nárok nejen na provizi, ale ani na náhradu jakýchkoli nákladů, včetně nároku na vydání bezdůvodného obohacení.[14]
Závěr
Návrh zákona o realitním zprostředkování je zcela novým zákonem, který nenavazuje na jakýkoliv dřívější předpis. Je proto třeba důsledně zvažovat dopady navrhované úpravy ve vztahu k cílům, které jí mají být dosaženy. Ty také byly předmětem analýzy právního a skutkového stavu v této oblasti. Změny, jichž návrh zákona doposud doznal, jej však v některých směrech výrazně odchylují od původního znění. Legislativní proces je přitom teprve ve fázi projednávání návrhu zákona na půdě vlády.
Je postaveno najisto, že v obecné rovině je regulace, resp. zakotvení podmínek pro realitní zprostředkování, akceptováno jak ze strany realitních zprostředkovatelů, tak také ze strany zájemců, jako potřebné.[15] Aplikace zákona přijatého v podobě, jejíž dopady nebyly zkoumány, ale s vysokou pravděpodobností nenaplní vytyčený cíl a naopak může vést ke vzniku nových problémů.
Vzhledem k současnému stavu, a to jak ke znění návrhu zákona, tak také k fázi jeho přípravy, lze doporučit jeho dopracování, a to zejména ve vztahu k osobní působnosti, která se jeví být nejproblematičtější oblastí navrhované úpravy. Tedy jasně určit pravidla smlouvy o realitním zprostředkování, případně vymezit ta, která se aplikují vždy, tj. bez ohledu na postavení osoby zájemce, a pak ta, která se uplatní pouze v případě, kdy zájemcem bude spotřebitel.[16]
Samotné zavedení nového smluvního typu totiž samo o sobě nepostačuje k odstranění nedostatků stávajícího stavu, přitom pouze do důsledků uvažovaná právní úprava může efektivně reagovat na problémy, jejich řešení si vytyčila jako svůj cíl.
Použité zdroje
- Ministerstvo pro místní rozvoj. Návrh věcného záměru zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů včetně Závěrečné zprávy z hodnocení dopadů regulace podle obecných zásad (RIA) a Zprávy z hodnocení korupčních rizik (CIA). 120 s.
- Ministerstvo pro místní rozvoj, Odbor veřejných dražeb, ve spolupráci s Ministerstvem průmyslu a obchodu, Ministerstvem financí a Ministerstvem spravedlnosti. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení. Praha, 2012. 94 s.
- Ministerstvo pro místní rozvoj. Vypořádání zásadních připomínek k návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). 43 s.
- Důvodová zpráva k návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). 32 s.
- ELIÁŠ, Karel, ZUKLÍNOVÁ, Michaela a kol.: Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Praha, Sagit, a.s. 2012. 1120 s.
- LAVICKÝ, Petr a kol.: Občanský zákoník I : obecná část (§ 1-654) : komentář. Praha, C.H. Beck. 2014. 2380 s.
- MELZER, Filip, Tégl, Petr a kol.: Občanský zákoník : velký komentář. Svazek III, § 419-654 a související společná a přechodná ustanovení. Praha, Leges. 2014. 1234 s.
- BEJČEK, Josef. Soukromoprávní ochrana slabšího obchodního partnera. Bulletin advokacie, 2015, 14.9.2016. Dostupné v ASPI. 11 s.
- Nález Ústavního soudu ze dne 10.1.2001 sp. zn. PL. ÚS 33/2000.
- Oficiální webový portál Ministerstva pro místní rozvoj. Citovaný odkaz dostupný na http://www.mmr.cz/cs/Verejne-investovani/Verejne-drazby-a-realitni-cinnost/Realitni-zakon/Navrh-zakona-o-realitnim-zprostredkovani-postoupil-do-dalsi-faze
- Portál Aplikace ODok. Citovaný odkaz dostupný na https://apps.odok.cz/veklep-detail?pid=KORNA99EGASI
[1] Že by se realitní zákon vztahoval také na převod podílu v obchodních společnostech, se nepředpokládá. Předmětem těchto smluv není totiž nemovitá věc jako taková, ale toliko obchodní podíl ve společnosti, která takovou nemovitou věc vlastní. Právě smlouva o převodu obchodního podílu se však často využívá pro převod nemovitých věcí vzhledem k tomu, že v takovém případě se neuplatní zdanění dle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
[2] Závazek zájemce zaplatit za to realitnímu zprostředkovateli provizi podstatnou náležitostí smlouvy o realitním zprostředkování není. Vyplývá to z § 20 odst. 1 RZ, který předpokládá variantu, kdy zprostředkování bude prováděno bezúplatně, a to v případě, že provize nebyla ujednána. Tato varianta je dále rozvedena v § 21 odst. 1 RZ, dle nějž platí „pokud realitní zprostředkovatel poskytne zájemci nebo poptávajícímu realitní zprostředkování, aniž by mezi ním a zájemcem nebo poptávajícím byla sjednána provize anebo alespoň způsob jejího určení, považuje se takové realitní zprostředkování za bezúplatné“, přičemž dle odst. 2 stejného ustanovení „v pochybnostech, zda provize nebo způsob jejího určení byl sjednán, považuje se provize nebo způsob jejího určení za nesjednaný“. Také z těchto ustanovení o provizi lze usuzovat na vyšší míru ochrany zájemce, resp. poptávajícího ve vztahu k realitnímu zprostředkovateli.
[3] Ve vztahu mezi stranami hlavní smlouvy, k jejímu uzavření činnost realitního zprostředkovatele směřuje, se uplatní § 1917 OZ, podle kterého „je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele“. Bez ohledu na vymezení závad a omezení ve smlouvě o realitním zprostředkování tak mezi stranami hlavní smlouvy nadále platí, že vady zjevné z katastru nemovitostí nelze v rámci práv z vadného plnění uplatňovat.
[4] Viz § 13 odst. 4 RZ ve spojení s § 23 písm. b) RZ.
[6] Přehled funkcí, které bývají považovány za základní, viz např. LAVICKÝ, Petr a kol.: Občanský zákoník I : obecná část (§ 1-654) : komentář. Praha, C.H. Beck. 2014. s. 2010 a násl., a dále MELZER, Filip, Tégl, Petr a kol.: Občanský zákoník : velký komentář. Svazek III, § 419-654 a související společná a přechodná ustanovení. Praha, Leges. 2014. s. 743 a násl.
[8] § 1855 OZ v rámci úpravy dočasného užívání zařízení a jiných rekreačních služeb, a dále § 2237 OZ.
[9] Viz LAVICKÝ, Petr a kol.: Občanský zákoník I : obecná část (§ 1-654) : komentář. Praha, C.H. Beck. 2014. s. 2100.
[10] „Nepochybně je třeba, aby v požadované formě byla učiněna ta ujednání, ze kterých vyplývá, že jde o právní jednání, pro které je stanovena zvláštní forma. Požaduje-li zákon určitou formu pro konkrétní smluvní typ, pak musí být podmínka formy splněna u objektivně podstatných bodů (kusů obsahu) smlouvy (essentialia negotii), neboť ty jsou pojmovým předpokladem smlouvy.“ Viz. MELZER, Filip, Tégl, Petr a kol.: Občanský zákoník : velký komentář. Svazek III, § 419-654 a související společná a přechodná ustanovení. Praha, Leges. 2014. s. 629.
[11] Viz také § 23 RZ, kde jsou uvedeny případy, kdy nemá realitní zprostředkovatel vůči zájemci či poptávajícímu nárok na úhradu nákladů ani jakéhokoli jiného plnění spojeného s realitním zprostředkováním, a to ani v případě, že právo na takové náklady či plnění bylo dříve sjednáno.
[12] Viz § 13 odst. 4 RZ.
[13] Použití § 582 odst. 1 OZ zmiňuje také důvodová zpráva. Návrh zákon v § 24 odst. 1 RZ sice výslovně odkazuje pouze na ustanovení o zprostředkování, ze vztahu mezi oběma předpisy, resp. občanského zákoníku a realitního zákona, tj. obecného a zvláštního předpisu však vyplývá, že tam, kde nejde o vylučující vztah (ať již výslovně uvedený v předpisu či z hlediska časové, místní, osobní či věcné působnosti), použije se na vztahy realitního zprostředkování úprava obsažená v občanském zákoníku.
[14] Dle důvodové zprávy má být účelem ochrana zájemce či poptávajícího zejména v případech, kdy jsou oprávněni očekávat, že nebudou povinni hradit jakákoli plnění, a jichž by se mohl realitní zprostředkovatel domáhat, aby obešel ustanovení o bezúplatnosti realitního zprostředkování.
[15] Vyplývá to mj. z dotazníkového šetření, které bylo provedeno v souvislosti s procesem konzultací v procesu RIA. Viz Ministerstvo pro místní rozvoj. Návrh věcného záměru zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů včetně Závěrečné zprávy z hodnocení dopadů regulace podle obecných zásad (RIA) a Zprávy z hodnocení korupčních rizik (CIA). s. 87.
[16] V souvislosti s rozšířením působnosti návrhu zákona také na zájemce – podnikatele, kdy veškerá ustanovení původně navržená pouze pro zájemce – spotřebitele, by se aplikovala také na ně, lze odkázat na text prof. Bejčka: „Extenzivní a paternalistické používání ochrany slabší strany by se mohlo ocitnout v rozporu se zásadou závaznosti smluv, smluvní svobody a smluvní autonomie a mohlo by posilovat tendenci k morálnímu hazardu a k neodpovědnosti slabších kontrahentů za svoje jednání, až by se mohli v důsledku takové ochrany slabšího stát stranou fakticky silnější“. Viz BEJČEK, Josef. Soukromoprávní ochrana slabšího obchodního partnera. Bulletin advokacie, 2015, 14. 9. 2016. Dostupné v ASPI. s. 3.
Diskuze k článku ()