Judikát měsíce: kupní smlouva na nemovitost bez uvedení kupní ceny (NS 24 Cdo 81/2026)

Jde o rozhodnutí 24. senátu Nejvyššího soudu, které se zabývá otázkou, zda je přípustné ujednat v kupní smlouvě na nemovitost kupní cenu bez jejího určení (s výslovným odkazem na § 2085 odst. 2 o. z. ve spojení s § 2131 o. z.). Jak se k této otázce Nejvyšší soud postavil, se dozvíte níže:

I. Dosavadní průběh řízení

1. Krajský soud v Praze (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 14. 1. 2025,  č. j. 79 C 26/2024-27, zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy uzavřené dne 18. 7. 2024 mezi ním jako kupujícím a účastnicí řízení jako prodávající v rozsahu ½ na pozemcích v katastrálním území Hýskov (výrok I.) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok II.).
2. Na základě před ním provedeného dokazování v řízení [odbývajícím se podle části páté  občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), v němž se po vydání zamítavého rozhodnutí  Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun (dále též jen  „katastrální úřad“) žalobce podanou žalobou dožadoval povolení vkladu vlastnického práva  k blíže označeným pozemkům] učinil soud prvního stupně následující skutková zjištění.  Vklad vlastnického práva ve prospěch žalobce měl být povolen na základě kupní smlouvy  ze dne 18. 7. 2024, jehož účastníky byli žalobce a účastnice. Katastrální úřad rozhodnutím ze dne 26. 8. 2024 návrh o povolení vkladu změny vlastnického  práva zamítl, přičemž vkladovou listinu (výše uvedenou kupní smlouvu) zkoumal podle § 17 odst. 1 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů  (dále jen „katastrální zákon“) a dospěl k závěru, že předložená kupní smlouva nesplňuje  náležitosti stanovené občanským zákoníkem, konkrétně co do řádného vymezení kupní ceny  nebo alespoň způsobu jejího určení. Z čl. III kupní smlouvy s názvem „Kupní cena“ vyplývá,  že „Smluvní strany sjednávají tuto smlouvu bez určení kupní ceny dle § 2085 odst.2 obč.  zák. ve spojení s § 2131 obč. zák. Smluvní strany vyjadřují přesvědčení, že osoba, která bude na příslušném katastrálním úřadu rozhodovat o povolení vkladu vlastnického práva  na základě této smlouvy, bude dostatečně seznámena s platnou právní úpravou a nebude  v daném ujednání spatřovat jakýkoliv důvod pro zamítnutí návrhu na vklad, neboť je zcela  zřejmé, že uzavření kupní smlouvy bez určení kupní ceny je přípustné ujednání.“
3. Tento skutkový stav v rovině právního posouzení soud prvního stupně podřadil  pod § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona a § 2079 a § 2080 zákona č. 89/2012 Sb.,  občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a dospěl k závěru, že si nelze v kupní smlouvě, jejímž  předmětem je nemovitá věc, ujednat kupní cenu bez jejího určení. Tomu nasvědčuje i skutečnost, že v § 2085 odst. 1 o. z. je řešena otázka, kdy se jedná o koupi movité věci  a v odstavci 2 téhož ustanovení je možnost sjednat si kupní cenu bez jejího výslovného  a jednoznačného určení. V případě koupě nemovité věci tedy musí být aplikováno pravidlo  stanovené v § 2080 o. z., že kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň  způsob jejího určení, což v daném případě předmětná kupní smlouva nesplňuje.
4. Vrchní soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) na základě odvolání podaného  žalobcem v záhlaví označeným rozhodnutím rozsudek soudu prvního stupně v jeho celku  potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). Odvolací soud  v zásadě vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, která považoval za správná  a úplná.
5. Odvolací soud se v plném rozsahu se ztotožnil i s jeho právním posouzením. Navíc  poznamenal, že uzavření kupní smlouvy se řídí obecnými pravidly závazků a vyžaduje  dohodu stran o podstatných náležitostech, tj. o předmětu koupě a kupní ceně. Kupní cena  nemusí být sjednána konkrétní částkou, ale musí být alespoň dostatečně určitá nebo určitelné  musí být alespoň kritérium jejího určení (§ 2080 o. z.). Občanský zákoník však připouští  výjimku v § 2085 odst. 2 o. z., který představuje „zákonnou konvalidaci“, tedy vyvratitelnou  domněnku určitosti či určitelnosti kupní ceny: není-li cena ujednána, má se za to, že byla  sjednána cena obvyklá při uzavření smlouvy za obdobných podmínek (u věcí určených  jednotlivě i druhově). Určitelnost může vyplývat např. z odkazu na ceník, katalog, znalecký  posudek či tržní cenu v určitém místě/čase. V daném případě ale požadavek stanovení kupní  ceny splněn nebyl. Jako správný hodnotil též odvozený výrok soudu prvního stupně o náhradě  nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky, pouze s tím rozdílem, že řízení podle části páté  o. s. ř., o nahrazení zamítavého rozhodnutí katastrálního úřadu o vkladu práva, je řízením tzv  – solučním. Jeho povaha (za situace kdy žalobci, popř. i další účastníci řízení shodně navrhují  provedení vkladu) tak pojmově vylučuje aplikaci § 142 o. s. ř., odvolací soud přitom odkázal  na nález Ústavního soudu ze dne 23. 8. 2012, sp. zn. I. ÚS 2505/11).

II. Dovolání a vyjádření k němu

6. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dále také jen „dovolatel“) dovolání  z důvodu, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení. Přípustnost  dovolání odůvodnil odkazem na § 237 o. s. ř. tak, že závěry předmětného rozhodnutí závisí  na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla  vyřešena, a to zda „Je v rámci kupní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva  k nemovité věci (lhostejno, zda evidované či neevidované v katastru nemovitostí), přípustné  ujednání dle § 2085 odst. 2 o. z., dle něhož, mají-li strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez  určení kupní ceny, platí za ujednanou kupní cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět  v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává?“
7. Z celkového obsahu dovolání vyplývá, že dovolatel zastává názor, že na daný skutkový  stav lze aplikovat normu obsaženou v § 2085 odst. 2 o. z. ve spojení s § 2131 o. z. Tedy,  že smluvním stranám umožňuje uzavřít kupní smlouvu na nemovitou věc s jasným  vyjádřením jejich vůle učinit tak i bez dohody o výši kupní ceny. Dle zákona pak platí  za ujednanou ta kupní cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy  a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává (§ 492 odst. 1 věty druhé o. z.).  Shrnul, že ustanovení § 2080 a 2085 odst. 2 o. z. míří jiným směrem, a tedy nelze § 2085  odst. 2 o. z. chápat jako lex specialis vůči § 2080 o. z. ani vůči žádnému jinému ustanovení,  které je obsaženo v rámci Pododdílu 1 (§ 2079 až § 2084) o. z. Jde o svébytné pravidlo  formulované výslovně pro movité věci, které pouze doplňuje obecnou úpravu obsaženou  v daném Pododdílu 1 o. z. Předeslal, že ustanovení týkající se koupě nemovitých věcí  neobsahují žádnou speciální úpravu, která by vylučovala aplikaci § 2085 odst. 2 o. z. Poukázal na § 2131 o. z., kde je stanoveno „přiměřené“ použití ustanovení o koupi movité  věci i na koupi nemovité věci. Tato formulace nepředpokládá automatickou aplikaci  ustanovení, nýbrž je třeba zkoumat, zda v konkrétním případě jeho smysl a účel dopadá  i na řešený případ. Upozornil na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2007, sp. zn.  21 Cdo 612/2006, kdy úvaha o míře přiměřené použitelnosti jiného ustanovení téhož nebo  jiného právního předpisu musí vycházet zejména z cíle sledovaného právní úpravou daných  právních vztahů, ze způsobu, jakým jsou tyto právní vztahy upraveny, a ze vzájemného  srovnání jednotlivých ustanovení obsažených v obecně závazném právním předpisu, jenž má  být přiměřeně použit, a způsobem, jakým právní úprava vymezuje dané právní vztahy. Dále  se rozsáhle dovolatel zabýval odlišnostmi kupní smlouvy týkající se nemovitých věcí  od kupní smlouvy týkající se movitých věcí, jež by měly za následek dotčení smyslu a účelu  § 2085 odst. 2 o. z. Doplnil, že výše kupní ceny za nemovitou věc může být měněna dohodou  smluvních stran i poté, kdy byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru  nemovitostí, resp. i poté, co již byl vklad povolen a proveden (rozsudky  Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2014, sp. zn. 29 Cdo 4205/2011, a ze dne 3. 3. 2020,  sp. zn. 28 Cdo 4168/2019). Kupní smlouva v případě movité i nemovité věci představuje  stejný typ právního jednání směřujícího ke stejnému cíli. Závěrem přiblížil recentní názory  literatury a judikatury, že stanovení výše kupní ceny již není možné považovat za jednu  z podstatných náležitostí, oponentní názory v literatuře dovolatel nedohledal, judikatura  Nejvyššího soudu a Ústavního soudu k této otázce zatím neexistuje. Navrhl proto, aby  Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
8. V doplnění dovolání ze dne 15. 3. 2026 poukázal na publikovaný příspěvek „Lze  uzavřít kupní smlouvu na nemovitou věc bez určení kupní ceny?“ v Právních rozhledech  2026, č. 4, od autorů doc. JUDr. Milana Hulmáka, Ph.D. a Mgr. Filipa Zátopka. Autoři  docházejí ke stejným závěrům jako dovolatel. Poukázal rovněž na nález Ústavního soudu  ze dne 17. 8. 2005, sp. zn. I. ÚS 403/03.
9. K věci se na výzvu soudu vyjádřil také Český úřad zeměměřičský a katastrální (dále též  “ČÚZK”), coby tzv. amicus curiae, který ve svém stanovisku ze dne 27. 1. 2026  argumentoval, že jednou z podstatných náležitostí kupní smlouvy je určení kupní ceny,  a to buďto v podobě konkrétní výše kupní ceny nebo v podobě způsobu jejího určení (§ 2080  o. z.) nebo v podobě ujednání, kterým je výslovně vyjádřena vůle stran uzavřít ji bez určení  kupní ceny s tím, že v takovém případě platí za ujednanou kupní cena, za niž se týž nebo  srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle  prodává (§ 2085 odst. 2 o. z.). ČÚZK tímto stanoviskem vyjádřil i svůj názor na vztah § 2085  a § 2131 o. z., neboť na koupi nemovité věci připustil aplikaci ustanovení § 2085 odst. 2 o. z.,  které je zařazeno do části občanského zákoníku, která upravuje koupi movité věci. Vycházel  přitom z dikce § 2131 o. z., podle kterého se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci  použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. Jelikož pro koupi nemovité věci není  ohledně stanovení kupní ceny v občanském zákoníku obsažena speciální právní úprava,  je úprava v § 2085 odst. 2 o. z. aplikovatelná i na koupi nemovité věci.
10. Stanovisko ČÚZK nebylo dovolateli zasláno, neboť je obsahově souhlasné a v podstatě  shodné s argumentací uplatněnou v podaném dovolání.

III. Přípustnost dovolání

11. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle o. s. ř.,  ve znění účinném od 1. 1. 2022 (viz čl. II a XII zákona č. 286/2021 Sb.).
12. Dovolání bylo podáno včas (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), oprávněnou osobou (účastníkem  řízení), za splnění podmínky § 241 o. s. ř.
13. Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí  odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.
14. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému  rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí  závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud  odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování  dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně  anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
15. Podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. dovolání podle § 237 o. s. ř. není přípustné proti  rozhodnutím v části týkající se výroku o nákladech řízení, podané dovolání tak není přípustné  v rozsahu, v němž směřuje proti výroku II odvolacího soudu, jímž bylo rozhodnuto v otázce  náhrady nákladů řízení; dovolací soud však v uvedeném rozsahu dovolání neodmítl, neboť  nákladový výrok v důsledku své akcesority sdílel osud výroku o věci samé.
16. V projednávané věci záviselo rozhodnutí odvolacího soudu na vyřešení právní otázky  posouzení určitosti (či určitelnosti) stanovení kupní ceny v kupní smlouvě týkající se převodu  nemovité věci v podobě ujednání, kterým je výslovně vyjádřena vůle stran uzavřít ji bez  určení kupní ceny (§ 2085 odst. 2 o. z. ve spojení s § 2131 o. z.). Dovolání shledal Nejvyšší  soud ve smyslu ustanovení § 237 o. s. ř. v uvedeném rozsahu přípustným, neboť daná otázka  nebyla doposud v judikatuře Nejvyššího soudu vyřešena.

IV. Důvodnost dovolání a právní úvahy dovolacího soudu

17. Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o. s. ř., které  Nejvyšší soud provedl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), striktně vázán důvody  v dovolání vymezenými (§ 242 odst. 3 věta první o. s. ř.), dospěl k závěru, že dovolání  je nejen přípustné, ale též opodstatněné.
18. Právní posouzení věci je činnost soudu spočívající v podřazení zjištěného skutkového  stavu pod hypotézu (skutkovou podstatu) vyhledané právní normy, jež vede k učinění závěru,  zda a komu soud právo či povinnost přizná, či nikoliv.
19. O nesprávné právní posouzení věci (naplňující dovolací důvod podle § 241a odst. 1,  část věty před středníkem, o. s. ř.) jde tehdy, posoudil-li odvolací soud věc podle právního  předpisu, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní předpis, sice správně vybraný,  nesprávně vyložil, případně jej na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
20. Podle § 17 odst. 1 katastrálního zákona platí, že ve vkladovém řízení katastrální úřad  zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda a) splňuje náležitosti listiny  pro zápis do katastru, b) její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, c) právní jednání  je učiněno v předepsané formě, d) účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy  v oprávnění nakládat s nemovitostí, e) k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl  udělen souhlas podle jiného právního předpisu, f) z obsahu listiny a z jeho porovnání  s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné,  zejména zda z dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou  oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím soudu nebo  jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního  jednání, g) navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska  není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru  a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem  na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru doplní;  tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin.
21. Podle § 2079 odst. 1 o. z. se prodávající kupní smlouvou zavazuje, že kupujícímu  odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující  se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.
22. Podle § 2080 o. z. je kupní cena ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň  způsob jejího určení.
23. Podle § 2085 odst. 2 o. z. mají-li strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní  ceny, platí za ujednanou kupní cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření  smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.
24. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně  ustanovení o koupi movitých věcí.
25. Nejvyšší soud ve své judikatuře opakovaně připomíná, že v řízení ve věcech, o nichž  bylo rozhodnuto jiným orgánem, podle části páté o. s. ř. nejde o přezkum správnosti  rozhodnutí a jeho procesního postupu, ale o nové projednání a meritorní rozhodnutí věci,  o níž podle zákona dříve rozhodl tento správní orgán. Z toho mimo jiné vyplývá, že soud  se v tomto řízení věcí (z pohledu hmotného práva) zabývá v takovém rozsahu, v němž k tomu  byl oprávněn (a povinen) správní orgán; bere proto v úvahu právě a jen ta hmotněprávní  kritéria, která měl a mohl vzít v úvahu také správní orgán. Soud zde totiž “na místě správního  orgánu” rozhoduje, znovu, ve vymezeném rozsahu (srovnej § 250f o. s. ř.), o téže věci. Také  proto se v ustanovení § 250b odst. 3 o. s. ř. předepisuje, že předmětem rozhodování soudu  musí být (případně ve vymezeném rozsahu) to, co (již) bylo předmětem rozhodování  správního orgánu. Uvedené mimo jiné znamená, že soud, který na základě podané žaloby  v řízení podle části páté občanského soudního řádu projednává a rozhoduje věc vkladu práva  do katastru nemovitostí, v níž byl rozhodnutím katastrálního úřadu návrh na vklad zamítnut,  se může (protože projednává a rozhoduje znovu právě takový návrh) věcí zabývat jen v rámci těch zákonných hmotněprávních limitů, jež jsou stanoveny pro rozhodnutí o takové věci  samotnému katastrálnímu úřadu; jinými slovy, omezení daná katastrálnímu úřadu  pro zkoumání právního úkonu, na jehož podkladě má být právo do katastru zapsáno, jen  z hledisek taxativně vypočtených v ustanovení § 17 odst. 1 katastrálního zákona, se uplatní  také v následném (navazujícím) soudním řízení podle části páté občanského soudního řádu  o téže věci (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2011, sp. zn. 21 Cdo 3546/2010,  rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 8. 2019, sp. zn. 24 Cdo 3293/2018, nebo usnesení  Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2021, sp. zn. 24 Cdo 3238/2020).
26. Verifikační limit z pohledu § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona se u věcných  smluv vztahuje v závislosti na obligatorních náležitostech identifikujících (tvořících) daný typ  smlouvy (kupní, darovací, zástavní atd.), jak je upraven civilním kodexem a byl opakovaně  vyložen v rozhodovací praxi dovolacího soudu již za účinnosti předchozího zákona  č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, přijaté judikatorní závěry jsou přiměřeně uplatnitelné  (právě z hlediska posuzování právně rozhodných náležitostí identifikujících ten který typ  smlouvy) i v poměrech nynější civilní úpravy (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne  10. 9. 2021, sp. zn. 24 Cdo 1382/2021).
27. Soud pak v řízení podle části páté o. s. ř., zahájeném na základě podané vkladové  žaloby, je povinen prověřit, zda s návrhem na vklad předložená smlouva představuje právní  jednání směřující k převodu vlastnického práva (tj. posoudit naplnění obligatorních náležitostí  předmětné smlouvy) a zda obsah jemu předložené kupní smlouvy odůvodňuje navrhovaný  vklad (jinak řečeno, zda je předložená kupní smlouva způsobilou vkladovou listinou).
28. Soud proto zkoumá listinu, na jejímž základě má být vklad povolen, nikoliv z hlediska  platnosti právního jednání jako takového, ale z hlediska jen některých atributů platnosti, a to formy právního jednání, určitosti a srozumitelnosti smluvního projevu, smluvní volnosti  a oprávnění účastníků nakládat s předmětem smlouvy; ostatní atributy, které by případně  mohly způsobit neplatnost smlouvy, soud není oprávněn v tomto řízení řešit (srovnej  rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 11. 2012, sp. zn. 21 Cdo 3945/2011, uveřejněný  ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 36, ročník 2013, nebo rozsudek Nejvyššího  soudu ze dne 21. 8. 2019, sp. zn. 24 Cdo 3293/2018).
29. Katastrální úřad zkoumá, zda to, co je uvedeno v návrhu, odpovídá obsahu soukromé  vkladové listiny, a naopak zda obsah listiny odůvodňuje návrh na zápis nebo výmaz práva.  Tedy, zda soukromá listina, respektive v ní zachycené právní jednání, obsahuje podstatné  náležitosti dané zákonem. Z vkladové listiny musí vyplývat právní důvod jejího uzavření.  Taková skutečnost se zpravidla formálně vyznačí označením smlouvy, např. kupní smlouva,  darovací smlouva, zástavní smlouva, souhlasné prohlášení a podobně. Podle § 555 o. z.  se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Podstatnou náležitostí kupní smlouvy  je označení účastníků, označení předmětu koupě a závazek kupujícího uhradit kupní cenu  apod. s ohledem na povahu jednotlivých právních jednání (In: Šustrová, Daniela;  Borovička, Petr. Katastrální zákon. Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2018.  ISBN 978-80-7598-152-3. Dostupný v ASPI-komentář k § 17).
30. K samotnému požadavku na určení kupní ceny je možno předeslat, že základním  principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před  takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Je tak  vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s tím  spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Není ústavně konformní a je v rozporu  s principy právního státu taková praxe, kdy obecné soudy upřednostňují výklad vedoucí  k neplatnosti smlouvy, před výkladem neplatnost smlouvy nezakládajícím. Autonomie vůle  představuje elementární podmínku fungování právního státu a je jedním z projevů vázanosti  státní moci zákonem podle čl. 2 odst. 3 Listiny a čl. 2 odst. 4 Ústavy (srovnej např. nález  Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, usnesení Nejvyššího soudu ze dne  14. 12. 2005, sp. zn. 22 Cdo 2531/2005, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2014,  sp. zn. 30 Cdo 1719/2014).
31. Skutečnost, že autonomie vůle je bezprostředně aplikovatelná se pak projevuje v tom,  že interpretuje-li soud v soudním řízení mezi účastníky uzavřenou smlouvu, musí  k ní přistupovat nikoliv tak, že tato má být bezvadná, ale tak, že v ní (prostřednictvím ní)  jednotlivec vyjádřil, co chce (respektive to, co chtěl) dosáhnout. Jednotlivec tedy činí (činil),  co mu zákon nezakazuje, a soud jej výkladem jeho právního jednání (například interpretací  jím uzavřené smlouvy) nesmí nutit k tomu, co mu zákon výslovně neukládá. Meze autonomie  vůle je samozřejmě omezena především kogentními normami, dále požadavky na ochranu  slabší strany, dobrými mravy nebo veřejným zájmem, aj. (srovnej nález Ústavního soudu  ze dne 10. 3. 2020, III.ÚS 392/20 ze dne 10. 3. 2020).
32. Dovolací soud ve svém rozhodování dovodil, že neplatné je podle § 580 odst. 1 o. z.  takové právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje  zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Rozpor se zákonem tak nepůsobí neplatnost  právního jednání automaticky, ale pouze tehdy, pokud to vyžaduje smysl a účel zákona  (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 8. 2022, sp. zn. 33 Cdo 1006/2022). Samotná  skutečnost, že zákon s určitým ujednáním stran výslovně nepočítá, neznamená, že by takové  ujednání strany nemohly uzavřít a že by jím neměly být vázány. Pouze tehdy, odporuje-li  takové ujednání smyslu a účelu určité právní normy, lze uvažovat o jeho neplatnosti, ale to jen  tehdy, pakliže to smysl a účel dotčené právní normy vyžaduje (srov. rozsudek Nejvyššího  soudu ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. 31 Cdo 3823/2023, uveřejněný pod číslem 15/2025 Sbírky  rozhodnutí a stanovisek). Pro zjištění, zda je takové právní jednání neplatné absolutně, či relativně, by měl být rozhodný právě smysl a účel porušeného zákonného ustanovení,  a dále to, zda je neplatnost stanovena v zájmu některého z účastníků (relativní neplatnost;  § 586 o. z.), anebo zda právní jednání kromě zákona porušuje (také) veřejný pořádek  (absolutní neplatnost; § 588 o. z.) (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 8. 2022,  sp. zn. 33 Cdo 1006/2022). Podle Ústavního soudu se pak závěr o neplatnosti právního  jednání pro rozpor se zákonem musí opírat o rozumný výklad dotčeného zákonného  ustanovení, zejména s ohledem na jeho účel. Zároveň je třeba otázku neplatnosti daného  jednání řešit skrze poměřování hodnot, které má zákon chránit, typicky veřejný pořádek či  ochrana účastníků právního styku na straně jedné a svobodná vůle jedince, která by byla  závěrem o neplatnosti právního úkonu zasažena, na straně druhé (nález Ústavního soudu  ze dne 6. 4. 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04, či obdobně ze dne 10. 3. 2020, sp. zn.  III. ÚS 4047/19).
33. V poměrech předešlé právní úpravy, tedy ve vztahu k zákonné úpravě kupní ceny  v režimu zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), podle jeho § 588,  platilo, že „Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu  odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu  dohodnutou cenu.“ V § 589 obč. zák. se pak podávalo, že: „Cenu je třeba sjednat v souladu s  obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná podle § 40a.“ U kupní ceny  se striktně nevyžadovalo jen její určení (vyčíslení) přesnou finanční částkou, ale připouštělo  se i její určení jiným způsobem, ale vždy tak, aby bylo možné stanovit přesnou výši kupní  ceny. Připouštěly se odkazy na ceníky, rozpočty a jiné, přesně určitelné způsoby vyjádření  kupní ceny (k tomu srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 5. 2008,  sp. zn. 30 Cdo 2216/2007, nebo ze dne 12. 8. 2008, sp. zn. 30 Cdo 2446/2007, nebo ze dne  15. 2. 2012, sp. zn. 30 Cdo 4242/2011 nebo ze dne 13. 3. 2013, sp. zn. 30 Cdo 543/2013).
34. V tomto ohledu nyní účinný občanský zákoník obsahuje regulaci, která nemá žádnou  analogii v předchozí právní úpravě. Stanovení výše kupní ceny není možné považovat  za jednu z podstatných (esenciálních) náležitostí, která musí být v kupní smlouvě výslovně  vždy a bezvýhradně vyjádřena. Pojmovým znakem koupě je jen úplatnost (povinnost zaplatit  kupní cenu). Strany mohou vyjádřit vůli cenu neurčovat podle § 2085 odst. 2, případně cenu  neurčit vůbec (k tomu srovnej HULMÁK, Milan; ZÁTOPEK, Filip. Lze uzavřít kupní  smlouvu na nemovitou věc bez určení kupní ceny? Právní rozhledy, 2026, č. 4, s. 118).
35. K samotné aplikaci ustanovení § 2085 odst. 2 o. z. (které je zařazeno v pododdílu  2 označeného „Koupě movité věci“ oddílu 1 „Koupě“) Nejvyšší soud zdůrazňuje, že citované  ustanovení předpokládá společnou vůli stran kupní smlouvy dohodnout se na obsahu kupní  smlouvy i bez výslovného určení kupní ceny (srovnej Zapletal, J. § 2128, In Petrov, J.,  Výtisk, M., Beran, V. a kol., Občanský zákoník. 2. vyd., 3. aktualizace. Praha: C. H. Beck,  2024, a obdobně i Muzikář, Vladimír; Kovač Muzikářová, Andrea. Je neuvedení ceny v kupní  smlouvě o převodu nemovitostí důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva?  Bulletin advokacie, 2023, č. 5, s. 28-33), je-li pro převod nemovité věci sjednána povinně  písemná forma, měla by tato vůle vyplývat z písemně zachyceného textu smlouvy.
36. Absentuje-li samotné ujednání o výši kupní ceny, za současného zřetelného vyjádření  vůle, že účastníci chtějí kupní smlouvu uzavřít i bez takového určení, nastupují bez dalšího  účinky zákonné nevyvratitelné domněnky (slovo „platí“ v § 2085 odst. 2 věta první o. z.),  že strany si ujednaly cenu obvyklou (§ 492 odst. 1 o. z.). Dané ustanovení se přitom nikterak  netýká určitosti vyjádření kupní ceny.
37. Oproti tomu ustanovení § 2080 o. z., na nějž kladly důraz soudy nižších stupňů, které  se týká jak koupě movitých, tak i nemovitých věcí (což nakonec vyplývá z jeho  systematického zařazení do pododdílu 1 “Obecná ustanovení“ oddílu 1 „Koupě“), cílí na situace, kdy je uzavřena kupní smlouva s dohodnutou kupní cenou, a právě v takovém  případě musí být naplněn zákonný požadavek její určitosti. Zákonodárce zde formuluje  ujednání v míře „alespoň způsobu jejího určení“. Je-li kupní cena sjednána, avšak neurčitě (tj.  k určitosti nelze dospět ani výkladem dle § 553 odst. 1 a § 555–558), nemůže být zásadně  určitá ani kupní smlouva, dle § 553 odst. 1 se v popisované situaci jedná o zdánlivé právní  jednání (ZAPLETAL, Jiří. § 2080 [Určitost kupní ceny]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal,  BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck,  2024, marg. č. 10. Dostupné na beck-online.cz.). Lze uzavřít, jak uvádí i dovolatel,  že ustanovení § 2080 a § 2085 odst. 2 o. z. tzv. míří každé zcela jiným směrem.
38. Ustanovení § 2131 o. z. nakonec stanovuje pro otázky neřešené ustanoveními o koupi  nemovité věci „přiměřeně“ použít ustanovení o koupi movitých věcí.
39. Legislativní termín zakládající povinnost určité právní pravidlo aplikovat „přiměřeně“  vyjadřuje (např. podle čl. 41 odst. 2 legislativních pravidel vlády, jak na ně přiléhavě  odkazuje dovolatel) ve spojení s odkazem na jiné ustanovení, volnější vztah mezi daným  ustanovením a vymezenými právními vztahy. Úvaha o míře přiměřené použitelnosti jiného  ustanovení téhož nebo jiného právního předpisu přitom musí vycházet zejména z cíle  sledovaného právní úpravou daných právních vztahů, ze způsobu, jakým jsou tyto právní  vztahy upraveny, a ze vzájemného srovnání jednotlivých ustanovení obsažených v obecně  závazném právním předpisu, jenž má být přiměřeně použit, a způsobem, jakým právní úprava  vymezuje dané právní vztahy; teprve na základě takové úvahy lze učinit jednoznačný závěr  o přiměřené použitelnosti konkrétních ustanovení obsažených v témže nebo jiném právním  předpise a o tom, u kterých z nich je přiměřené použití vyloučeno (srovnej rozsudek  Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2007, sp. zn. 21 Cdo 612/2006).
40. Nejvyšší soud v poměrech projednávané věci nepřisvědčuje právnímu názoru  odvolacího soudu, že odlišné formální nároky kladené na kupní smlouvu, jejímž předmětem  je nemovitá věc, brání aplikaci obecného ustanovení § 2085 odst. 2 o. z., zmíněného v části  týkající se především věcí movitých. Pro kontrakty týkající se nemovitých věcí je speciálně  předepsán požadavek písemné formy (§ 2128 odst. 1 věty první ve spojení s § 560 o. z.),  požadavek jednotnosti projevu vůle na téže listině (§ 561 odst. 2 o. z.). Nejvyšší soud navíc  ve shodě s dovolatelem nespatřuje zásadní distinkci v tom, že, na rozdíl od věcí movitých jsou  věci nemovité „zpravidla obtížně ocenitelné a zpravidla vyšší hodnoty“ (bod 52 napadeného  rozhodnutí), nebo v rozdílném okamžiku nabytí vlastnického práva. Občanský zákoník zná  i mnohé jiné smluvní typy, u nichž je vyžadována písemná forma, přesto konkrétní výše  úplaty nemusí být ve smlouvě určena; např. jde o nájem bytu nebo nájem domu dle § 2237  a § 2246 odst. 2 o. z., v případě licence dle § 2358 odst. 2 a 2366 o. z., nebo u obchodního  zastoupení dle § 2483 odst. 2 a § 2499 o. z. Co do rozdílnosti v hodnotě věci není tento  požadavek relevantní, občanský zákoník počítá např. i ve smlouvě o dílo v § 2586 odst. 2 o. z.  s možností uzavřít smlouvu bez určení ceny díla, přitom dílem mohou být jak vysoce  hodnotné věci nemovité, tak i movité. Co do rozdílu okamžiku nabytí vlastnického práva  nemá okamžik převodu žádný vztah ke způsobu určení kupní ceny. Okamžik nabytí  vlastnického práva je totiž otázkou věcně právní, kdežto způsob určení kupní ceny je otázkou  po výtce obligační. Také je třeba zdůraznit, že pododdíl upravující koupi nemovitých věcí  neobsahuje žádné ustanovení, které by výslovně vylučovalo aplikaci § 2085 odst. 2 o. z.  Absence takového omezení tak spíše nasvědčuje tomu, že přiměřená aplikace tohoto  ustanovení podle § 2131 o. z. není vyloučena žádnou zvláštní úpravou, a nakonec ani povahou  právního jednání o převodu nemovitých věcí.
41. Nahlíženo prizmatem právě rozebraných závěrů by výklad, podle něhož § 2085 odst. 2  o. z. nelze použít na koupi nemovité věci, zakládal rozpor se systematikou a hodnotovými  východisky nyní účinného občanského zákoníku (jež se inspiroval v úpravě švýcarské), zejména co do jím proklamovaného principu autonomie vůle. Občanský zákoník v obecné  úpravě koupě vychází z toho, že pojmovým znakem kupní smlouvy je její úplatnost (§ 2079  odst. 1 o. z.), nikoli nutně vyjádření kupní ceny přímo v textu smlouvy. Ostatně již § 2080  o. z. připouští, že kupní cena je dostatečně určitá, je-li sjednán alespoň způsob jejího určení;  tím spíše pak zákon v § 2085 odst. 2 o. z. výslovně počítá se situací, kdy strany chtějí uzavřít  kupní smlouvu bez určení kupní ceny, a v takovém případě jednoznačný a nepochybný  způsob určení kupní ceny prostřednictvím nevyvratitelné domněnky (praesumptio iuris  et de iure) stanoví přímo zákon.
42. Není proto možno, bez výslovné opory v zákoně, resp. bez dostatečně silných důvodů,  dovozovat, že zákonodárce chtěl tento zákonem výslovně předjímaný mechanismus vyloučit právě u koupě nemovité věci. Otázka, jaký následek má výslovně projevená vůle stran uzavřít  kupní smlouvu bez určení kupní ceny, není v ustanoveních o koupi nemovité věci (§ 2128 až  2131 o. z.) upravena zvlášť. Opačný výklad by vedl k neodůvodněné, a proto i nežádoucí  diferenciaci práv a povinností uvnitř téže smluvní typologie. Pro takové rozlišení však text  nyní účinného občanského zákoníku neposkytuje solidní oporu. Naopak znění § 2131 o. z.  svědčí pro jednotu úpravy koupě. Tomu odpovídá i teleologie právní úpravy. Smyslem § 2085  odst. 2 o. z. je zachovat účinky úplatné kupní smlouvy tam, kde je z projevu stran zřejmé,  že chtějí být kupní smlouvou vázány, avšak výslovně uvedou, že nechtějí cenu konkrétně  sjednat. Zákon v takové situaci nevidí deficit konsenzu o podstatné náležitosti, nýbrž takto  úmyslně prodávajícím a kupujícím projevenou určitou „mezeru“, vyplňuje, prostřednictvím  nástupu účinků nevyvratitelné domněnky, pravidlem o ceně obvyklé. Není rozumný důvod, aby tato ochrana skutečné smluvní vůle stran působila jen u movitých věcí, nikoliv však  u věcí nemovitých, a to zvlášť tehdy, je-li úplatný charakter převodu z písemné kupní  smlouvy nepochybný a vůle neuvést konkrétní cenu je ve smlouvě rovněž jednoznačně  vyjádřena. Písemná forma chrání jistotu ohledně obsahu právního jednání (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 2025, sp. zn. 24 Cdo 1520/2025); není však jejím účelem vyloučit použití zákonného pravidla, které samo stanoví, jak se cena v takovém případě určí (a to bez ohledu na praktické obtíže, které může, ale také nemusí, takový způsob  určení výše kupní ceny smluvním stranám způsobit; ony obtíže budou obdobné jak při  úplatném převodu věci movité, tak i nemovité).
43. Lze proto uzavřít, že je-li u koupě nemovité věci v písemné smlouvě výslovně  projevena vůle stran uzavřít úplatnou kupní smlouvu bez určení kupní ceny, uplatní se podle  § 2131 o. z. přiměřeně § 2085 odst. 2 o. z. Za ujednanou pak platí kupní cena, za niž  se srovnatelná nemovitá věc v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek  obvykle prodává.
44. V posuzovaném případě katastrální úřad návrh na povolení vkladu vlastnického práva  k předmětné nemovité věci zamítl nesprávně. Katastrální úřad a následně i soudy obou stupňů  měly vzít náležitě v úvahu, že smluvní strany jasně a srozumitelně vyjádřily svou vůli a úmysl  uzavřít úplatnou kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětné nemovité věci,  a to výslovně bez určení konkrétní kupní ceny. Již z tohoto důvodu nemůže obstát názor  odvolacího soudu i soudu prvního stupně, podle nichž v kupní smlouvě ohledně převodu  nemovité věci nelze ujednat kupní cenu bez jejího určení, byť by to vyplývalo z písemně  zachycené vůle smluvních stran.
45. Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu, který z hlediska projevené vůle  účastníků tohoto řízení uzavřít smlouvu ohledně převodu nemovitých věcí (podílu na nich) i bez určení kupní ceny, považoval takovou smlouvu za neplatnou, a proto i nezpůsobilou  vkladu převáděného (vlastnického) práva do katastru nemovitostí za neplatnou, není správný.
46. Nejvyšší soud však přesto nevyslyšel požadavek dovolatele, aby napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Dovolací soud totiž není vázán  tzv. petitem dovolání a výrok svého rozhodnutí formuluje autonomně, bez ohledu na procesní  návrh některého z účastníků dovolacího řízení (viz § 243d odst. 1 a 2, ve spojení  s § 243e o. s. ř.). Za situace, kdy dovolání je předjímáno pro řešení otázek právních, skutkový  stav byl v dané věci zjištěn bez důvodných pochybností (§ 241a odst. 1 věta prvá o. s. ř.)  a v poměrech projednávaného případu šlo jen o přezkum správnosti výkladu právní normy ze strany správního orgánu a posléze soudů nižších stupňů, dovolací soud s odvoláním  na zásadu rychlosti a hospodárnosti řízení (§ 6 o. s. ř.) postupoval ve smyslu § 243d odst. 1  písm. b) o. s. ř. tak, že sám změnil rozsudek odvolacího soudu a změnou rozsudku soudu  prvního stupně jím zcela nahradil rozhodnutí katastrálního úřadu, neboť dosavadní výsledky  řízení umožňují Nejvyššímu soudu o věci rozhodnout a nebylo ani pochybností o tom, že byly  splněny všechny ostatní zákonem stanovené předpoklady pro povolení vkladu vlastnického  práva ve prospěch žalobce, a to včetně nezbytné zápisové návaznosti.
47. Podle § 242 odst. 3 o. s. ř. je-li dovolání již jinak (ve smyslu § 237 nebo § 238a o. s. ř.)  přípustné, dovolací soud z úřední povinnosti přihlédne též k tzv. zmatečnostním vadám  uvedeným v § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a), b) a odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení,  které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dovolací soud existenci  zmatečnostních vad nebo jiných vad řízení, jež by mohly mít vliv na věcnou správnost  napadeného rozsudku neshledal a takové vady nebyly ani v podaném dovolání ohlašovány.
48. Jelikož tento rozsudek Nejvyššího soudu mění rozsudky soudů nižších stupňů (čímž  bez dalšího vzaly zcela za své i nákladové výroky v nich obsažené, k tomu srovnej  např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 1. 2019, sp. zn. 28 Cdo 4504/2018), byl povinen  tzv. originárně rozhodnout o všech dosavadních nákladech řízení účastníků.
49. Výrok o nákladech řízení před soudy všech tří stupňů řízení je odůvodněn ustanovením § 243c odst. 3 věta první o. s. ř. za současného použití ustanovení § 224 odst. 1  a 2 a § 151 odst. 1 o. s. ř., neboť řízení podle části páté o. s. ř. o nahrazení zamítavého  rozhodnutí katastrálního úřadu o vkladu práva je svou povahou soluční (účastníci řízení  nejsou vzhledem k navrhovanému vkladu ve sporném postavení), nelze proto hovořit  o úspěchu či neúspěchu v poměru mezi žalobcem a zúčastněnou osobou, která rovněž  navrhovala povolení vkladu vlastnického práva. V podrobnostech lze odkázat na správnou  a výstižnou argumentaci odvolacího soudu v odstavci 16 jeho rozhodnutí. Doplňuje se,  že náklady vzniklé žalobci nelze zohlednit v tomto řízení též proto, že správní orgán  (katastrální úřad) není účastníkem řízení před soudem (srovnej § 250a o. s. ř) a nelze  ho v jeho rámci k náhradě nákladů řízení zavázat. Nejvyšší soud nakonec nerozhodoval  o náhradě nákladů řízení vzniklých účastníkům ve fázi řízení před správním orgánem, neboť  ani katastrální úřad ve svém rozhodnutí o těchto nákladech nerozhodoval (§ 250l  in fine o. s. ř.).