Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II. Zdroj: Vladimíra Přikrylová, SAY Action

Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II.

Pokračování příspěvku JUDr. Petra Tégla, Ph.D., ve kterém se zabývá některými problematickými pasážemi občanského zákoníku v oblasti právní úpravy nemovitých věcí.

doc. JUDr. Petr Tégl Ph.D.

doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.

Katedra soukr. práva a civilního procesu právnické fakulty Univerzity Palackého v Olomouci

doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.

Katedra soukr. práva a civilního procesu právnické fakulty Univerzity Palackého v Olomouci

Příslušenství věci

Regulace příslušenství věci obsahuje hned dvě novinky. První je patrná v samotném vymezení příslušenství (§ 510 odst. 1). Změna je v tom, že starý občanský zákoník vycházel ze zásady, že příslušenství věci je definováno a určeno na základě určitého subjektivního hlediska. Podle dosavadní úpravy platilo, že příslušenstvím věci je to, co slouží vlastníku věci hlavní a co rozhodnutím vlastníka věci hlavní bylo určeno k tomu, aby se s věcí hlavní trvale užívalo. Nově dominuje objektivní hledisko, dle něhož nezáleží až tak dalece na vůli vlastníka, nýbrž na tom, jaký je objektivní účel vedlejší věci.

Ve druhém odstavci § 510 nacházíme legislativně technicky nové pravidlo, dle něhož se má za to (vyvratitelná domněnka, která připouští důkaz opaku), že se právní jednání a práva a povinnosti týkající se hlavní věci týkají i příslušenství. Jde o mimořádně důležité ustanovení. Dosavadní judikatura Nejvyššího soudu totiž ve vztahu ke starému zákonu říkala pravý opak. Zastával se názor, že pokud se převádí např. pozemek, na němž je umístěna např. movitá stavba, která tvoří příslušenství pozemku (zahradní altán, chatka, garáž apod.), a ve smlouvě o převodu vlastnického práva je uveden pouze pozemek a ne již stavba, pak dojde pouze k převodu pozemku a stavba i nadále zůstane ve vlastnictví dosavadního vlastníka. Zákoník tedy vrací do našeho práva výslovně psané pravidlo, že pokud se disponuje s hlavní věcí, pak taková dispozice v zásadě automaticky dopadá i na příslušenství, pokud si však strany v konkrétním případě neujednaly něco jiného.

Stavba z hlediska soukromého práva

Vrátíme-li se k vymezení stavby z hlediska soukromého práva, můžeme říci, že stavbou je hmotně zachycený výsledek stavební činnosti člověka, který je oddělitelný od okolí (zpravidla od okolního pozemku), má samostatný hospodářský účel a vyznačuje se relativní kompaktností materiálu. Jsou-li tyto pojmové znaky splněny, může být určitá entita stavbou ve smyslu soukromého práva, a tudíž i věcí v právním smyslu (není-li ovšem součástí pozemku či jiné věci – např. práva stavby). Pojem stavby z hlediska soukromého práva se v novém občanském zákoníku nijak nezměnil (byť ani za staré úpravy, ani v novém kodexu není definován), čili lze plně použít dosavadní judikaturu Nejvyššího soudu, který se vyslovil např. k otázce právní povahy hřišť, tenisových kurtů, melioračních zařízení, rybníků a jiných vodních děl, letišť, atd., a velmi precizně v desítkách rozhodnutí specifikoval, kdy se jedná o stavbu a kdy již ne.

Nově tento problém do určité míry odpadá, neboť stavby (jakož i jiná zařízení) jsou v zásadě součástí pozemku. Jiné entity – nejsoucí stavbami (např. zpevnění povrchu pozemku) – budou rovněž součástí pozemku. Pojem stavby však přesto zůstává pro soukromé právo relevantní. Např. právo stavby je smysluplné zřizovat pouze za účelem vybudování něčeho, co je stavbou ve smyslu soukromého práva, nikoli pak např. k výstavbě golfového hřiště, které samo o sobě není stavbou ve smyslu soukromoprávním.

Stavba jako součást pozemku a některé problémy s tím spojené

Jak již uvedeno, je dle § 506 stavba součástí pozemku. To je v zásadě bezproblémová situace tam, kde je stavba umístěna na jednom pozemku (tehdy je součástí pouze tohoto pozemku). Mohou však být i případy, kdy je stavba umístěna na více pozemcích současně, a to ať již na pozemcích jednoho a téhož vlastníka nebo na pozemcích různých vlastníků. Přitom je možno ještě dále rozlišovat – někdy bude stavebník vlastníkem některého z více pozemků (či jich všech), někdy naopak nebude vlastníkem žádného z nich. Zákon neodpovídá na otázku, jaký je právní režim stavby situované na dvou či více pozemcích a tento problém je proto třeba vyřešit výkladem, za použití jiných ustanovení občanského zákoníku.

Na první pohled se nabízejí dvě krajní řešení. První možností je, že se stavba nestane součástí žádného pozemku a zachová si povahu samostatné nemovité věci. Toto řešení je však pochybné, neboť uvedený důsledek by znamenal zásadní rozpor s principem superficies solo cedit. To však zákonodárce zřejmě nechtěl. Dle druhé varianty by každá část stavby stojící na jiném pozemku byla součástí toho pozemku, na němž je umístěna. I to je však absurdní důsledek, který by znamenal, že stavba je rozdělena tak, že vlastnická hranice ke každé části stavby je totožná s vlastnickou hranicí mezi sousedními pozemky, na nichž je stavba umístěna. Ani touto cestou nelze jít. Řešení problému je možno spatřovat v pokusu o přiřazení stavby jako součásti jen jednoho z více pozemků. Pokud to výjimečně nebude možné, zbývá poslední řešení – že se stavba stane společnou součástí více (všech) pozemků.

Kritériem, podle něhož se budeme snažit přiřadit stavbu jen k jednomu pozemku, je účel stavby a její převážné hospodářské spojení pouze s jedním z pozemků. Pokud bude stavbou budova, nebude určení jejího účelu a převážného hospodářského spojení s pozemkem zpravidla nijak obtížné. Tak např. lze dovodit, že budova je součástí toho z více pozemků, z něhož se do budovy vchází, tedy toho pozemku, kterého je pro bezprostřední užívání budovy nezbytně třeba. U staveb nejsoucích budovou – typicky mosty, silážní jámy, trafostanice atd. – zpravidla nelze vyjít z kritéria „vchodu“. I zde je však možno zkoumat větší účelovou provázanost stavby pouze s některým pozemkem (např. hospodářská stavba postavená na více pozemcích bude zpravidla součástí toho pozemku, na němž jsou postaveny další stavby obdobného charakteru, které tvoří s uvedenou stavbou jeden funkční celek). V případě, kdy však stavba bude mít stejné (podobné) účelové určení ve vztahu k více (všem) pozemkům (typicky most), nezbude nic jiného, než konstatovat, že stavba je společnou součástí obou, resp. všech pozemků. K tomuto závěru lze dospět i za analogického použití § 1024 odst. 1, kde jsou řešeny tzv. rozhrady a § 1067, druhá věta.

V zásadě totéž, co bylo řečeno o stavbách na více pozemcích, by mělo platit i pro tzv. liniové stavby. Nebude-li v budoucnosti existovat speciální úprava těchto situací, je nutno posuzovat liniové stavby dle obecných předpisů občanského zákoníku.

Stavby na stavbách

Otázkou u nás zatím ne zcela řešenou – až na výjimečná rozhodnutí Nejvyššího soudu – je otázka staveb na stavbách. Občanský zákoník tuto problematiku neřeší. Zásadní je přitom právní režim stavby na stavbě – jde o samostatnou věc či o součást jiné entity? A pokud o součást, pak součást čeho?

V zásadě bude záležet na tom, zda je spodní stavba samostatnou nemovitou věcí či zda je sama pouze součástí pozemku, na němž je umístěna. Je-li spodní stavba součástí pozemku, pak by se i horní stavba primárně měla rovněž stát součástí tohoto pozemku. Pokud však spodní stavba bude mít povahu samostatné nemovité věci, měla by se horní stavba stát součástí stavby spodní. Pokud bychom chtěli tento důsledek vyloučit a zajistit, aby i horní stavba měla povahu samostatné nemovité věci, nabízejí se v zásadě dvě možnosti. První možností je, že horní stavba bude dočasnou stavbou podle § 506 odst. 1 (k dočasné stavbě viz dále) – zde jde však spíše jen o teoretickou možnost. Krom toho by bylo možno použít institut práva stavby dle § 1240, a tím právně oddělit stavbu horní od stavby spodní. Je pravda, že právo stavby v zásadě může být zřizováno pouze k pozemku. Díky § 3023 však dospíváme k závěru, že právem stavby může být zatížena i stavba, která není sama součástí pozemku, ale má povahu nemovité věci (viz výše).

Dočasná stavba

Jak již uvedeno výše, dočasné stavby nejsou součástí pozemku (§ 506 odst. 1). Jde tedy o jednu z výjimek z principu superficies solo cedit. Vzhledem k tomu, že dočasná stavba není v OZ definována, běží již minimálně rok debata o tom, co je kritériem dočasnosti, bohužel s nejednotným výsledkem. Jisté je snad jen to, že dočasná stavba v režimu § 506 odst. 1 OZ není dočasnou stavbou, jak jí rozumí § 2 odst. 3 stavebního zákona. Kritérium stavebního zákona zde nehraje vůbec žádnou roli.

Jak tedy poznat, co je dočasná stavba z hlediska § 506? Pokud pomineme uvedené veřejnoprávní kritérium, zbývá nám cesta soukromoprávní. I zde se však nabízejí dvě možnosti. Lze snad říci, že názorově větší proud dnes vychází z toho, že by mělo platit tzv. objektivní hledisko. To znamená, že co je dočasná stavba, posoudíme podle jejího stavebně technického, resp. účelového určení. Pokud je objektivně navenek patrné, že stavba má být umístěna na pozemku pouze dočasně (např. stánky sloužící k sezónnímu prodeji, stavby postavené za účelem dočasného ubytování dělníků, stavby za účelem konání koncertu, veletrhu apod.), pak jde o dočasné stavby. Naopak tam, kde objektivní účel bude hovořit ve prospěch trvalosti stavby, resp. tam, kde účel nebude jasně patrný, měli bychom se v souladu s principem superficies solo cedit přiklonit spíše k řešení, že v pochybnostech je stavba součástí pozemku.

Právní tituly umístění stavby na cizím pozemku

Zbývá doplnit několik informací o právních titulech umístění stavby na cizím pozemku. Pokud se na cizím pozemku umísťují stavby se souhlasem vlastníka pozemku, dává nový občanský zákoník velmi široké možnosti sjednání právních důvodů. V prvé řadě je třeba rozlišit, zda se jedná o tituly věcněprávní nebo obligačněprávní. K novým věcněprávním titulům se řadí právo stavby, což je institut v zahraničí velmi široce využívaný zejména obcemi. Jedná se o lukrativní způsob „dočasného stavebního propůjčení pozemku“, který je pro vlastníka pozemku i mimořádně bezpečný. Krom práva stavby je možno volit další věcněprávní titul, jímž je služebnost. Rozdíl mezi oběma tituly je v tom, že zatímco při umístění stavby na cizím pozemku na základě práva stavby se stavba stává součástí práva stavby, při umístění na základě služebnosti se stavba stane součástí pozemku. Vedle toho lze využít i tituly obligačněprávní, ať již pojmenované, nebo nepojmenované. K pojmenovaným typicky patří nájem, dále nově upravený pacht, jakož i výpůjčka, výprosa apod.

Podívejme se stručně na výhody a nevýhody jednotlivých titulů, a to z pozice obou stran – jak vlastníka zatíženého pozemku, tak i strany oprávněné.

Věcněprávní tituly představují závažnější způsob zatížení pozemku (působí vůči všem a sledují právní osud pozemku, ať již je jeho vlastníkem kdokoli) a relativně trvalé omezení jeho vlastníka (zatímco služebnosti se tradičně chápou jako časově neomezená práva, je u práva stavby zákonem limitováno jeho trvání maximálně na dobu 99 let – i to je však doba, která představuje pro vlastníka pozemku značné omezení). Věcněprávní tituly tedy dávají výhodu především oprávněnému. Krom toho jsou věcněprávní tituly k pozemkům nově nemovitými věcmi a jako takové jsou (mohou být) předmětem zdanění – což je nevýhoda pro oprávněného. Budeme-li sledovat možnost dispozic s věcněprávními tituly umístění stavby na cizím pozemku, je třeba si uvědomit, že některé z těchto titulů lze převádět (např. právo stavby) či s nimi jinak disponovat – např. zatížit zástavním právem (opět např. právo stavby). U některých věcněprávních titulů – konkrétně u služebností, je však situace problematičtější, neboť tato práva jsou zásadně nepřevoditelná. Výjimku představuje § 1265 odst. 3, kde se říká, že k prostoru pod povrchem pozemku lze zřídit užívací věcná práva jako zcizitelná a dědičná. Konečně lze jmenovat nevýhodu spojenou s vyšší administrativní (a poplatkovou) náročností. Věcněprávní tituly totiž zásadně vznikají zápisem do katastru nemovitostí. Zápisy jsou zpoplatněny a navíc je zde riziko, že při přezkumné činnosti katastrálního úřadu bude smlouva shledána jako vadná vkladová listina, což znamená nutnost odstranit vady vkladové listiny, tím i zdržení a prodražení celé transakce, atd. Zápis věcného práva do katastru nemovitostí však zajišťuje oprávněnému lepší postavení, zejména s ohledem na princip publicity zapsaných věcných práv.

U obligačněprávních titulů je situace do určité míry odlišná. Tato práva působí zásadně pouze mezi stranami (relativně) a nelpí na věci jako takové. Svojí povahou se jedná o práva dočasná. Obligační tituly jsou zásadně nepřevoditelné – např. nelze převést nájemní či pachtovní právo, právo výpůjčky apod. Lze však aplikovat ustanovení o postoupení smlouvy, kdy je možno se souhlasem druhé smluvní strany ujednat, že veškerá práva a povinnosti jedné smluvní strany ze smlouvy (nájemní, pachtovní apod.), tedy konkrétně práva a povinnosti oprávněného k využití cizího pozemku (např. nájemce, pachtýře apod.) přejdou na nového smluvního partnera. Vzhledem k tomu, že tato práva vznikají bez ohledu na zápis ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí), není s jejich vznikem spojena taková administrativní (a poplatková) náročnost jako u titulů věcněprávních. Nově je však umožněno i tato práva fakultativně zapisovat do katastru, a tím docílit jejich publicity vůči třetím osobám, s čímž je v některých situacích spojena zvýšená míra jejich ochrany.


Konference Právo ve veřejné správě 2014

Ve dnech 5. a 6. listopadu 2014 se v Hradci Králové konal již 3. ročník odborné konference Právo ve veřejné správě. Záštitu nad letošním ročníkem převzalo Ministerstvo vnitra ČR prostřednictvím náměstkyně pro veřejnou správu a legislativu, Sdružení místních samospráv ČR, Svaz měst a obcí ČR, Sdružení tajemníků městských a obecních úřadů ČR a Institut pro veřejnou správu Praha. Na konferenci s podtitulem Nové právo 2014 vystoupilo během dvou dnů 13 přednášejících odborníků z oblasti advokacie, státní správy a samosprávy, akademické půdy a dalších. Pořadatelem byl právní informační systém CODEXIS pod mediální patronací právního portálu Právní prostor.cz. Více na http://www.pvvs.cz/.

rekodifikace konference nemovitosti právo ve veřejné správě výklad

Líbil se vám náš článek, prosím, ohodnoťte ho
Hodnotili 3 čtenáři

Diskuze k článku 0 komentářů

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejoblíbenější články