Sell-side due diligence: Proč se vyplatí odhalit slabiny vlastní firmy dříve než kupující

Co prodávající ví a co vědět musí

Sell-side due diligence je prověrka společnosti zadaná prodávajícím před oslovením zájemců. Má i právní význam: při jednání o smlouvě si strany sdělí skutkové a právní okolnosti, o nichž vědí nebo vědět musí, aby se každá z nich mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé z nich zřejmý zájem druhé strany smlouvu uzavřít (§ 1728 odst. 2 občanského zákoníku; dále jen „OZ”).

Prodávající se proto nemůže vždy dovolávat toho, že o podstatné okolnosti skutečně nevěděl. Co vědět musel a co měl sdělit, závisí na konkrétním jednání, jeho postavení a dostupnosti informací. Vlastní prověrka mu umožní zjistit rizika včas: některá odstranit, ostatní vyčíslit a připravit k jednání s kupujícím.

Odpovědnost za stav firmy závisí na obsahu smlouvy

Předmětem převodu je podíl, nikoli jednotlivá aktiva společnosti. Stav společnosti však může být rozhodný pro vlastnosti podílu, které si kupující ve smlouvě vymínil. Dlužník plní vadně zejména tehdy, nemá-li předmět plnění ujednané vlastnosti (§ 1916 odst. 1 písm. a) OZ).

Že se strany mohou dohodnout, jaké vlastnosti má převáděný podíl mít, a že se na takto vymíněné vlastnosti použije úprava odpovědnosti za vady, dovodil Nejvyšší soud již v usnesení ze dne 26. 10. 2010, sp. zn. 29 Cdo 5452/2008. Na tento závěr navázal v rozsudku ze dne 17. 12. 2025, sp. zn. 27 Cdo 1843/2024. Smlouva v posuzované věci byla uzavřena v roce 2010 a soud ji posuzoval podle tehdejšího obchodního zákoníku; nosná je proto otázka, kterou rozsudek ukazuje, nikoli konkrétní ustanovení, která aplikoval.

Kupující nabyl podíl ve společnosti provozující hotel v pronajaté budově. Převodce učinil prohlášení o závazcích společnosti; pronajímatel později vyčíslil nedoplatek nájemného související se zápočtem investic a valorizací. Nejvyšší soud vytkl odvolacímu soudu, že si výkladem smlouvy dostatečně nevyjasnil, jaké konkrétní vlastnosti měl podíl podle dohody stran mít, a toto zjištění neporovnal se skutečným stavem; bez toho nemohl uzavřít, že převodce za dotčené závazky neodpovídá. Neřekl tedy, že kupujícímu nárok vznikl.

Pro dnešní transakce z toho plyne jediná, zato podstatná otázka: co přesně prodávající o společnosti slíbil?

Zpřístupnění rizika musí odpovídat zárukám

Disclosure, tedy zpřístupnění zjištěných rizik kupujícímu, může ovlivnit, kdo ponese jejich následky. Podle § 1917 OZ jde vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo vada zjistitelná z veřejného seznamu zásadně k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud ji zcizitel lstivě zastřel nebo nabyvatele výslovně ujistil, že neexistuje.

Samotné nahrání dokumentu do datové místnosti nemusí kupujícího zbavit nároku z výslovného prohlášení, které jeho obsah popírá. Rozhodující bude znění smlouvy: jak vymezuje prohlášení, výjimky z nich a účinky zpřístupněných informací. Prodávající by proto měl zjištěná rizika popsat konkrétně a provázat je s příslušnými ustanoveními smlouvy.

Limity odpovědnosti vyžadují přesné vymezení

Horní hranice plnění, minimální výše nároku a lhůty pro jeho uplatnění patří ke standardnímu obsahu transakční dokumentace. Nelze však všechny nároky omezit jedinou obecnou větou. Podle § 1916 odst. 2 OZ se nepřihlíží k projevu vůle, kterým zcizitel předem omezí zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění; předběžné vzdání se práva nabyvatelem vyžaduje písemnou formu.

Smlouva proto musí rozlišit zákonná práva z vadného plnění od nároků ze sjednaných prohlášení a zvláštního odškodnění. U každého limitu má být jasné, na které nároky dopadá. Je třeba pamatovat i na meze omezení náhrady újmy podle § 2898 OZ. Právo z vadného plnění přitom nevylučuje náhradu škody, avšak čeho lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu (§ 1925 OZ).

Cena a rychlost: platí se za nejistotu

Zjištěný dluh může cenu snížit i tehdy, je-li přesně vyčíslen. Neurčitost však jednání dále komplikuje: kupující potřebuje prověřit rozsah rizika a způsob jeho vypořádání. Riziko se známou horní hranicí lze snáze řešit například úschovou části ceny, zádržným nebo zvláštním odškodněním.

Včasná prověrka také může zkrátit další kola dotazů. Prodávající předloží uspořádané podklady, vysvětlení odchylek a návrh jejich řešení. Kupující přesto provede vlastní prověrku a může dojít k odlišným závěrům.

Důvěryhodnost jako doložitelný postup

Při výkladu smlouvy se přihlíží také k tomu, co jejímu uzavření předcházelo, a k následnému jednání stran (§ 556 odst. 2 OZ). Záznam o tom, jaké informace, kdy a komu prodávající zpřístupnil, proto může být významný při sporu o výklad prohlášení. Stejně významné mohou být rozpory mezi zpřístupněnými podklady a prodávajícího prohlášeními.

S předáním zprávy vypracované advokátem je třeba zacházet vědomě. Advokát je vázán mlčenlivostí o všech skutečnostech, o nichž se dozvěděl v souvislosti s poskytováním právních služeb; zprostit jej může klient, a to písemně a projevem adresovaným advokátovi (§ 21 odst. 1 a 2 zákona o advokacii). Prodávající by měl předem určit, zda kupujícímu poskytne celou zprávu, její část, nebo pouze podklady a popis zjištěných rizik, a za jakých podmínek důvěrnosti.

Závěr

Předprodejní prověrka dává prodávajícímu čas uvést smluvní prohlášení do souladu se skutečným stavem společnosti. Pomáhá určit, které problémy lze odstranit, které je třeba vyčíslit a které vyžadují zvláštní smluvní řešení.

Pořadí kroků je podstatné: nejprve zjistit a podle možností odstranit nedostatky, poté vyčíslit zbývající rizika a nakonec rozhodnout, jak budou popsána ve výjimkách z prohlášení, v ceně, úschově či odškodnění. Právě toto pořadí může ovlivnit průběh prodeje i rozsah pozdějších sporů.

Citovaný rozsudek Nejvyššího soudu potvrzuje význam přesného výkladu smluvních prohlášení. Neřeší však, za jakých podmínek vyloučí dokument zpřístupněný v datové místnosti nárok z prohlášení, které s ním není v souladu. Účinky zpřístupnění je proto vhodné ve smlouvě upravit výslovně.

Zvažujete zadání vlastní prověrky ještě před vstupem do prodejního procesu? Rozsah zjištění, způsob jejich zpřístupnění a podoba katalogu prohlášení mohou ovlivnit jednání o ceně i to, jak dlouho a v jaké výši ponese prodávající odpovědnost.