Dobrý den,

děkujeme za zajímavý dotaz týkající se problematiky nečinnosti společenství vlastníků jednotek a práv vlastníka jednotky.

Společenství vlastníků jednotek („SVJ“) je právnická osoba, která je založená za účelem zajišťování správy domu, přičemž je za to i odpovědná. Správa domu zahrnuje vše, co nenáleží vlastníkovi jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu dále zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí domu. Za společnou část zákon považuje ty části nemovité věci, které ze své povahy mají sloužit všem vlastníkům jednotek společně. Společnou částí domu tak zpravidla bývají obvodové stěny domu, střecha domu i společné prostory jako jsou chodby. Co konkrétně je v daném domě společnou částí však vždy závisí na tom, jak jsou tyto části vymezeny v dokumentu, na jehož základě jednotky a společné části v příslušném domě vznikly (typickým příkladem takového dokumentu je tzv. prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě). Tento dokument by mělo mít k dispozici SVJ, případně je možné ho získat za poplatek přes dálkový přístup do katastru nemovitostí.

Co se týče samotného fungování SVJ, tak nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které je tvořeno všemi vlastníky jednotek v domě (pozor, nájemníci nejsou členy shromáždění, pouze vlastníci jednotek). Shromáždění je oprávněno rozhodovat o mnoha záležitostech týkajících se domu a pozemku, mj. i o opravě či údržbě společných částí domu. Shromáždění je způsobilé se usnášet, pokud jsou přítomni vlastníci, kteří mají většinu všech hlasů (počet hlasů vlastníka odpovídá velikosti podílu daného vlastníka na společných částech domu). K přijetí rozhodnutí shromáždění postačuje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek (pokud stanovy SVJ nebo zákon nestanoví jinak). Shromáždění se musí konat minimálně jednou ročně a svolává ho statutární orgán SVJ (výbor nebo předseda SVJ) z vlastního podnětu. Shromáždění lze svolat i z podnětu jednotlivých vlastníků jednotek, ovšem pouze v případě, že tak učiní minimálně dva vlastníci a zároveň tito dva vlastníci mají více než čtvrtinu všech hlasů. Shromáždění může mimo jiné rozhodovat o jmenování a odvolávání členů orgánů SVJ a/nebo o opravě nebo údržbě společné části (pro úplnost dodáváme, že stanovy SVJ zpravidla obsahují finanční limit, do něhož může SVJ provést opravu nebo údržbu bez odsouhlasení shromážděním; není-li tento limit určen ve stanovách, platí zákonný limit, kdy celková částka v konkrétním případě nemůže přesáhnout v průměru 1000 Kč na každou jednotku v domě).

Vlastníci jednotek mají zákonem stanovená práva a povinnosti. Právem každého vlastníka je, že na základě důležitého důvodu může v případě přehlasování na shromáždění navrhnout, aby o záležitosti týkající se správy domu rozhodl soud. Spolu s tímto návrhem může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal SVJ jednat podle napadeného rozhodnutí, se kterým daný vlastník nesouhlasí. Toto právo může vlastník využít pouze do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Po uplynutí této doby zaniká právo domáhat se rozhodnutí o záležitosti týkající se správy domu soudem. Dalším právem každého vlastníka je právo navrhnout soudu, aby rozhodl o určité záležitosti, pokud daná záležitost byla řádně předložena k projednání na shromáždění, ovšem nebylo o ní rozhodnuto z důvodu nezpůsobilosti shromáždění usnášet se. Pokud jste tedy jako vlastník byl/a přehlasován/a na shromáždění anebo se o Vámi navrhované záležitosti vůbec nerozhodovalo (z důvodů výše uvedených), můžete se obrátit na soud, aby v dané věci rozhodl.

Na druhou stranu, jednou ze stěžejních povinností vlastníka jednotky je povinnost zdržet se všeho, co by bránilo údržbě, opravě, úpravě či přestavbě domu, pokud o dané činnosti bylo řádně rozhodnuto shromážděním. Pokud tedy shromáždění řádně rozhodne o opravě či údržbě společných částí domu, nemůžou tomu bránit vlastníci jednotek, kterých se tyto činnosti nebudou přímo dotýkat.

Vztaženo na Váš dotaz, pokud je zatékání způsobeno poškozením společné části, je SVJ povinno k její opravě nebo údržbě. Od finanční náročnosti takové úpravy nebo údržby se pak odvíjí, zda je nutné k dané údržbě nebo opravě rozhodnutí shromáždění SVJ. Pokud příslušné orgány SVJ nekonají, jak by měly, má shromáždění SVJ možnost dosavadní členy orgánů SVJ odvolat a zvolit členy nové. Jakožto vlastník jednotky máte právo navrhnout statutárnímu orgánu SVJ zařazení Vámi určené záležitosti na pořad shromáždění, aby se o tom rozhodovalo. Takový návrh musí být řádně odůvodněn a podložen. Pokud shromáždění rozhodne jinak než dle Vašich představ, anebo o řádně zařazené záležitosti nebude rozhodováno vůbec (jak popsáno výše), můžete se při řádném odůvodnění obrátit na soud, aby ve věci rozhodl.

Konkrétnější a detailnější posouzení věci závisí na dalších doplňujících informacích, které bohužel nemáme k dispozici. V případě dalších dotazů neváhejte kontaktovat naši kancelář a my Vám rádi pomůžeme.

Adam Dvořák, advokát

Martin Jonek, advokát

DELTA legal, advokátní kancelář s.r.o. - https://deltalegal.cz