Vztahy mezi pronajímateli a nájemci nebývají vždy snadné. Z pohledu zákona jsou samozřejmě stanoveny pronajímateli i nájemci určitá základní práva a zároveň i povinnosti.

Avšak v souvislosti s Vaším případem je důležité upozornit, že dle stavebního zákona není možné užívat nezkolaudovanou stavbu k bydlení, pokud nesplňujete jednu z výjimek, kdy stavba může být užívána i bez kolaudace. Pro vysvětlení: k tomu, aby stavba mohla být užita k bydlení je nezbytné, aby prošla kolaudačním řízením, tzn. aby byla zkolaudována pro účely bydlení (byť je relativně časté, že lidé žijí někdy i několik let v nezkolaudované stavbě). V českém právním řádu je stanoveno, že nemovitost je možné užívat, pokud byly provedeny a vyhodnoceny zkoušky a měření předepsané zvláštními právními předpisy a pokud nemovitost splňuje podmínky dané zákonem. Bez kolaudačního řízení je možné užívat stavbu, kde více jak polovina podlahové plochy domu odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je proto k tomuto účelu vymezena, nemovitost, která má nejvýše 3 samostatné byty a nemovitost, která disponuje nejvýše dvěma nadzemními a jedním podzemním podlažím. Bohužel však není možné nezkolaudovanou stavbu pronajímat dalším osobám.

V případě, že by se nejednalo o pronajímanou nemovitost, je možné před kolaudačním rozhodnutím využít institutu předčasného užívání stavby, které je povoleno v případě, že dokončení stavby nemá podstatný vliv na užívání stavby. Povolení k předčasnému užívání stavby je stavebním úřadem vydáváno na omezenou, určitou dobu. Ve Vámi uvedeném případě, však měl být rodinný dům před uzavřením nájemní smlouvy zkolaudován. Ve Vašem případě proto musíme bohužel sdělit, že Vaše nájemní smlouva dle našeho názoru není platná, a to z důvodu, že pronajímaná nemovitost musí být dle zákona zkolaudována. V daném případě, pokud máte zájem pronajatý dům i nadále obývat, bychom doporučovali v co nejkratší době tento nedostatek vyřešit, a to zařízením kolaudačního rozhodnutí ze strany pronajímatele. Pokud je zde zavedena elektřina, plyn či obdobné rozvody, musely po jejich zhotovení projít revizí, tudíž vydání kolaudačního rozhodnutí by nemělo být problémem. Následně by mezi Vámi a pronajímatelem mohl být uzavřen dodatek k nájemní smlouvě, který by promítal nově vzniklé okolnosti v souvislosti s pronájmem nemovitosti. Pokud byste však v domě, na základě ne příliš dobrých zkušeností s pronajímatelem a v návaznosti na zjištění, že nájemní smlouva není platná, již neměla zájem bydlet, Vámi uhrazené nájemné do této doby, by se mohlo považovat za bezdůvodné obohacení pronajímatele. V tomto případě byste o vydání bezdůvodného obohacení (zaplaceného nájemného) mohla žádat prostřednictvím soudu.

Pro případ, že by byl dům následně zkolaudován a uzavřeli byste dodatek k nájemní smlouvě, Vám bez znalosti znění nájemní smlouvy a Vaší konkrétní domluvy s pronajímatelem poradíme alespoň v obecné rovině.

Co se práv nájemce týče, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanovuje především, že pronajímatel má předmět nájmu (v tomto případě rodinný dům) nájemci přenechat tak, aby mohl být užíván k ujednanému či obvyklému účelu a má jej udržovat v takovém stavu, aby mohl sloužit užívání, pro které byl pronajat a následně musí pronajímatel též zajistit, aby nájemce mohl věc nerušeně užívat po celou dobu nájmu.

Mimo uvedené má nájemce právo vytýkat pronajímateli vady, které má pronajímatel odstranit. Tyto vady musí být vytčeny řádně a včas. Ve Vámi uvedeném případě, se však nejedná přímo o vady, jako takové. Vadou rozumíme nedostatek určitého předmětu, který je způsoben chybným či nedokonalým provedením anebo chybným návrhem, čímž je ovlivněna funkčnost tohoto předmětu. O vadu by se v tomto Vašem případě mohlo jednat z hlediska protékající vany.

Pokud byste se rozhodla činit velké změny a zásahy do nemovitosti, bez souhlasu pronajímatele, jak uvádíte „po vlastní ose“ a ze své vlastní vůle, bohužel to nebude možné. Minimálně ne bez písemné domluvy s pronajímatelem. Změnu věci totiž jako nájemce smíte provést pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud by Vašimi kroky se souhlasem pronajímatele následně došlo ke zhodnocení nemovitosti, byl by pronajímatel povinen se s Vámi po skončení nájmu vyrovnat. Dle zákona smíte jako nájemce provádět pouze běžnou údržbu a drobné úpravy, které se hradí na Vaše náklady.

Dalším Vaším právem, coby nájemce, je možnost vypovězení nájmu na dobu určitou, a to v případě, že se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku z nájemní smlouvy zřejmě vycházely, změnily do té míry, že není možné po Vás jako nájemci rozumně požadovat, abyste v nájmu pokračovala.

Avšak výše uvedená práva by se dala aplikovat v případě, že by se jednalo o platný nájemní vztah mezi Vámi a vlastníkem nemovitosti a o platnou nájemní smlouvu.

K tomu, abychom Vám mohli konkrétněji a přesně pomoci s Vaším případem, bychom potřebovali současnou nájemní smlouvu a komunikaci, ke které došlo mezi Vámi a pronajímatelem. Pro konkrétní radu Vám doporučujeme obrátit se na advokáta či advokátní kancelář.