Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - I. Zdroj: Vladimíra Přikrylová, SAY Action

Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - I.

Příspěvek JUDr. Petra Tégla, Ph.D., se zabývá problematickými pasážemi občanského zákoníku, které se týkají nemovitých věcí.

doc. JUDr. Petr Tégl Ph.D.

doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.

Katedra soukr. práva a civilního procesu právnické fakulty Univerzity Palackého v Olomouci

doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.

Katedra soukr. práva a civilního procesu právnické fakulty Univerzity Palackého v Olomouci

Definice věci

Než přistoupíme k pojetí nemovité věci, je potřeba si uvědomit, že nový občanský zákoník se oproti dosavadní úpravě odhodlal definovat věc jako takovou. Definuje ji v § 489 jakožto vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Tato definice má jeden zásadní praktický důsledek, a sice že za věc v právním smyslu nově považujeme i nehmotné předměty – typicky práva (pohledávky), jakož i jiné nehmotné entity.

Vedle toho máme určitou negativní definici věci, která říká, co věcí není. Věcí nejsou části lidského těla, což je v zásadě jasné, protože pokud je věcí něco, co je rozdílné od osoby, pak i část lidského těla má požívat právní ochrany podobné jako osoba samotná (člověk), a dále se z definice věci vyčleňuje živé zvíře.

Nemovité věci

Dělení občanského zákoníku na věci movité a nemovité je mimořádně důležité z několika důvodů. V prvé řadě na věcech movitých a nemovitých mohou vznikat různé druhy práv (zejm. věcných). Některá věcná práva mohou vznikat pouze na věcech movitých, jiná pouze na věcech nemovitých, některá mohou vznikat na obou těchto skupinách věcí. Jiným rozdílem je to, že pro obě kategorie věcí platí jiný režim vzniku věcných práv. Jiné požadavky jsou též na formu právního jednání, tj. na formu smluv, kterými se zřizují práva na movitých a nemovitých věcech. U nemovitých věcí dominuje písemná forma, někdy dokonce forma notářského zápisu (slovy zákona forma veřejné listiny), u movitých věcí naopak občanský zákoník zásadně upouští od požadavku formálnosti právních jednání a tam, kde je to jen trochu možné, dovoluje zřizovat majetková práva i ve formě ústní.

Další významný rozdíl je v tom, že u nemovitých věcí existuje tzv. publicita práv, zejména práv věcných, ale i práv závazkových. Řada práv k nemovitým věcem se zapisuje do katastru nemovitostí. Je obecně poznatelné, jaká práva k nemovitým věcem existují, kdo je oprávněným z těchto práv atd. Občanský zákoník umožňuje nově zapisovat do katastru k nemovitým věcem i jiná práva než věcná, typicky právo nájmu a právo pachtu.

Posledním důležitým okamžikem při dělení věcí na movité a nemovité jsou daňové aspekty, zejména vlastnictví nemovitých věcí je zdaněno, u movitých věcí zpravidla ne.

Výčet nemovitých věcí obsahuje § 498 občanského zákoníku v prvním odstavci a je třeba zdůraznit, že se v tomto případě nejedná o výčet taxativní. Krom tohoto ustanovení nalézáme v kodexu další místa, kde jsou definovány nemovité věci (viz dále).

V § 498 je v porovnání se starým občanským zákoníkem jeden druh nemovité věci stejný, a to je pozemek. Vše ostatní je nové. Pokud dosud platilo, že nemovitými věcmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, pak nově platí, že nemovitou věcí jsou pouze pozemky, nikoli již stavby (až na dále uvedené výjimky). Nemovitými věcmi jsou dále podzemní stavby se samostatným účelovým určením. Je třeba zdůraznit, že tento druh nemovité věci se neeviduje v katastru nemovitostí. Pokud bude docházet k majetkovým dispozicím s takovou podzemní stavbou, platí pro nabývání a pozbývání věcných práv na těchto nemovitých věcech jiné principy než princip vkladový. Čili např. vlastnické právo se převádí zásadně účinností smlouvy, nikoli zápisem do veřejného seznamu (intabulací). Jelikož se jedná o samostatnou nemovitou věc, je přípustné, aby byla ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka okolního pozemku.

Pokud jsou podzemní stavby stavbami, které postrádají samostatné účelové určení (jde např. o stavby podzemních garáží, které jsou propojeny s nadzemní stavbou obchodního centra), pak mají buď povahu součásti stavby nadzemní, nebo – protože nadzemní stavby budou velmi často součástí pozemku – bude vše tvořit jeden celek a podzemní stavba bude pouhou součástí pozemku.

Dalším typem nemovité věci jsou věcná práva, která vznikají k pozemkům a k podzemním stavbám. Typicky to mohou být práva služebnosti, reálná břemena, zástavní práva, ale je to také nový typ věcného práva, a sice právo stavby. Vedle toho se mezi nemovité věci počítají práva, o kterých tak zákon stanoví. Občanský zákoník to říká v jednom jediném případě, a to v případě práva stavby.

Problém s vymezením nemovité věci

První výkladový problém vzniká v souvislosti s § 498 odst. 1, věta druhá. Zde se říká, že stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Klade se otázka, jestli i pro případ, že samotný občanský zákoník (tedy nikoli jiný předpis) řekne, že určitá věc není součástí pozemku a nelze ji přenést z místa na místo bez porušení podstaty, má mít taková věc povahu věci nemovité. To je prakticky mimořádně důležité, neboť je třeba vědět, jaká práva k takové věci mohou vznikat, jakou formu právního jednání ve vztahu k takové věci zvolit (při zřizování majetkových práv), atd.

Na uvedenou otázku existují dva protichůdné názory. Dle prvního názoru (zastávaného např. hlavním autorem zákona) se uvedené ustanovení týká pouze těch případů, kdy jiný právní předpis stanoví, že určitá věc není součástí pozemku. Mohou existovat různé veřejnoprávní předpisy, dle kterých např. některé typy pozemních komunikací mají (resp. mohou mít) vlastníka odlišného od vlastníka pozemku. Tím tedy pozemním komunikacím mohou přiznat povahu samostatných věcí. Pak je jasné, že pokud pozemní komunikaci nelze přenést z místa na místo bez porušení podstaty, je i tato věc nemovitá.

Proti uvedenému názoru stojí opačné mínění, dle něhož stejný režim musí platit i tam, kde výjimku z principu superficies solo cedit stanoví samotný občanský zákoník. Prakticky se to může týkat různých situací. Vezměme si např. § 506 odst. 1, dle kterého dočasné stavby nejsou součástí pozemku (a jsou tedy samostatnou věcí, od pozemku odlišnou). Otázka zní: pokud dočasná stavba je stavbou, kterou nelze přenášet z místa na místo bez porušení podstaty, je to věc nemovitá nebo movitá? Podle prvního názoru jde o věc movitou, protože výjimka z pravidla je stanovena přímo občanským zákoníkem, nikoli jiným předpisem. Dle opačného názoru (který sdílíme) je stavba v takovém případě věcí nemovitou. Domníváme se, že při zodpovězení otázky, zda je určitá samostatná věc movitá či nemovitá, nemůže být rozhodujícím argumentem to, kde v právním řádu je výjimka ze zásady upravena – v občanském zákoníku či v jiném předpisu. Nejde přece o hledisko lokace úpravy, nýbrž o shodnou funkci pravidla a výjimek z něho pro všechny typově shodné případy.

Totéž, co bylo řečeno o dočasných stavbách, platí rovněž pro stroje dle § 508 a pro inženýrské sítě dle § 509.

To je první výkladový problém, který nemá jednotné řešení, byť snad převažují názory, dle nichž je bez významu, zda je výjimka upravena v jiném právním předpisu či též v OZ. Konečné slovo bude však mít až judikatura.

Jen okrajově lze doplnit, že institut dočasných staveb není příliš rozumný – není totiž zřejmý důvod, proč by dočasné stavby neměly podléhat obecnému režimu (součásti pozemku) a proč by pro ně měla platit výjimka. Argumentace odkazem na podobné úpravy v některých zahraničních právních řádech neobstojí. Konec konců i v samotném Rakousku, odkud byla čerpána inspirace pro tuto úpravu, je dlouhodobě poukazováno na problematičnost tohoto institutu a praktické obtíže s tím spojené. K problému dočasných staveb viz i další text.

Vrátíme-li se k vymezení nemovité věci, je třeba upozornit na to, že kromě samotného § 498 odst. 1 existují v kodexu další místa, kde se vymezují nemovité věci. Předně to jsou jednotky dle § 1159 (toto ustanovení výslovně říká, že jednotka je nemovitou věcí a odstraňuje tak nejasnou formulaci dosavadního zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů). Nemovitými věcmi i nadále zůstávají stavby na cizích pozemcích, které se z nějakého důvodu nestaly součástí pozemku k 1. lednu 2014 (to řeší § 3055 odst. 1). To jsou případy staveb, které měly k 31. 12. 2013 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, na kterém byly umístěny a pokud zde existoval rozdílný vlastnický režim, stavba se nestala součástí pozemku a i nadále má povahu samostatné nemovité věci.

V souvislosti s vymezením nemovité věci je třeba poukázat na velmi důležité pravidlo § 3023. Ustanovení je sice „ukryto“ v rámci společných ustanovení na samotném konci zákona, leč má mimořádný význam. Smysl pravidla lze popsat následovně. Občanský zákoník na celé řadě míst pracuje s určitými normami, které regulují práva a povinnosti pouze vlastníka pozemku. Otázka však zní: pokud bychom chtěli aplikovat tato ustanovení na jiné nemovité věci, které nejsou součástí pozemku (např. na dočasné stavby), je taková aplikace možná? Na to nám odpovídá § 3023, který říká, že ustanovení tohoto zákona o vlastníku pozemku platí obdobně pro vlastníka nemovité věci, která není součástí pozemku. Správnější by bylo mluvit ne o „vlastníkovi pozemku“, nýbrž spíše o „právech a povinnostech“ vlastníka pozemku. Bez ohledu na širokou formulaci a poukaz na „obdobné“ (nikoli jen „přiměřené“) použití ustanovení o vlastníkovi pozemku na jinou samostatnou nemovitou věc, je však třeba zamyslet se nad tím, zda může být toto pravidlo aplikováno pro všechny případy jiných nemovitých věcí a jejich vlastníků.

Uveďme nejprve několik příkladů, kde obdobná aplikace dává smysl. Dle § 1013, ve kterém jsou upravena tzv. sousedská práva, platí, že vlastník se zdrží všeho, co působí, že určité rušivé vlivy vnikají na pozemek jiného vlastníka v určitém rozsahu. Co se však stane, pokud tyto vlivy vnikají na stavbu nebo do bytu jiného vlastníka (ne tedy „na pozemek“)? Znamená to, že nemůžeme toto ustanovení použít? Aplikace nepochybně možná je, a to právě prostřednictvím § 3023. Podobně § 1267 mluví o „pozemkových služebnostech“ – je otázka, zda je možné pozemkovou služebností zatížit i stavbu, která sama není z nějakého důvodu součástí pozemku a má povahu nemovité věci? Možné to opět je – lze tedy zřídit služebnost cesty přes stavbu, která sama není součástí pozemku, nýbrž samostatnou nemovitou věcí.

Na druhou stranu jsou určitá ustanovení, která mluví pouze o pozemku, ale ze smyslu a účelu pravidla je nepochybné, že ani přes § 3023 je nelze aplikovat na stavby nebo na jiné nemovité věci. Tak např. § 1142 odst. 2 stanoví pravidla pro vypořádání spoluvlastnictví reálným rozdělením věci, konkrétně reálným rozdělením zemědělského pozemku. Říká se zde, že zemědělský pozemek, pokud se dělí mezi dosavadní spoluvlastníky, může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly účelně obdělávatelné celky. To je mimochodem čistě veřejnoprávní pravidlo, které nemá v občanském zákoníku co dělat. V tomto případě však nelze ustanovení aplikovat na jiné nemovité věci ani prostřednictvím § 3023, neboť ze smyslu a účelu normy (nejen podle slov) se má na mysli pouze pozemek a ne jakýkoliv, nýbrž pouze zemědělský.

Shrneme-li výše uvedené, lze říci, že § 3023 je potřeba číst v souvislosti s účelem jednotlivých ustanovení, která mluví o vlastnictví určité nemovité věci nejsoucí součástí pozemku, resp. o jiných právech k nemovité věci, která není součástí pozemku.

Součást věci

Co se týká vymezení součásti věci a příslušenství věci, v zásadě jde o převzetí dosavadní úpravy. Součást věci, která je nově definována v § 505, je převzetím dosavadní úpravy § 120 odst. 1 starého občanského zákoníku. V tomto ohledu lze plně vycházet z dosavadní judikatury Nejvyššího soudu a jejích závěrů ohledně součásti věci.

Zcela nové je vymezení součásti pozemku, se kterým jsou spojeny poměrně zásadní výkladové otázky. Občanský zákoník vrátil do našeho práva princip, že stavba je zásadně součástí pozemku, čili nemá mít povahu samostatné věci. Stanoví-li uvedené pravidlo, že stavba je součástí pozemku, pak tím má na mysli stavbu ve smyslu soukromého práva. Je známo, že stavbu lze chápat jak v režimu soukromoprávním, tak i veřejnoprávním (tj. zejména ve smyslu stavebně právních předpisů). Obojí je přitom nutné důsledně rozlišovat.

Vzájemné vazby úpravy „soukromoprávních a veřejnoprávních staveb“ byly v minulosti mnohokrát řešeny judikaturou vysokých soudů, zejména pak „vlastnickým senátem“ Nejvyššího soudu. Bez ohledu na její závěry se však čas od času vyskytují snahy nerozlišovat mezi oběma kategoriemi, nýbrž je vzájemně zaměňovat či dokonce slučovat. Nebezpečné jsou v tomto ohledu zejména recentní snahy ministerstva zemědělství, které se snaží novelizovat vodní zákon začleněním na první pohled nenápadné věty, že vodní díla nejsou součástí pozemku. Cíle, jichž se předkladatelé snaží dosáhnout, jsou však pochybné. Podle tvůrců novely by vodní díla měla mít povahu samostatných věcí, tj. staveb ve smyslu soukromoprávním. Jde však o to, že vodní díla velmi často nesplňují povahu stavby ve smyslu soukromého práva, tedy něčeho, co může být (mohlo by být) věcí v právním smyslu. Proto v těchto případech ani nelze takovou entitu od pozemku právně oddělit, a tím docílit odlišení vlastnického režimu k pozemku a k vodnímu dílu.

Ustanovení § 506 odst. 1 říká, že součástí pozemku jsou stavby a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných. Je otázka, co to je jiné zařízení (jak se jiné zařízení liší od stavby). Jde o minuciózní rozlišování, které je pro praxi zcela zbytečné. Je totiž úplně jedno, jestli konkrétní entita má povahu stavby nebo jiného zařízení. V obou případech se totiž jedná o součást pozemku. Jiná zařízení jsou něčím, co nesplňuje povahu stavby. Pod tyto případy se mohou řadit různá zpevnění pozemků, meliorační zařízení, hřiště, atd., mohou sem patřit dopravní značky, zařízení na dětském hřišti, prolézačky, lavičky atd. K vymezení stavby z hlediska soukromého práva viz i další text.

Výhrada pro stroje spojené s nemovitou věcí

Ustanovení § 508 upravuje pravidlo, které jsme znali v obecném zákoníku občanském. Dostalo se do něj tzv. třetí dílčí novelou a jde o poměrně praktickou záležitost. Je zde možnost, aby vlastník nemovité věci nechal do katastru nemovitostí zapsat výhradu, že stroje, které jsou s jeho nemovitou věcí spojeny, nejsou jeho vlastnictvím.

Praktickým příkladem využitelnosti pravidla je situace, kdy provozovatel továrny kupuje na leasing stroje. Doposud se situace posuzovala tak, že pokud se stroje spojily s nemovitou věcí způsobem, že je nebylo možno od nemovité věci oddělit bez zhoršení její podstaty, zanikly jako samostatná věc v právním smyslu (jinými slovy – stala se z nich součást nemovité věci, s níž byly spojeny). Tento následek nastával automaticky ze zákona, a to bez ohledu např. na smluvní ujednání, podle něhož zůstane leasingová společnost vlastníkem strojů tak dlouho, dokud nebudou zaplaceny všechny leasingové splátky. Opačné smluvní ujednání nemohlo na uvedeném následku nic změnit. Starý OZ neznal možnost, jak tomuto následku smluvně zabránit. Nově zákon dovoluje, aby si leasingová společnost (resp. obecně kterýkoli vlastník stroje) nechala se souhlasem vlastníka nemovité věci zapsat do katastru nemovitostí poznámku, že vlastník nemovité věci není vlastníkem strojů, bez ohledu na jejich pevné spojení s nemovitou věcí. Zápisem výhrady v katastru nemovitostí se této skutečnosti zakládá publicita vůči třetím osobám. Pak např. dostane-li se vlastník nemovité věci do konkurzu nebo na něj bude vedena exekuce, je třetím osobám jasně dáno najevo, že stroje nejsou součástí nemovité věci a exekutor resp. insolvenční správce nemůže zahrnout tyto stroje jako součást majetkové podstaty. Vlastník strojů proto zůstane ochráněn.

Narážíme ovšem na výkladový problém, který spočívá v tom, že katastrální zákon počítá s možností zápisu výhrady strojů na základě poznámky. Poznámka přitom nemá právotvorný (konstitutivní) účinek, nýbrž pouze deklaruje, že stroje nejsou součástí nemovité věci. To by znamenalo, že výhrada nemůže být zapsána tam, kde je stroj s nemovitou věcí již spojen. Zápis by byl možný pouze tam, kde ke spojení dosud nedošlo. Podíváme-li se však do sousedního Rakouska, kde uvedené pravidlo funguje na obdobné bázi, zjišťujeme, že i zde knihovní soudy umožňují zapsat poznámku k nemovité věci, s níž je stroj již spojen. V této situaci je proto třeba zřejmě přijmout závěr, že i poznámka zapsaná ke stroji, který byl doposud součástí nemovité věci, vede k právnímu oddělení obou entit.


Konference Právo ve veřejné správě 2014

Ve dnech 5. a 6. listopadu 2014 se v Hradci Králové konal již 3. ročník odborné konference Právo ve veřejné správě. Záštitu nad letošním ročníkem převzalo Ministerstvo vnitra ČR prostřednictvím náměstkyně pro veřejnou správu a legislativu, Sdružení místních samospráv ČR, Svaz měst a obcí ČR, Sdružení tajemníků městských a obecních úřadů ČR a Institut pro veřejnou správu Praha. Na konferenci s podtitulem Nové právo 2014 vystoupilo během dvou dnů 13 přednášejících odborníků z oblasti advokacie, státní správy a samosprávy, akademické půdy a dalších. Pořadatelem byl právní informační systém CODEXIS pod mediální patronací právního portálu Právní prostor.cz. Více na http://www.pvvs.cz/.

rekodifikace konference nemovitosti právo ve veřejné správě výklad

Líbil se vám náš článek? Ohodnoťte ho, prosím.
Hodnotil 1 čtenář

Diskuze k článku 0 komentářů

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejoblíbenější články