Majetkové vztahy v rodině bývají komplikované a situace, kdy je některému ze členů rodiny přislíben majetek, který mu ale nakonec například darováním nebo v rámci dědictví nepřipadne, může být celkem častá. Pokud o převodu majetku v budoucnu (například s uvedením doby nebo podmínkami, za jakých k převodu dojde) není vyhotovena písemná smlouva, dostává se „podvedený“ člen rodiny do obtížné pozice.

O Vaší situaci máme na základě Vašeho dotazu velmi málo informací, není zřejmé, zda k převodu pozemku mělo dojít darováním, koupí, nebo v souvislosti s dědictvím, ani jaké podmínky převodu jste si s ostatními členy rodiny domluvil, proto můžeme odpovědět jen ve velmi obecné rovině.

Slib daru

Pokud měl být převod vlastnického práva k pozemku bezúplatný, je předně potřeba připomenout ustanovení § 2056 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku: „Kdo druhému dar jen slíbí, není zavázán darovat, ale ten, kdo slib obdržel, má právo, aby mu slibující nahradil náklady účelně vynaložené v očekávání daru.“

Stručně řečeno, slib daru dárce nezavazuje. Pokud dárce darování určité věci pouze slíbí, aniž by byla uzavřena například darovací smlouva s odkládací podmínkou, nebo smlouva o smlouvě budoucí, není dle občanského zákoníku k uzavření darovací smlouvy povinen. V případě, že darovací smlouvu dárce neuzavře, je alespoň osobě, které dar slíbil, poskytnuta určitá ochrana – dárce je povinen nahradit náklady, které tato osoba účelně vynaložila v očekávání daru.

Slib uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o směně

Pokud k převodu pozemku mělo dojít na základě kupní smlouvy nebo například směny, lze uvažovat o tom, že mezi členy rodiny byla uzavřena ústní dohoda, kterou se zavázali k tomu, že v budoucnu dojde k převodu vlastnického práva k pozemku.

České občanské právo je mimo jiné založeno na zásadě bezformálnosti právního jednání - to znamená, že osoby mohou pro své právní jednání zvolit libovolnou formu, pokud však určitá forma právního jednání není předepsána zákonem nebo byla dříve ujednána mezi smluvními stranami. Ústní dohoda je závazná, pokud má všechny náležitosti právního jednání.

Aby určitý úkon byl právním jednáním a byly s ním tak spojeny právní následky, musí splnit několik podmínek. Předně jej musí provést osoba, která je k tomu způsobilá; má právní osobnost a je pro takové jednání svéprávná. Dále musí být úkon projevem svobodné, vážně míněné vůle, která je prostá omylu. Zároveň musí být takový úkon dostatečně určitý a srozumitelný a musí se týkat záležitosti, která je možná a zákonem dovolená.

Pokud tedy ústní přísliby Vaší prarodičů splňovaly všechny výše uvedené náležitosti, byli jste domluveni, kdy k převodu pozemku dojde a za jakých podmínek, lze uvažovat o tom, že mezi vámi vznikla smlouva, byť ústní, o tom, že na Vás bude v budoucnosti převedeno vlastnické právo k pozemku.

V této souvislosti nicméně upozorňujeme, že pozemek je podle občanského zákoníku věcí nemovitou, a v případě převodu vlastnického práva k nemovité věci je vyžadována písemná forma právního jednání. Změna vlastníka musí být zároveň vždy zapsána do katastru nemovitostí.

Jaké prostředky nápravy právo poskytuje?

V případě porušení smlouvy je možné po druhé smluvní straně požadovat, aby nahradila škodu, kterou svým jednáním způsobila. Základní způsob náhrady škody je navrácení do předešlého stavu, a pokud to není možné, nebo pokud to požaduje poškozený, hradí se škoda v penězích.

V případě, že poškozený požaduje náhradu škody, musí prokázat několik skutečností. Předně musí prokázat, že mu škoda vznikla, jaká škoda vznikla (v jaké výši), a že vznikla v příčinné souvislosti se zaviněným protiprávním jednáním škůdce.

Další možností, o které by bylo možné v obdobné situaci uvažovat, je prohlášení neplatnosti převodu nemovité věci. Občanský zákoník uvádí několik důvodů neplatnosti právního jednání a pro případ popsaný v dotazu by teoreticky bylo možné aplikovat neplatnost pro rozpor s dobrými mravy.

Aby Vám byly nahrazeny náklady účelně vynaložené v očekávání daru, byla Vám přiznána náhrada škody, nebo aby bylo možné prohlásit smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti na Vašeho bratrance za neplatnou, je nutné obrátit se na soud. Občanské soudní řízení je v těchto záležitostech založeno na zásadě, že ten, kdo se domáhá určitého práva, má tzv. povinnost tvrzení a povinnost důkazní – má povinnost soudu sdělit skutečnosti, které jsou pro rozhodnutí soudu ve věci rozhodné, a má povinnost tyto skutečnosti podložit relevantními důkazy.

Ve Vašem případě by tedy bylo nutné primárně prokázat existenci slibu daru nebo existenci dohody o převodu nemovitosti na Vaší osobu. V závislosti na tom, pro jaký způsob řešení Vaší situace byste se rozhodl, by bylo nutné uvést a prokázat, jaké náklady jste v očekávání daru vynaložil, jaká škoda Vám vznikla, nebo z jakých důvodů namítáte neplatnost převodu vlastnického práva k pozemku. Jako důkaz je možné využít cokoliv, na jejichž základě soud může zjistit skutkový stav. Typicky jde o různé listinné dokumenty nebo svědecké výpovědi.

Pokud byste se rozhodl ve věci dále postupovat a uplatnit svoje práva u soudu, doporučujeme, abyste se obrátil na advokáta a poskytnul mu podrobné informace o Vašem případu. Na základě takto obecného dotazu není možné Vám doporučit vhodný postup ve Vaší záležitosti.