SVJ: Když všichni mají problém, ale nikdo nechce převzít zodpovědnost

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku[1]. Statutárním orgánem SVJ je pak výbor či předseda (určí-li tak jeho stanovy)[2] a ačkoliv je způsobilost SVJ nabývat práva a zavazovat se k povinnostem omezena pouze na činnosti související s naplňováním svého účelu, v praxi se setkávám s nezájmem a neochotou tyto funkce zastávat. Důvodů je hned několik, a to např. časová a odborná náročnost, když statutární orgán řeší dodávku služeb souvisejících s užíváním jednotek v domě, údržbu a opravy společných částí (nejčastěji zateplení domu, fasáda nebo výtah), imise ze sousedních pozemků (způsobené např. výstavbou), veškeré stížnosti členů, mezi kterými se nejednou najdou i žabomyší války sousedů, jakož i dluhy způsobené neplatícími členy. Široké škále činností pak často neodpovídá finanční ohodnocení, o kterém rozhoduje shromáždění SVJ, jakožto jeho nejvyšší orgán, a které se pohybuje v řádu jednotek tisíců korun měsíčně. Nadto tato odměna podléhá dle § 6 odst. 1 písm. c) bod 1. zák. č. 586/1992 Sb. dani z příjmu fyzických osob ze závislé činnosti a příp. též odvodům na zdravotní a sociální pojištění (pro rok 2026 pokud činí odměna člena SVJ alespoň 4.500 Kč/měsíc). Vezmeme-li v potaz, že člen výboru či předseda SVJ má povinnost jednat  s péčí řádného hospodáře stejně jako jednatel či představenstvo obchodní společnosti a nese tak odpovědnost za škodu, kterou jejím porušením způsobí, pak není divu, že o výkon takové funkce s neodpovídající odměnou není valný zájem.

Aby však mohlo SVJ plnit svoji funkci, musí být jeho statutární orgán (tj. výbor či předseda) řádně obsazen. Dle § 1205 odst. 2 občanského zákoníku platí, že členem orgánu SVJ může být i nečlen SVJ, tzn. osoba nevlastnící jednotku v domě ve správě SVJ, tedy externí osoba, je-li svéprávná a bezúhonná ve smyslu živnostenského zákona. Často však samy SVJ ve svých stanovách omezují způsobilost k výkonu takové funkce pouze na členy SVJ (tzn. vlastníky jednotek). I když má takové omezení svoji logiku (přeci jen pouze spoluvlastník dané věci se o ni bude starat jako o svoji), v praxi způsobuje nemalé problémy. Pokud tak mezi vlastníky není zájem o výkon této funkce, nezřídka dochází k tomu, že je výbor nedostatečně obsazen anebo že funkci vykonává někdo, kdo o ni již zájem nemá. Vedle toho taková osoba nemůže bez dalšího z funkce dle své vůle odstoupit, neboť pokud by takové odstoupení mělo za následek neschopnost statutárního orgánu jednat a potažmo i neschopnost SVJ plnit svůj účel, mohlo by dojít ze strany takového odstupujícího člena k porušení povinnosti řádného hospodáře a při vzniku škody též ke vzniku povinnosti k její náhradě.

Zatímco v případě neobsazenosti funkce předsedy SVJ není o nefunkčnosti SVJ pochyb, v případě kolektivního orgánu, tedy výboru, není věc tak jednoznačná. Ačkoliv zákon nestanovuje konkrétní počet členů výboru, z logiky věci musí mít výbor nejméně 2 členy (v opačném případě by se nemohlo jednat o kolektivní orgán). Vzhledem k riziku vzniku patových situací lze rozhodně doporučit lichý počet členů, tj. alespoň 3. V případě, že jeden člen výboru odstoupí ze své funkce, příp. je shromážděním odvolán, a na jeho místo není zvolen nový člen, neznamená to automaticky neschopnost výboru vykonávat svoji činnost. Zákon  v takovém případě stanovuje výboru, jehož počet neklesl pod polovinu, právo kooptovat náhradní členy do nejbližšího zasedání orgánu příslušného k volbě.[3] I v tomto případě platí, že kooptovaný člen musí s výkonem souhlasit a nelze jej do prozatímního výkonu funkce nutit.

Fungování výboru je dáno jeho schopností přijímat rozhodnutí a v jejich návaznosti zajišťovat účel SVJ. Schopnost přijímat rozhodnutí je dána usnášeníschopností výboru a jeho schopností rozhodovat. Co se týče neúplného výboru, pak je výbor schopen se usnášet za přítomnosti většiny členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných členů[4], neupravují-li stanovy jinak. Má-li tak neúplný výbor stále zvolenou nadpoloviční většinu svých členů (z počtu určeného stanovami), pak je usnášeníschopný a rozhodnutí přijatá tímto výborem jsou platná. Taková situace však vyžaduje zvýšenou komunikaci a schopnost domluvy mezi zbývajícími členy, neboť to v mnohých případech znamená, že se tito členové musí na rozhodnutí jednomyslně dohodnout (je-li zákonné kvorum k přijetí rozhodnutí většina přítomných a jsou-li zvoleni pouze 2 ze 3 členů výboru, pak většinou ze 2 členů jsou právě 2, tj. 100 % všech členů výboru SVJ).

Mnoho podnikatelů dnes nabízí služby tzv. „profesionálního předsedy“, kteří za úplatu vykonávají právě funkci předsedy SVJ, když mezi členy SVJ není o funkci zájem. Stanovy SVJ však nesmí výkon předsedy třetím subjektem omezovat. Má-li tak SVJ zájem vyřešit otázku neobsazenosti těchto funkcí, musí shromáždění rozhodnout o změně stanov tak, aby odpovídala zákonnému znění (viz výše). Následně by měl stávající výbor či předseda SVJ poptat ceny u vícero podnikatelů nabízejících tyto služby (za účelem zjištění pohybu cen na trhu a zajištění transparentnosti v rámci postupu s péčí řádného hospodáře) a tyto předložit shromáždění k jejich projednání a případnému zvolení nového předsedy SVJ. V případě volby cestou profesionálního předsedy SVJ lze doporučit, aby SVJ zřídilo kontrolní orgán (např. revizora v případě individuálního orgánu či kontrolní komisi v případě kolektivního orgánu), který by na činnost profesionálního správce dohlížel. Nelze vyloučit ani takové ujednání stanov SVJ, které bude profesionálního předsedu zavazovat zajistit si před významnějšími právními kroky i předchozí vyjádření kontrolního orgánu.

Pro úplnost závěrem doplňuji, že za situace, kdy by SVJ  nemělo řádně obsazený statutární orgán, může soud na návrh i bez něj jmenovat SVJ opatrovníka[5]. Opatrovníkem bývá vybrán nejčastěji advokát, který vykonává funkci za úplatu, která jde na vrub SVJ, tj. všem vlastníkům. Opatrovník činí pouze nejzbytnější kroky k řádnému zvolení výboru (či předsedy) a nečiní tak běžnou správu SVJ. I tuto skutečnost by měli členové SVJ zvážit při rozhodování o volbě nového předsedy (či výboru) SVJ.

---

[1] § 1194 občanského zákoníku

[2] § 1205 odst. 1 občanského zákoníku

[3] § 246 odst. 2 ve spojení s [§ 1221 odst. 1](https://§ 246) občanského zákoníku

[4] § 246 odst. 3 ve spojení s [§ 156 odst. 1](https://§ 246) občanského zákoníku

[5] [§ 165 odst. 1](https://§ 246) občanského zákoníku