Na začátku je potřeba si říci, že veřejná dražba jako institut je v podstatě jediný proces, který je i procesně nastaven zákonem, a to každý krok. Poskytuje proto navrhovateli poměrně velkou právní jistotu zpeněžení předmětu dražby a rovněž jasný rámec celého procesu, který je tak velice transparentní. Bohužel je rovněž pravda, že institut veřejné dražby je ve veřejné správě velmi málo využíván. Dražba jako taková má poměrně pejorativní nádech, zřejmě jako důsledek procesů v 90. letech. Tím už se ale také přibližujeme k aukcím (nově § 1771 OZ), o nichž níže také pohovořím a uvedu rozdíly oproti veřejné dražbě.
Institut veřejné dražby je v rámci veřejného práva využíván insolvenčními správci, konkurzními správci, notáři v rámci likvidací majetkových podstat zůstavitele. Domnívám se, že veřejná správa ji využívá poměrně málo. V nedávné době jsem se účastnil několika seminářů, které pořádal Odbor dražeb Ministerstva pro místní rozvoj, kde jsem se dozvěděl, že veřejná dražba existuje a jak dražit, pokud by dražila obec. Můžeme si položit otázku, proč by měl nastoupit dražebník, když si obec může zpeněžit svůj majetek veřejnou dražbou sama. Avšak stejně tak i notář si může sám zpeněžit dražbou majetek, který likviduje. Jako zásadní je potřeba si uvědomit, že podstatou dražby je výnos a že dražebník je zde specialistou. Je pravda, že navrhovatel dražby může tím, že zpeněží majetek sám, ušetřit několik procent odměny, avšak rozdíly ve výnosech bývají velmi značné, provádí-li dražbu dražebník, taková dražba je potom mnohem efektivnější. Proces veřejné dražby je jediným procesem, u kterého je prodej zveřejněn na centrální adrese České pošty, ale rovněž každý krok, který dražebník i navrhovatel vykonají, je daný. Není zde prostor pro smluvní ujednání, čímž je riziko soudního sporu značně eliminováno. Je-li ve veřejné dražbě dodržen řádný postup, je výnos nesporně tržní v čase i místě. Dražební vyhláška je ze zákona zveřejňována.
Proč je veřejná dražba lepší než některé jiné způsoby zpeněžení majetku?
Jakýkoli prodej mimo dražbu je v podstatě smluvní. I při aukci je příklepem pouze stvrzena navazující smlouva. Oproti tomu při dražbě nastává příklepem přechod vlastnictví. Klepnutím kladívka či potvrzením o příklepu v rámci elektronické dražby tak dochází k přechodu vlastnictví a nový nabyvatel se tím stává vlastníkem. Odpadají tak jakékoli dohady. Jak navrhovatel dražby, tak nabyvatel (vydražitel) mají silnou právní jistotu, že akt je de facto u konce.
Pro zjednodušení bych rád uvedl srovnání veřejné dražby s několika jinými způsoby zpeněžení majetku. U veřejné dražby je postup daný zákonem, dražbu může provádět jen koncesovaný dražebník. U ostatních způsobů je proces nastaven velmi volně. Například dražba podle občanského zákoníku, tj. aukce, je soukromoprávním aktem, který může být procesně stejný jako u veřejné dražby (záleží v podstatě na navrhovateli dražby a dražebníkovi), příklepem je ale pouze stvrzeno smluvní ujednání a následně musí dojít k podpisu kupní smlouvy. Jelikož jde o smluvní dohody a ujednání, může být tento proces napadán, čímž se může snadno stát problematickým. Obdobně je tomu i u výběrových řízení či veřejných soutěží. Pokud jde o dražbu podle občanského zákoníku, která má své místo v soudních a exekučních řízeních, ta je procesně podobná veřejné dražbě, včetně přechodu vlastnického práva příklepem, nicméně následovat musí v případě exekučního řízení ještě usnesení exekutora, a tak lze jisté rozdíly shledat. I tento proces je snadno napadnutelný. Nenacházím proto důvody pro její využití ke zbavení se nepotřebného či nadbytečného majetku, ačkoli se také jedná o veřejný akt jako v případě dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. Shrnu-li uvedené, existuje celá množina způsobů zpeněžení majetku, ať už prodej z volné ruky, aukce, veřejná soutěž či veřejná zakázka. Ve všech těchto způsobech si však navrhovatel nastavuje pravidla sám po dohodě se zprostředkovatelem, vždy je zde tedy riziko napadnutelnosti procesu. Je-li naopak veřejná dražba podle zákona č. 26/2000 Sb. provedena přesně podle zákona, pak v podstatě není možné proces úspěšně napadnout. Často dostávám dotazy na efektivitu dražby. Každý krok v dražbě se může nastavit podle potřeb a objektu, který má být prodán. Jiným způsobem se samozřejmě draží byt v Praze a jiným zase desetina pole na Šumavě. Procesně jsou nicméně pravidla daná. Mohou se ale měnit například lhůty, prezentace, nastavení ceny. Pro zajímavost lze také zmínit, že při ocenění majetku při volných prodejích, aukci atp. vždy platí vázanost znaleckým posudkem. V rámci veřejné dražby podle zákona č. 26/2000 Sb. je znalecký posudek sice povinný, nicméně představuje toliko rámec pro dražbu. Vychází se z něj, avšak nabídka se nastavuje podle individuálních potřeb či možností předmětu dražby. Pokud navrhovatel dražby a dražebník dodrží postup daný zákonem pro veřejnou dražbu, je dosažený výnos nesporný.
S ohledem na shora uvedené těžko nacházíme důvody, proč nezpeněžit cokoli (mimo cenných papírů) jinak než veřejnou dražbou. Jakýkoli dražebník, který má koncesi na nedobrovolné dražby, může zpeněžovat jakýmkoli způsobem, v podstatě se jedná o jakýsi vrchol pyramidy. Neumím si představit, jak by mohl být návrh na veřejnou dražbu napaden jako nevhodný.
Velmi silným institutem spojeným s veřejnou dražbou je přechod (nikoli převod) vlastnického práva. V praxi jsem zažil situaci, kdy i po zdárném prodeji nebyla podepsána smlouva z důvodu napadení procesu a nakonec se poměrně jednoduché řízení protáhlo na několik let. Ve veřejné dražbě je sice možné do 3 měsíců od příklepu podat žalobu na neplatnost dražby, nicméně nevznikla-li postupem dražebníka či navrhovatele škoda a postup ve veřejné dražbě byl řádně dodržen, je žaloba vždy zamítnuta.
Dražebník je odpovědný za celý proces zpeněžení majetku, čímž je navrhovateli zajištěna ochrana. Zvažovali-li byste někdy zpeněžení ve veřejné dražbě, lze rozhodně doporučit elektronickou dražbu a vybrat dražebníka mezi nositeli koncese na nedobrovolné dražby. Dražebník musí projít poměrně komplikovaným řízením, musí mít praxi, výsledky a nadto je vcelku přísně kontrolován. Při výběru dražebníka lze rozhodně doporučit vybírat též podle referencí. Často se mi stávalo, že jsem dražil určitý objekt, přičemž byl zároveň prodáván z volné ruky obdobný objekt hned vedle. Z logiky věci jsem vždy dosáhl většího výnosu. Ve veřejné soutěži nemůže být dosaženo menšího výnosu než z volné ruky. Každý dražebník dražící podle zákona č. 26/2000 Sb. má na centrální adrese České pošty zveřejněnou svou dražební minulost za poslední 3 roky, tedy i zde je možnost prolustrovat, pro koho dražebník pracoval, s jakými výsledky, jaký objem dražeb učinil, co dražil atp.
Velmi důležité je samotné nastavení veřejné dražby. Navrhovatel dražby má velkou zodpovědnost v tom ohledu, jakého dražebníka si zvolí. Převezme-li pak práci dražebník, je čistě na něm, aby dodržel postup daný zákonem.
Domnívám se, že pro stát či územně samosprávné celky by měli pracovat dražebníci s tzv. top koncesí, tedy tou nejvyšší, na nedobrovolné dražby. Dražebník musí být ze zákona pojištěn, a to na minimální částku 35.000.000,- Kč. Dražil-li by věc s vyšší hodnotou, je povinen se připojistit na případnou škodu. Nevím o jiném subjektu, který by pro státní správu pracoval a měl by každoroční audit a účetní závěrku. V rámci výběru dražebníka je proto dobrým vodítkem i to, zda má daný dražebník své účetnictví v pořádku a případně též v kladných hodnotách.
Doporučit mohu rozhodně elektronické dražby, které značně omezily pletichy ve veřejné dražbě. Ty mohou mít spoustu podob, například ošemetné nabídky mimo dražbu. Pravdou nicméně je, že se často objevovaly právě v rámci prezenční dražby. Elektronická dražba má však i řadu dalších výhod. Předně je anonymní, tedy zájemci o sobě neví, nemohou se ovlivňovat a celý proces je transparentní. Elektronické dražby navíc prozatím mohou konat jen ti dražebníci, kteří mají koncesi pro nedobrovolné dražby.
Postup při sjednávání a průběhu veřejné dražby
Pokud si navrhovatel zvolí veřejnou dražbu, přijde jako první na řadu podpis smlouvy o provedení dražby. Většina dražebníků má daný koncept smlouvy, který navrhovatel musí schválit. V konceptu lze změnit jen takové náležitosti, aby proces nebyl v rozporu se zákonem. V chystané novele zákona je možnost, aby dražitel ve veřejné dražbě pobíral odměnu i od kupujícího, to však prozatím nelze. Pokud jde o dražbu nedobrovolnou, mají dražebníci tzv. „zastropovánu“ odměnu částkou 10 % z ceny dosažené vydražením. Spodní hranice je stanovena částkou 1.000,- Kč. Pokud jde o odměnu, je-li dražitelem vlastník nebo jiný subjekt s právem zcizit majetek, doporučuji postupovat analogicky podle nedobrovolných dražeb, kde jsou pravidla nejpřísnější a je proto nejmenší šance napadení procesu dražby.
Po akceptaci smlouvy má dražebník povinnost zajistit posudkem soudního znalce ocenění předmětu smlouvy. Pokud je navrhovatelem vyzván, může tak učinit již před podpisem smlouvy, případně si jej může navrhovatel zajistit sám. Nutno ale pamatovat na to, že posudek nesmí být v den dražby starší 6 měsíců. Nelze se spokojit s pouhou aktualizací starých znaleckých posudků, nýbrž musí být vždy nový. Pokud jde o nastavování nejnižších nabídek, jedná se o záležitost vždy velmi individuální. Dražba má své místo u prodejů, které jsou velmi komplikované, ať už pro spornost prodeje či těžko prodejnou nemovitost. Ve smlouvě většinou bývá uvedeno procento z ceny odhadu jako nabídková cena (tj. nejnižší podání).
Poté následuje proces, který má na starosti dražebník. Ten musí zveřejnit dražební vyhlášku, která musí být do dne dražby podepsána navrhovatelem. Dražební vyhláška nesmí být v rozporu se smlouvou o provedení dražby. Není-li dražební vyhláška navrhovatelem podepsána, nemůže dražba proběhnout. Právě toto je jedním z ochranných prvků navrhovatele, tedy aby bylo zajištěno, že v dražební vyhlášce nebude něco navíc, nedomluveného.
V rámci dražební vyhlášky jsou pro zájemce stanoveny povinné prohlídky. Toto pravidlo nelze obejít, zákon dokonce u věcí nemovitých pamatuje výslovně na dva povinné termíny prohlídky. Dražebník je tak povinen prohlídky zveřejnit a zorganizovat. Každý zájemce proto musí mít možnost si nemovitost prohlédnout.
Poté následuje samotná dražba. Je-li udělen příklep, následuje lhůta pro doplacení, načež dražebník vystaví potvrzení o nabytí vlastnického práva a určí termín předání předmětu dražby. Předmět dražby by měl předávat vlastník nebo navrhovatel dražby. Dražebník má povinnost sepsat na místě protokol o předání předmětu dražby. I to je ochranný prvek pro vydražitele, neboť mezi vydražením a převzetím nemovitosti je zpravidla delší časový úsek a navrhovatel zodpovídá za předmět dražby až do předání. Tato skutečnost láká do dražeb řadu lidí, neboť cítí právní ochranu toho, že něco koupí, avšak zodpovídat za věc začnou až při předání. Tímto dražební proces končí. Pokud jde o návrh na vklad do katastru nemovitostí, zpravidla jej zajišťuje vydražitel.
Samotný proces je tedy poměrně jednoduchý a jasný. Často narážím na dojem o tom, že dražba je něco velmi složitého. Je ale potřeba si uvědomit, že dodržení jejích pravidel je záležitostí dražebníka. Navrhovatel musí pouze vybrat dražebníka, schválit (upravit) smlouvu na provedení dražby, případně kontrolovat postup dražebníka – viz DV.
Z praxe
Dražby jsou vhodné i pro tzv. neprodejné nemovitosti. Ve skutečnosti ale není nic neprodejné. Existují samozřejmě objekty, které jsou hůře prodejné nebo nevhodné pro veřejnou dražbu. Například nedoporučuji svým klientům zadávat dražbu tam, kde je předpoklad výnosu z prodeje nižší než 15.000,- Kč, a to proto, aby náklady dražby nebyly vyšší než samotný výnos. V tomto případě lze obhájit prodej z volné ruky. V praxi jsem například několikrát neúspěšně dražil určitou věc a po čtvrtém kole přišla nabídka mimo dražbu. Tento postup nekvituji, ale je-li taková nabídka výrazně vyšší a blíží se kupříkladu i tržní ceně, je mým úkolem hájit svého navrhovatele a doporučit zastavení dražebního procesu a doporučit prodej za nabídnutou cenu, jestliže nabídka několikanásobně převyšuje nabídkovou cenu v dražbě. Ať se jedná o věci movité, nemovité, pohledávky, v souhrnu lze říci, že dražit lze cokoli, co se dá ocenit a zpeněžit.
Několikrát jsme byli využiti i státní správou a vždy šlo o velmi složitý prodej těžko prodejného majetku. Příkladem je naše zakázka velmi staré ruiny výrobního podniku v horách. Zde je třeba zmínit, že pozitivní na dražbách je skutečnost, že znalci často nemají šanci ohodnotit reálně cenu předmětu dražby, neboť nemají žádné srovnání. A to byl právě příklad tohoto výrobního podniku. V našem případě proto znalec odhadl toliko cenu věcnou, a to na zhruba 900.000,- Kč. Následně proběhlo několik kol dražby, až se podařilo tento podnik vydražit za 80.000,- Kč firmě, která ji posléze zbourala. Nikoho nenapadlo napadnout výnos dražby. Procesně vše proběhlo tak, jak mělo, a všichni byli spokojeni. O dva roky později se dražila obdobná ruina ve stejném regionu v jiné obci. Znalec se již měl čeho chytit, předchozí výrobní podnik uvedl jako příklad pro určení ceny obvyklé a uvedl cenu 90.000,- Kč. Hned v prvním kole podnik vydražil soused, který ji strhnul a o pozemek si zvětšil zahradu. Nyní mám kupříkladu zakázku, ve které se bude dražit kus říčního koryta, podařilo se nám vydražit například i 2m2 chodníku v Praze. Přitom ve volném prodeji by byly zřejmě neprodejné. V souhrnu je tedy vždy na navrhovateli, aby si sám určil nejvhodnější postup.
Je třeba také říci, že neexistuje položka, která by do návrhu dražeb nešla zadat. Dražili jsme například soubor rozpadlých bagrů, kdy navrhovatel dospěl k závěru, že by v dražbě mohl získat více než za šrot. Jeho úsudek byl skutečně správný, protože výnos byl pětinásobné hodnoty šrotu. Koupila je firma, která je použila na náhradní díly. Jako další příklad mohu uvést dražby velkých investičních celků, kde se dražba navrhovatelům může velmi pozitivně vrátit, neboť u těchto celků (například nevyužívaných fabrik, zemědělských ploch, strojových zařízení či hotelů) je velmi těžké procesně provést dražbu zcela čistě. Pro příklad z praxe lze dále vzpomenout na situaci, kdy se v rámci konkurzu správce několik let pokoušel zpeněžit hotel v Jeseníkách. O hotel stálo několik investičních skupin, jejichž nabídky ve výsledku postupně přerůstaly v nátlak. A tak se zajištění věřitelé spolu s insolvenčním správcem a soudem dohodli na zpeněžení veřejnou dražbou. Několikaletý proces se shrnul do čtyř měsíců. Bylo sice vydraženo za méně, než kolik činil znalecký odhad, avšak za výrazně vyšší cenu, než byla nejvyšší nabídka mimo dražbu. Veškeré obstrukce se procesem odstranily.
Z praxe lze také v souvislosti s veřejnými dražbami uvést příklad z dražeb ze zajištěného majetku. Nemusí se nutně jednat o smluvní zajištění, ale například o zajištění soudcovské, kdy věřitel usoudí, že je vhodnější domoci se své pohledávky právě zpeněžením předmětu zajištění. Proces je rozhodně rychlejší a levnější než v exekučním řízení, avšak ze strany státní správy o tento postup doposud není příliš zájem.
Konference Právo ve veřejné správě 2016
Dne 1. listopadu 2016 se v Brně konal již 5. ročník odborné konference Právo ve veřejné správě. Konference tematicky navazuje na odborný kongres PRÁVNÍ PROSTOR a je určena pro zástupce z řad státní správy a samosprávy. Letos vystoupilo 6 přednášejících odborníků z oblasti právní praxe i teorie. Pořadatelem byl právní informační systém CODEXIS pod mediální patronací právního portálu Právní prostor.cz. Více na http://www.pvvs.cz/.
Diskuze k článku ()