Dobrý den,

děkujeme Vám za zaslané dotazy.

Předně je třeba upozornit, že konání zasedání shromáždění SVJ se primárně řídí jeho stanovami a teprve v neupravených záležitostech, resp. v záležitostech, kde by stanovy byly v rozporu s donucujícími (kogentními) ustanoveními, se použijí právní předpisy vztahující se k činnosti SVJ, konkrétně zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Občanský zákoník“).

Vzhledem k tomu, že nemáme pro posouzení k dispozici znění stanov pro předmětné SVJ, předestíráme Vám naše odpovědi níže tak, jak vyplývají pouze přímo z právních předpisů. Nelze však vyloučit, že stanovy budou konkrétní oblast upravovat odchylně či podrobněji.

Níže k Vašim jednotlivým dotazům:

1. Obsahová kvalita podkladů pro zasedání shromáždění SVJ

Občanský zákoník v § 1207 odst. 2 stanovuje, že: „nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit.“ Platí tedy, že svolavatel není povinen přikládat tyto podklady přímo k pozvánce na zasedání shromáždění, nýbrž v pozvánce musí být alespoň uvedeno, za jakých podmínek (kdy a kde) se mohou vlastníci s těmito podklady seznámit a musí jim být umožněno, aby se s nimi mohli seznámit včas před konáním zasedání. Z Vámi sděleného dovozujeme, že čistě formálně podklady předloženy byly.

Občanský zákoník sám však výslovně nestanovuje konkrétní požadavky na detailnost, resp. kvalitu podkladů týkajících se pořadu zasedání. Splnění povinnosti umožnit vlastníkům jednotek předem se seznámit s příslušnými podklady k navrhovaným bodům programu zasedání z hlediska kvality podkladů, proto bude posuzována v každém jednotlivém případě individuálně, a to ve světle konkrétní situace. V případě investic tak dle našeho názoru zcela nutně nemusí vždy být vyžadovány pouze formální nabídky či ceníky od dodavatele, nýbrž nelze vyloučit, že v konkrétním případě budou z hlediska plnění zákonných povinností dostatečné i podklady připravené přímo statutárním orgánem SVJ. Samozřejmě stanovy SVJ mohou obsahovat vlastní podrobnější úpravu.

Ze zaslaného dotazu tedy bohužel nelze učinit zcela konkrétní závěry, neboť nám nejsou známy zásadní okolnosti věci, zejména konkrétní podoba předložených podkladů, resp. Vámi vnímaných nedostatků, jakož ani to zda tyto podklady byly předmětem jakýchkoli výhrad vlastníků jednotek v rámci samotného zasedání shromáždění, či zda bylo kýmkoli z přítomných vlastníků (např. Vámi) hlasováno proti předmětnému rozhodnutí shromáždění SVJ, k němuž se zpochybňované podklady vztahovaly.

2. Zařazení nového bodu do programu zasedání shromáždění z iniciativy vlastníků jednotek

Z ustanovení § 1207 odst. 3 Občanského zákoníku vyplývá, že svolavatel zasedání shromáždění je povinen přihlédnout k iniciativě vlastníků jednotek a zařadit jimi požadovaný bod na pořad zasedání shromáždění, avšak pouze při splnění všech následujících podmínek:

1. o zařazení nového bodu na pořad shromáždění požádají alespoň 2 vlastníci jednotek, kteří mají společně více než čtvrtinu všech hlasů, a

2. žádost musí být učiněna ještě před rozesláním pozvánky na zasedání shromáždění, a

3. žadatelé musejí současně připojit návrh požadovaného usnesení nebo zařazení požadovaného bodu na pořad zasedání shromáždění alespoň odůvodnit.

Teprve při splnění všech výše uvedených podmínek vzniká povinnost svolavateli zařadit požadovaný bod na pořad zasedání shromáždění. Opět nelze vyloučit, že stanovy mohou tuto záležitost upravovat v dílčím rozsahu odchylně či podrobněji.

Vámi zaslané dotazy bohužel neobsahují všechny potřebné informace k posouzení předmětné otázky. Pakliže však Vámi představenou situaci vnímáme ryze pohledem Občanského zákoníku, pak máme za to, že minimálně splnění časového rámce podání žádosti o zařazení nového bodu na program zde může být pochybné.

Dále uvádíme, že pokud by v rámci vlastního zasedání shromáždění bylo navrženo, aby byla na zasedání probrána a rozhodována i jiná záležitost, než která byla uvedena v programu v pozvánce, bylo by možné ji zařadit k projednání jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.

3. Možnosti soudního přezkumu

Byť na základě Vámi zaslaných dotazů nelze učinit jasné závěry o případném pochybení při svolávání a konání zasedání shromáždění SVJ v této věci, níže Vám zasíláme ještě obecná východiska pro případný soudní přezkum průběhu zasedání.

Dle § 1209 Občanského zákoníku je možný soudní přezkum věcného obsahu rozhodnutí. Návrh se podává proti SVJ. Soud může napadené rozhodnutí shromáždění buď potvrdit (má se uskutečnit bez výhrad), nebo věcně měnit jeho obsah, případně je může i zrušit. Tato cesta je však podmíněna splněním řady zákonných podmínek. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o zpochybňovaném rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, jeho právo zaniká. Navrhovatelem může být pouze přehlasovaný vlastník, tj. takový, který hlasoval proti rozhodnutí, nebo se zasedání nezúčastnil, ale měl pro to důležitý důvod (např. nemoc ), či se zasedání nezúčastnil, neboť na něj nebyl řádně pozván, nebo na něj nebyl vpuštěn. Podmínkou přijetí návrhu k projednání soudem je pak také to, aby návrh byl podán z důležitého důvodu (obecně se jedná o situaci, kdy se dotčené rozhodnutí týká záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití – z hlediska např. investic zde bude nutné posuzovat její rozsah a důsledky v kontextu celého souhrnu konkrétních okolností a situace).

Dále je možný také soudní přezkum platnosti rozhodnutí přijatého shromážděním SVJ dle obecných ustanovení Občanského zákoníku vztahujících se k úpravě spolku. Návrh se podává proti SVJ. Právo na podání takového návrhu k soudu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění mají mimo jiné všichni vlastníci jednotek. Jedná se o situaci, kdy by rozhodnutí shromáždění orgánu SVJ bylo přijato v rozporu se zákonem anebo se stanovami, případně s obojím. Podmínky podání takového návrhu již nejsou tak přísné, jako v předchozím případě. I zde však návrh musí být k soudu podán do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět. Pokud by však od napadeného rozhodnutí uplynul jeden rok, napadnout jej již nelze.

Upozorňujeme, že v určitých případech soud neplatnost rozhodnutí orgánu SVJ nemusí nutně vyslovit, a to přesto, že dojde k závěru, že přijetím rozhodnutí skutečně byly porušeny stanovy SVJ nebo zákon. Jedná se zejména o situace, pokud zjištěné porušení zákona nebo stanov nemělo závažné právní následky a současně je v zájmu SVJ hodném právní ochrany nevyslovit neplatnost takového rozhodnutí. Dále to nastane v případě, že by rozhodnutím o neplatnosti rozhodnutí bylo podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře, kdy takovou osobou je typicky smluvní partner SVJ, který vycházel ze zápisu ze zasedání příslušného orgánu, z něhož jednoznačně vyplývalo oprávnění SVJ s ním smlouvu uzavřít – toto může být relevantní právě v oblasti investic.

Pro úplnost ještě dodáváme, že soud může také rozhodnout o tzv. nicotnosti rozhodnutí shromáždění SVJ, například pokud se rozhodnutí příčí dobrým mravům, nebo pokud orgán rozhodne v záležitosti, která je vyloučena z jeho působnosti. Důsledkem nicotnosti rozhodnutí shromáždění je právní fikce, že takové rozhodnutí vůbec nebylo přijato. V daném případě však na podkladě sděleného nepředpokládáme, že by tato eventualita byla relevantní.

Opakujeme, že naše výše uvedená sdělení vycházejí čistě z právní úpravy Občanského zákoníku na základě neúplných informací k případu a nezohledňují případnou úpravu a postupy obsažené ve stanovách předmětného SVJ. Věříme však, že naše odpovědi Vám alespoň pomohou lépe se zorientovat v situaci a případně vhodně zvolit další postup.

V případě jakýchkoli dalších dotazů či potřeby konkrétní právní asistence se neváhejte na nás dále obrátit, rádi Vám poskytneme naše právní služby.

S pozdravem,

JUDr. Miloš Kulda, Ph.D., advokát - kulda@plegal.cz

Mgr. Kateřina Vyšínová, advokátní koncipientka - vysinova@plegal.cz

PEYTON legal advokátní kancelář s.r.o.