První část článku naleznete zde.
Legální vstup vlastníka nemovité věci do obydlí jiné osoby
Vedle případů, kdy může sama veřejná moc (respektive její představitelé) ze zákonem taxativně vymezených důvodů vstupovat bez souhlasu uživatele obydlí do předmětných prostor, existuje i „cesta“ soukromoprávní, která se dotýká především užívání obydlí na základě nájemního vztahu.
Jak již jsem uváděl v úvodu tohoto článku, presumuji, že třetí osoba titulem k užívání nemovité věci, ve které má své obydlí, nedisponuje. Bohužel zákonodárce upravil možnost vstupu vlastníka do své nemovité věci pouze v části občanského zákoníku, která obsahuje materii nájmu a souvisejících právních vztahů. Konkrétně se jedná o povinnost nájemce umožnit vlastníku vstup do pronajaté nemovité věci, ať již z důvodu jejího zhlédnutí (fakticky bez uvedení důvodu), za účelem údržby[1] či z důvodu prohlídky prostor, jejímž cílem je vyhledání nového nájemce.[2] Tato zákonná úprava se však použije pouze v případě existence nájemního vztahu a nabízí se otázka, zda lze tuto právní úpravu analogicky použít i na situaci, kdy neoprávněný uživatel tímto právním titulem k užívání nemovité věci (která je zároveň jeho obydlím) již nedisponuje.
Je však třeba říci, že byť zákonodárce na první pohled ukládá nájemci předmětné nemovité věci povinnost strpět prohlídku jeho obydlí ze strany pronajímatele (ze shora uvedených důvodů), nelze zmiňované právní normy vykládat tak, že lze tímto způsobem „obejít“ případný nesouhlas nájemce těchto prostor. Jak ostatně uvádí
1 odborná literatura: „Nesplní-li nájemce svou povinnost podle komentovaného ustanovení, může se pronajímatel domáhat splnění této nepeněžité povinnosti u soudu.“[3] I kdyby bylo možné dovodit, že na neoprávněné užívání nemovité věci lze analogicky aplikovat některá ustanovení o nájmu (k čemuž se převážně přikláním[4]), i tak by byl vlastník nemovité věci v případě absence explicitního souhlasu neoprávněného uživatele s umožněním prohlídky nucen obrátit se na soud s žalobou a musel by se domáhat, aby tento orgán veřejné moci autoritativně upravil formu kontroly nemovitých věcí ze strany vlastníka (jakožto i její frekvenci a rozsah).[5]
Shora nastíněná právní cesta k tomu, aby vlastníku nemovité věci byla i přes nesouhlas jejího uživatele umožněna prohlídka předmětných prostor (obydlí třetí osoby), se může jevit jako poněkud zdlouhavá, a to i s ohledem na průměrnou délku civilního řízení v tuzemsku, řádné opravné prostředky proti nepravomocným rozhodnutím nepočítaje.[6] Osobně jsem přesvědčen, že požadovaného cíle lze dosáhnout i rychleji, prostřednictvím efektivnějšího a bezprostředního právního instrumentu - předběžného opatření, a to například v kombinaci s podáním žaloby vlastníka na vyklizení neoprávněně užívané nemovité věci; toto své přesvědčení opírám zejména o skutečnost, že o návrhu na vydání předběžného opatření musí předseda senátu ze zákona rozhodnout bezodkladně.[7] Pouze za předpokladu, pokud v daném případě neexistuje nebezpečí z prodlení, může být o návrhu na vydání předběžného opatření rozhodnuto s určitým časovým odstupem, nejpozději však do 7 dnů ode dne podání předmětného návrhu.[8] Co se týče „klasické“ soukromoprávní žaloby, o které bylo pojednáno v předchozím odstavci, zákonodárce žádnou lhůtu soudu k vydání meritorního rozhodnutí nestanovil.
Smyslem předběžného opatření je zatímní úprava poměrů účastníků řízení, přičemž prostřednictvím tohoto procesního instrumentu musí být poskytnuta ochrana jak navrhovateli vydání předběžného opatření, tak i tomu, vůči komu předběžné opatření směřuje. Ústavní soud České republiky dovodil, že: „ochrana toho, proti komu má navrhované předběžné opatření směřovat, však nemůže dosáhnout takové intenzity, aby prakticky znemožnila ochranu zájmů druhé strany“.[9] Mám za to, že samotné nařízení předběžného opatření, na základě kterého by vlastníku nemovité věci byl umožněn vstup do předmětných prostor (tedy i do obydlí třetí osoby), se nepochybně pohybuje v právě citovaných intencích vymezených ze strany vrcholného orgánu ústavnosti. Rovněž je zřejmé, že nařízení takovéhoto předběžného opatření je zcela legitimní v případě, pokud je vlastník omezen ve svém vlastnickému právu ze strany neoprávněného uživatele, nota bene za situace, kdy je nucen toto omezení trpět.
Samotný výrok předběžného opatření pak může spočívat například v tom, že neoprávněnému uživateli nemovité věci bude nařízeno umožnit a strpět určitý konkrétní den v měsíci v předem určené době vstup vlastníka do předmětných nemovitých věcí. Současně s tím by měla být tomuto neoprávněnému uživateli uložena i povinnost zdržet se jakéhokoliv jednání, kterým by vlastníku nemovité věci znemožňoval nebo omezoval vstup do předmětných nemovitých věcí v určeném rozsahu v uvedené době. Nepochybně tak musí být takovéto předběžné opatření časově omezené, aby nad míru nezbytnou nezasahovalo do naposledy existujícího pokojného stavu, zároveň však soud musí při jeho vydávání dbát i na to, aby takové předběžné opatření mohlo splnit svůj účel.
Je třeba zdůraznit, že pro případné nařízení předběžného opatření bude klíčové, aby jeho navrhovatel (tedy vlastník nemovité věci) tvrdil a současně doložil, že je omezen ve svém vlastnickém právu konkrétní osobou (či osobami) v takovém rozsahu, že mu není umožněn výkon jeho vlastnického práva, a to ani v té nezákladnější podobě.
Co se týče samotného procesního postupu, na závěr tohoto pojednání lze doporučit, aby návrh na vydání předběžného opatření vlastník nemovité věci soudu adresoval po podání samotné žaloby na vyklizení nemovité věci, neboť primárním účelem předběžných opatření je poskytnutí ochrany právům účastníků po zahájení soudního řízení v situacích, kdy není možné vyčkat do doby úpravy poměrů účastníků pravomocným rozhodnutím.[10] Výhodou takovéhoto postupu je, že o nařízení předběžného opatření bude rozhodovat soudce, který již je skutkově seznámen s dotčeným soudním sporem, jehož předmětem je vyklizení nemovité věci, a snáze se tak v právních vztazích mezi stranami sporu zorientuje. Vyloučeno však není ani nařízení předběžného opatření před zahájením civilního řízení.[11]
Závěr
Byť se na první pohled může zdát, že vlastník nemovité věci disponuje poměrně pevným právním postavením ve vztahu k uživateli dotčené nemovité věci, kterému nesvědčí ani řádný právní titul k jejímu obývání, opak je pravdou. Je patrné, že zákonodárce poskytuje náležitou ochranu obydlí ve vztahu k pokojnému stavu (respektive faktické držbě), přičemž pokud neoprávněný uživatel se vstupem do svého obydlí nesouhlasí, vlastníku nemovité věci nezbyde ničeho jiného, než se svého práva domáhat soudní cestou.
Obdobné právní postavení má pronajímatel ve vztahu k nájemci, kterému příslušná ustanovení občanského zákoníku při splnění určitých podmínek přiznávají právo na prohlídku vlastní nemovité věci. Jsem přesvědčen, že tyto právní normy, o kterých bylo pojednáno v kapitole III. výše, je možné analogicky vztáhnout i na případ vlastníka nemovité věci a neoprávněného uživatele; opačný výklad by fakticky založil nerovnováhu v právních vztazích, neboť by to znamenalo, že osobě užívající nemovitou věc bez řádného právního titulu lze uložit méně povinností než řádně platícímu nájemníkovi, který obývá nemovitou věc se souhlasem jejího vlastníka na základě řádného právního titulu.
Je třeba na tomto místě akcentovat, že s jakýmkoliv nezákonným pokusem o vstup do obydlí neoprávněného uživatele, ať již ze strany vlastníka nemovité věci, či jakékoliv třetí osoby, mohou být spojeny trestněprávní konotace. Ze své právní praxe je mi známo, že tento fakt není bohužel obecně rozšířen, zejména mezi laickou veřejností.
Osobně se tak domnívám, že jediný skutečně efektivní a relativně rychlý způsob, jakým se vlastník nemovité věci může legální cestou proti neoprávněnému uživateli domoci vstupu do jeho obydlí, je podání návrhu soudu, aby tento nařídil předběžné opatření.
Článek byl publikován v Komorních listech č. 1/2021.
[1] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, § 2219 odst. 1.
[3] HULMÁK, M. § 2219 [Prohlídka pronajaté věci]. In: HULMÁK, M., BEDNÁŘ, V., BEZOUŠKA, P., BOHMAN, L., DOBROVOLNÁ, E., DOLEŽAL, T., ELEK, Š., HANDLAR, J., HAVEL, B., HORÁK, P., CHA- LOUPKOVÁ, H., KABELKOVÁ, E., KASÍK, P., KOTÁSEK, J., LIŠKA, P., MACEK, J., ONDREJOVÁ, D., PETROV, J., PIHERA, V., SEDLÁČEK, D., SEDLÁČEK, P., SELUCKÁ, M., SIMON, P., SVOBODA, L., TRUBAČ, O., VÍTOVÁ, B., WAWERKOVÁ, M. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 285.
[4] Opačný výklad by znamenal faktické zvýhodnění osoby, která nedisponuje právním titulem k užívání nemovité věci, oproti řádném uživateli prostor, což by bylo dle mého názoru v rozporu se základními zásadami soukromého práva.
[5] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2791/2005.
[6] Délka civilního řízení loni opět klesla, trestní se prodloužilo - Česká justice. Česká justice - nejpřehlednější průvodce českou justicí [online]. Copyright © 2020 Všechna práva vyhrazena [cit. 29.11.2020]. Dostupné z: https://www.ceska-justice.cz/2019/08/delka-civilniho-rizeni-loni-opet-klesla-trestni-se-prodlouzilo/
[7] Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, § 75c odst. 2.
[8] LEVÝ, J. § 75c [Podmínky]. In: SVOBODA, K., SMOLÍK, P., LEVÝ, J., ŠÍNOVÁ, R. Občanský soudní řád. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 304.
[9] Nález Ústavního soudu ze dne 21. 11. 2001, sp. zn. IV. ÚS 189/01.
[10] LEVÝ, J. § 102 [Předběžné opatření a zajištění důkazu po zahájení řízení]. In: SVOBODA, K., SMOLÍK, P., LEVÝ, J., ŠÍNOVÁ, R. Občanský soudní řád. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 429.
[11] Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, § 74 odst. 1.
Diskuze k článku ()