Dobrý den,

pro odpověď na Váš dotaz bude rozhodující otázka promlčení nájemného, které po Vás pronajímatel žádá.

Promlčení je právní institut spočívající ve stanovení lhůty, po jejímž uplynutí dojde k zániku vymahatelnosti práva. Účinky tohoto zániku však nenastávají automaticky a dlužník se jich musí aktivně domáhat.

V prvé řadě bude třeba se podívat do Vaší nájemní smlouvy a zkontrolovat, zda smlouva obsahuje ujednání o promlčecích lhůtách pro uplatnění nájemného. Pokud nikoli, použije se na Váš případ lhůta zákonná.

Délka obecné (subjektivní) promlčecí lhůty je upravena v § 629 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku („OZ“), ve znění pozdějších předpisů. Podle tohoto ustanovení trvá promlčecí lhůta tři roky ode dne, kdy věřitel mohl své právo uplatnit poprvé. Den, kdy mohl ve Vašem případě pronajímatel uplatnit své právo poprvé je den, který následuje po dni splatnosti příslušného nájemného. Jelikož od roku 2021 již uplynuly více jak tři roky, lze se s ohledem na Vámi popsané okolnosti domnívat, že zákonná obecná promlčecí lhůta již uplynula a pronajímatelem požadované „3 nájmy za rok 2021“ tak budou promlčeny.

Jak již bylo nastíněno výše, účinky promlčení pohledávky spočívající v její soudní nevymahatelnosti nenastávají automaticky, ale jsou závislé na tom, zda dlužník v případě probíhajícího soudního řízení vznese tzv. námitku promlčení. Námitka promlčení spočívá v jednoduchém (avšak důkazy podloženém) konstatování toho, že vymáhaná pohledávka je (po uplynutí promlčecí lhůty) již promlčená. Pokud je námitka promlčení účinně vznesena, soud je povinen k ní přihlédnout a žalobu věřitele zamítnout.

Pro úplnost lze dodat, že promlčení se vztahuje i na úroky z prodlení, které se (v případě, že ve smlouvě není sjednáno jinak) promlčují jako celek po třech letech od splatnosti příslušného nájemného.

Pokud tedy není ve smlouvě sjednána delší promlčecí lhůta, než je lhůta zákonná nebo nejsou dány jiné specifické okolnosti (např. písemné uznání dluhu provedené Vámi ve vztahu k požadovanému nájemnému), můžete odmítnout úhradu požadovaného nájemného za rok 2021 včetně úroků z prodlení s odůvodněním, že tyto pohledávky jsou již promlčeny. Pokud by i přesto pronajímatel uplatnil nájmy v rámci soudního řízení, bude nutné vznést v rámci soudního sporu námitku promlčení (ideálně co nejdříve, nejlépe v rámci prvního vyjádření ve věci).

V případě, že by požadované nájmy nebyly promlčeny (typicky pro smluvně sjednanou delší promlčecí lhůtu), nebylo by možné námitku promlčení úspěšně vznést a musela byste tak u soudu prokázat, že jste svou povinnost zaplatit požadované nájmy splnila.

Závěrem lze doporučit, abyste veškerou komunikaci s pronajímatelem činila výlučně písemně a do budoucna uchovávala doklady o veškerých platbách. V případě, že by došlo na soudní spor, je nejlepší situaci nepodcenit a nechat se již zpočátku zastoupit advokátem.

JUDr. Adam Dvořák, advokát

Vojtěch Vojíř, advokátní koncipient

DELTA legal, advokátní kancelář s.r.o. - https://deltalegal.cz