Zásady spolupráce mezi městem a investory zajistí kvalitní výstavbu na území obce

Dokument může pomoct zajistit jasnou, transparentní a férovou spolupráci mezi obcemi a investory při realizaci projektů na jejich území. Jak na to shrnují experti na stavební právo z kanceláře Frank Bold Advokáti.

Obec ve veřejném dokumentu deklaruje, jaké má potřeby ohledně veřejné infrastruktury (včetně modrozelené) a rozvoje území obce a jakou věcnou nebo finanční součinnost ze strany stavebníků k tomu potřebuje.

Stavebníkům, kteří budou postupovat podle zásad, a budou se tak podílet na naplnění potřeb obce a zmírňování dopadů jejich staveb, nabízí obec součinnost při realizaci jejich projektů.

Omezuje se prostor pro klientelistické zvýhodňování některých stavebníků a diskriminování jiných. V zásadách jsou předem jasně nastavená pravidla, postupy a existují vzorové smlouvy.

Zásady spolupráce pro vás navrhneme na základě toho, co konkrétně je nutné ve vašem městě řešit a jak si výstavbu představujete do budoucna.

Proč to dává smysl?

Obce a města se potýkají se specifickými problémy, jako je sucho, zhoršené ovzduší, horko ve městech v letních měsících, špatná dopravní infrastruktura, nezastavěné proluky nebo nedostatek míst v mateřských školách.

Nová výstavba a rozvoj může tyto problémy buď prohloubit, anebo, když se bude dělat dobře, přispět k jejich řešení. V takovém případě je fér, aby se obec bavila s přicházejícími investory o tom, jakým způsobem se budou na řešení podílet.

Požadavky měst a obcí by měly

• vycházet z jejich reálných problémů,
• opírat se o programové a koncepční dokumenty, které s těmito problémy a jejich řešením strategicky pracují,
• být odůvodněné doložitelnými náklady na zajištění potřebné veřejné infrastruktury nebo veřejné služby,
• být přiměřené a odpovídající velikosti a dopadu plánovaného stavebního záměru.

Adaptovat území města na změny klimatu

Právě k tomu využilo zásady spolupráce město Jihlava. Stavebníkům nabídlo možnost slevy z investičního příspěvku na veřejnou infrastrukturu, pokud zrealizují ve svém projektu nějaké adaptační opatření, jako je využívání obnovitelných zdrojů energie, práce s dešťovou vodou nebo ozelenění nad rámec požadavků právních předpisů a územního plánu. Výše příspěvku se různí podle povahy stavby i jejího umístění od 250 do 800 Kč za 1 m2 záměru, adaptační sleva z příspěvku může jít do výše 200 Kč z 1 m2 záměru

Zelená pro vyšší standard

Progresivní zásady spolupráce můžou podpořit všechny stavebníky, kteří zrealizují svůj projekt v určitém ekologickém a udržitelném standardu, využijí brownfieldy nebo proluky namísto staveb na zelené louce, nebo doplní svůj projekt kompenzačními opatřeními v okolí.

Smlouvy na konkrétní projekty

To jsou smlouvy na konkrétní projekty uzavřené mezi obcí a stavebníkem. Stanovují podrobné parametry záměru a závazky stavebníka i obce. Jsou prostorem k upřesnění projektu, výše finančního příspěvku, věcného plnění formou výstavby veřejné infrastruktury nebo adaptačních opatření, která mají být realizovaná.

Takovou smlouvu může obec s investorem uzavřít, i když nevydala zásady spolupráce. Pokud se však chce chovat transparentně, předvídatelně a nediskriminačně, měla by zásady spolupráce přijmout, neboť to odpovídá principům, které od obcí při správě jejich majetku vyžaduje i Ústavní soud.

Vzorové smlouvy o spolupráci, které vycházejí ze zásad spolupráce s investory, zveřejnilo například město Říčany, Jihlava nebo Mnichovo Hradiště.

Plánovací smlouva podle stavebního zákona

Některé projekty nelze uskutečnit bez vybudování nové nebo úpravy stávající veřejné dopravní a technické infrastruktury, jako jsou cesty nebo kanalizace. V takovém případě stavební úřad nesmí vydat územní rozhodnutí, dokud stavebník neuzavře tzv. plánovací smlouvu s vlastníkem této infrastruktury, zpravidla s obcí. V tu chvíli je smlouva nutností.

Dohoda na vybudování potřebné infrastruktury může a nemusí být součástí širší smlouvy o spolupráci. I v případě, že je uzavírána třeba jen smlouva na vybudování cesty, je vhodné myslet na související prvky modrozelené infrastruktury, jakou jsou vsakovací pásy zeleně pro dobré hospodaření s dešťovou vodou.

Aby to dobře dopadlo:

• Investor by se měl ve smlouvě vždy zavázat k tomu, že zajistí, aby jeho případný právní nástupce převzal závazky ze smlouvy o spolupráci s obcí. Jinak by měl obci nahradit vzniklou škodu.
• Důležité závazky je vhodné zajistit například bankovní zárukou nebo utvrdit smluvní pokutou.
• U zásadních projektů je důležité myslet na obyvatele a včas jim představit projekty, které chce obec podpořit a investor realizovat. A to ideálně v době, kdy je ještě možné legitimní požadavky a zajímavé nápady v projektu zohlednit.

Může z toho být veřejná zakázka

Město se může chtít na projektu podílet, třeba vybudovat příjezdovou cestu nebo místní park a hřiště společně s investorem. I kdyby zapojení obce spočívalo jen v úhradě části nákladů, dodavatele bude potřeba vybrat ve výběrovém řízení, protože půjde o veřejnou zakázku.

Nebo se může město chtít s investorem domluvit, že když vybuduje hřiště a upraví veřejné prostranství, město mu za to převede do vlastnictví svůj pozemek, který souvisí s jeho projektem. Opět je třeba vzít do hry zákon o zadávání veřejných zakázek.