Právní poradna logo

Stavba a prodej byt. jednotek FO nebo PO, DPH - vyjmutí 1/2 byt jednotek do osobn. vlastnictví

Datum:31. 10. 2022 v 10:58
Poslední aktivita:22. 11. 2022 v 07:47
Zhlédnuto:1472x
0

Dobrý den.

Měl bych asi složitější dotaz.

Mám záměr postavit 6 bytových jednotek, kde 1/2 byt. jednotek by byly prodány za účelem pokrytí nákladů. 2/2 by přešlo do osobního vlastnictví - pro děti, či k pronájmu.

Jaký by byl nejefektivnější postup ohledně právní formy podnikání, zda stavit jako UJ nebo pouze vést daňovou evidenci?

Výstavba by trvala cca 2-3 roky, je možnost uplatnění DPH na vstupu?

Jak převést 2/2 do osobního vlastnictví a co nejefektivněji zmírnit daňové dopady.

Děkuji.

Odpovědi (1)

0

Dobrý den,

na Vaše dotazy odpovídáme popořadě:

I. Právní forma podnikání

Právní forma bude podřízena daňovému nastavení projektu. Pokud bude projekt realizován pod právnickou osobou, je výhodou omezení osobní odpovědnosti za případné dluhy, závazky z reklamací atd. Mezi nevýhody bude patřit administrativní zátěž spojená se založením a provozováním společnosti (vedení účetnictví, zakládání účetních závěrek do sbírky listin…).

II. Nárok na odpočet DPH

Nárok na odpočet DPH na vstupu bude záviset na několika faktorech. Prvním z těchto faktorů je určení, zda se jedná dle zákona o DPH o majetek vytvořený vlastní činností či nikoliv. Dále je potřeba řešit, zda je / bude tento majetek používán pro zdanitelnou ekonomickou činnost a případně z jaké části.

Obecně vzniká plátci daně nárok na odpočet u zdanitelných plnění, která použije v rámci svých ekonomických činností pro účely dalších zdanitelných plnění. Obecně je prodej nemovitých věcí osvobozen od DPH bez nároku na odpočet DPH, jestliže je uskutečněn po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo kolaudačního rozhodnutí po podstatné změně. Nicméně i po uplynutí této lhůty se však plátce může rozhodnout, že při dodání vybrané nemovité věci jinému plátci uplatní daň. Obecně lze tedy říct, že nárok na odpočet z přijatých zdanitelných plnění vzniká u těch plnění, která jsou přiřaditelná k jednotkám, jež budou po dokončení prodány do 5 let po vydání kolaudačního rozhodnutí. Případně i po této lhůtě, jestliže budou prodány jinému plátci daně. Ohledně nákladů, které se nedají jednoduše přiřadit, je potřeba zvolit vhodný alokační klíč tak, aby byl uplatněn nárok na odpočet ve správné výši.

Původní odpočet daně uplatněný u stavby / jednotky podléhá úpravě odpočtu daně po dobu 10 let, pokud dojde ke změně v rozsahu použití tohoto majetku. Lhůta pro úpravu je v tomto případě 10 let a tato lhůta počíná běžet kalendářním rokem, v němž byl tento majetek pořízen nebo zařazen do užívání. V případě, že by byly jednotky prodány v režimu osvobození od daně bez nároku na odpočet DPH, nárok na odpočet nevzniká a musí dojít k úpravě původně uplatněného odpočtu daně (pokud byl uplatněn při pořizování).

Nárok na odpočet lze také, v případě, že jsou přijatá zdanitelná plnění plátcem použita jak pro účely uskutečněných zdanitelných plnění, tak pro jiné účely (tj. nesouvisející s ekonomickou činností), požadovat pouze v poměrné výši. Pro tyto účely slouží poměrný koeficient, který se vypočte na základě podílu použití či na základě kvalifikovaného odhadu. V tomto případě se eliminuje nutnost výše zmíněné úpravy odpočtu DPH.

III. Převedení obchodního majetku do soukromého užívání

V okamžiku trvalého vyřazení z obchodního majetku výhradně do soukromého použití dochází k fiktivnímu dodání zboží a plátce daně má povinnost odvést DPH z ceny obvyklé. Tento postup by se neuplatnil v případě, že by u pořízeného majetku nebyl uplatněn nárok na odpočet.

Co se týče daně z příjmu, je v daném případě třeba rozlišovat, zda se nemovitost převádí z obchodního majetku podnikající fyzické osoby nebo osoby právnické.

Při vyřazení stavby / jednotky z obchodního majetku podnikající fyzické osoby do osobního užívání nevzniká podnikateli žádný zdanitelný příjem. Problém by nastal pouze při následném prodeji majetku vyřazeného z obchodního majetku, kdy by bylo třeba zkoumat podmínky pro osvobození příjmů z prodeje nemovité věci.

Co se týče převedení obchodního majetku společnosti na společníka, je možné ho provést několika způsoby, převodem jmění ze společnosti na společníka, koupí anebo darováním. První variantu dále nepopisujeme, protože je relevantní v situaci, kdy dochází ke zrušení obchodní společnosti.

- Převod kupní smlouvou

Společník je ve vztahu ke společnosti spojenou osobou. Dle zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) musí být prodej proveden za cenu obvyklou, tzv. za cenu, která by byla sjednána mezi nespojenými osobami v běžných obchodních vztazích. Ze strany společnosti se bude jednat o výnos, proti kterému lze uplatnit jako náklad daňovou zůstatkovou cenu nemovitosti. Rozdíl bude součástí základu pro výpočet daňové povinnosti společnosti (19 %). Daňové dopady u nabyvatele majetku nejsou relevantní.

- Převod darovací smlouvou

V případě darování nemovitosti není možné daňově uplatnit zůstatkovou cenu nemovitosti. Dar navíc podléhá dani z příjmů na straně obdarovaného. Sazba daně u fyzických osob je výši 15 % hodnoty nemovitosti. Jelikož se jedná o darovaný majetek, není dle zákona možné daňově odepisovat.

Výše uvedené odpovědi jsou pouze obecného charakteru, jelikož daňové aspekty tohoto případu jsou velmi komplexní a záleží na mnoha okolnostech, které mohou mít vliv na finální daňové ošetření celé transakce. Z tohoto důvodu nebylo možné veškeré detaily zahrnout do tohoto textu. Doporučujeme si nechat zpracovat odborné stanovisko ušité na Váš konkrétní případ.

Tým Accace

https://accace.cz/

Odpovědět na dotaz