Dobrý den,

děkujeme, že jste se na nás s Vaším dotazem obrátila.

Uzavřením nájemní smlouvy vzniká mezi nájemcem a pronajímatelem závazkový právní vztah, který se řídí ujednáními obsaženými v nájemní smlouvě a ustanoveními občanského zákoníku, které v mnoha ohledech chrání nájemce, jako slabší stranu tohoto závazkového vztahu.

Dle ustanovení § 2286 občanského zákoníku běží výpovědní doba od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Ve Vašem případě, Vám tedy bude nájem končit koncem dubna 2025.

Co se týče Vašich otázek ohledně stavu, v jakém musí být byt odevzdán, občanský zákoník se v ustanovení § 2293 přímo této otázce věnuje. Je stanoveno, že:

„Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.“

Dle souvisejícího ustanovení § 2267 pak také platí, že:

„Neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.“

Vadou či poškozením se zde však nerozumí opotřebení způsobené jeho řádným užíváním. Ustanovení § 2267 se vztahuje pouze na ty vady a poškození, které byly způsobeny porušením povinnosti nájemce byt řádně (dle nájemní smlouvy) užívat.

Dle ustanovení §2293 dále platí, že:

„Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu.“

„Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.“

Jak vyplývá z výše citovaných ustanovení, bude záviset na tom, zda změny, ke kterým došlo v bytě, po dobu trvání Vašeho nájmu byly učiněny se souhlasem pronajímatele (zde není rozhodné, zda šlo o souhlas pronajímatele původního nebo aktuálního) a jak jsou ve Vaší nájemní smlouvě upraveny Vaše povinnosti související s uvedením bytu do původního stavu.

Pokud z Vaší strany v bytě nedošlo k žádným změnám, které byste dle nájemní smlouvy měla povinnost uvést do původního stavu a nájemní smlouva taktéž neobsahuje ujednání o povinnosti byt předat např. vymalovaný (či jiné obdobné povinnosti), pak nejste k těmto opravám/vymalování povinna. Stejně tak, pokud jste v bytě nezpůsobila žádné vady ani opotřebení, nebudete povinna je hradit. Není-li to sjednáno v nájemní smlouvě, pronajímatel nemůže požadovat ani náhradu za běžné opotřebení a využívání bytu.

V otázkách týkajících se toho, co má pronajímatel nárok po Vás požadovat, bude nutné, abyste si pečlivě prostudovala Vaši nájemní smlouvu, se zaměřením především na Vaše práva a povinnosti, jakož i práva a povinnosti pronajímatele. Čistě dle zákonné úpravy (viz citace výše) totiž nejste povinna nic z toho, co po Vás pronajímatel požaduje činit. Zákonná úprava však může být v těchto případech modifikována nájemní smlouvou, která mi bohužel není k dispozici abych Vám mohla na otázky poskytnou konkrétnější odpověď.

Mezi Vaše práva při ukončení nájmu patří také právo na vyrovnání za pevně spojené předměty. Konkrétně jde dle ustanovení § 2294 občanského zákoníku o to, že

„Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.“

Pokud jste tedy se souhlasem pronajímatele na vlastní náklady nechala v bytě např. udělat novou kuchyňskou linku, vestavěné skříně atd., máte nárok na to, aby Vám pronajímatel za tyto poskytnul vyrovnání.

Co se týče vratné kauce a možností jejího použití ze strany pronajímatele, rozhodoval v této věci Nejvyšší soud, který v rozhodnutí 26 Cdo 2267/2019, ze dne 22. 4. 2020 judikoval, že

„Při skončení nájmu pronajímatel započítá na složenou kauci, co mu nájemce dluží, specifikuje přitom nájemci, na jaké dluhy a v jaké výši kauci použil; zbytek kauce mu vrátí.“

Pokud tedy pronajímatel zamýšlí užít vratnou kauci, měl by Vás informovat, na jaké konkrétní opravy a v jaké výši z ní čerpal.

Aby byl Váš nájem ukončen, pokud možno bez větších neshod, doporučuji Vám následující postup:

1. Pečlivě si prostuduje Vaši nájemní smlouvu se zaměřením na práva a povinnosti, které z ní vyplývají Vám i pronajímateli.

2. Nahlédněte do občanského zákoníku, konkrétně do ustanovení § 2235-2301 upravující Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (dostupný je i online), zde se dočtete více o Vašich právech, ale i o ujednáních v nájemních smlouvách, které mohou být zákonem zakázána a naleznete-li tato ve Vaší nájemní smlouvě, budete vědět, že jsou neplatná.

3. Poté, co budete znát Vaše i pronajímatelova práva, pokuste se je slušně pronajímateli komunikovat a navrhnout pronajímateli postup, který je bude respektovat.

4. Pokud bude pronajímatel Váš postup odmítat a bude pro Vás náročné se na podmínkách ukončení nájmu i po vícero pokusech dohodnout, zvažte účast na mediaci či kontaktování advokáta.