Investování pod dohledem: Jak regulace formuje crowdfunding úvěrů

Skupina Creditas prodala svou dceřinou firmu CreditShare, která má licenci na investiční crowdfunding nemovitostních projektů. Novými majiteli jsou Lukáš Hartl a Jan Svoboda. Chtějí navázat na dosavadní růst společnosti a zároveň posílit její pozici na trhu prostřednictvím inovací, technologického rozvoje a rozšiřování jejích služeb.

Jak byste stručně popsal fungování investiční platformy zaměřené na úvěrové projekty?

CreditShare je investiční platforma, která propojuje investory s konkrétními úvěrovými projekty, nejčastěji v oblasti nemovitostí. Investor si vybírá jednotlivé příležitosti, do kterých může investovat, a získává výnos z úroků. Platforma je určená pro konzervativní i zkušenější investory, kteří chtějí diverzifikovat mimo tradiční aktiva a mít větší kontrolu nad tím, kam jejich peníze směřují. Jsme držiteli licence ČNB,[1] což našim investorům dává vysokou míru stability.

Co musí udělat investor od registrace po první investici a kde se v tom procesu nejčastěji láme důvěra nebo nepochopení produktu? Kolik investorů dokončí registraci a zainvestuje?

Proces zahrnuje registraci, ověření identity (KYC),[2] vyplnění investičního dotazníku a následně výběr projektu. Největší třecí plocha je právě u ověření přes Bankovní identitu a pochopení toho, že se jedná o velice bezpečný způsob registrace, kde nám klient poskytuje pouze tolik dat, kolik sám chce. Konverze z registrace k první investici se pohybuje nad 80 %.

Proč pro registraci vyžadujete Bank ID? Není možná osobní návštěva? Jaké možnosti mají zahraniční investoři?

Osobní návštěva samozřejmě možná je a rádi se s našimi klienty potkáváme. Bank ID je dnes nejrychlejší a nejbezpečnější způsob ověření identity v ČR.[3] Osobní návštěva slouží k budování vztahu založeného na důvěře. Uvažujeme, že přidáme i další možnosti registrace tak, aby si klienti mohli vybrat dle svých preferencí.

Jaké má investor na platformě možnosti?

Investor si vybírá konkrétní projekty, může investovat menší částky a diverzifikovat napříč více projekty. Sekundární trh (předčasný odprodej) je oblast, kterou postupně rozvíjíme. Unikátní je naše peněženka, kde klientům úročíme peníze sazbou 3,25 % p. a. bez jakýchkoliv podmínek.

Proč investovat do úvěrů, a ne do akcií nebo fondů?

Úvěry přinášejí předvídatelnější cashflow a nižší volatilitu než akcie. Na druhou stranu nemají jejich růstový potenciál ani likviditu. Je to doplněk portfolia, který je vhodný pro konzervativní investory.

Proč by na platformě měli investovat čtenáři Právního prostoru?

Cílíme na opatrnější investory, kterým chceme nabídnout možnost investice, která má za sebou nemovitost a je skvěle zhodnocená. Pohybujeme se mezi 7-10 % p.a. Investice je na krátkou dobu roku nebo roku a půl. Navíc pro klienty Právního prostoru jsme přichystali promokód “PP2026”, který stačí zadat při registraci, a tím získají zvýhodnění 0,25 % p. a.

Proč právě tyto typy projektů a které jsou nejméně rizikové?

Zaměřujeme se na segmenty, kterým rozumíme – nemovitosti. Nejnižší riziko mají obvykle projekty s hotovým zajištěním a krátkým horizontem, například překlenovací financování. Stávající projekt nemovitosti v Dlouhé ulici v Praze je přesně takový. Kvalitní zajištění, nízké LTV a úvěr pouze na 12 měsíců s krásným garantovaným zhodnocením 8 % p. a.[4]

Které projekty byly nejvýnosnější?

Nejvýnosnější bývají projekty s vyšším rizikem nebo složitější strukturou – typicky development. Výnos odráží riziko. Do těch se ale na platformě CreditShare nepouštíme. Na tento typ projektů mám jiné nástroje, kde jsme schopni klienty obsloužit.

Jak obecně poznat, že vysoký úrok není red flag?

Investor by měl sledovat zajištění, LTV, historii majitele projektu a strukturu projektu. Vysoký výnos musí mít jasné vysvětlení. Na platformě máme vždy materiály, které všechny tyto faktory detailně popisují.

Na čem CreditShare vydělává a není tam střet zájmů?[5]

Model CreditShare je postavený na tom, že výnos pro investora je transparentní a mnohdy předem daný. Výnos se pohybuje mezi 7-10 % p. a. Investor u nás neplatí vstupní poplatky. V případě, že investuje více než 1 milion korun, neplatí klient ani poplatek z výnosu, který činí standardně 0,75 % p. a. z investované částky a účtuje se až v okamžiku, kdy investor obdrží platbu od vlastníka projektu. Poplatek se odečítá automaticky a investor nemusí sám nic řešit.

Co se děje při nesplácení?

Následuje komunikace s dlužníkem, restrukturalizace, případně aktivace zajištění a právní kroky. Cílem je maximalizace návratnosti pro investory.

Jak má investor diverzifikovat?

Na platformě nabídneme maximálně 3-4 projekty současně. Je na každém investorovi, jaký projekt zvolí, nebo zda se rozhodne investovat do více projektů po menších částkách.

Jsou všechny úvěry zajištěné nemovitostmi?

Ano. Všechny. Toto je naprosto klíčové.

Pro koho to není vhodné?

Myslím, že tento způsob investování je vhodný téměř pro každého. Není vhodný pouze pro ty, kteří neprojdou naším investičním dotazníkem. S ohledem na licenci ČNB jsme v tomto ohledu velice striktní.

Co znamená regulace?

Je to důležitý základ ochrany investora, ale ne garance výnosu. Investor musí stále chápat riziko.

Co se změnilo po změně vlastníka?

Primárně interní procesy, řízení rizik a strategické směřování. Pro investora by měla být změna pozitivní, ne kosmetická. Chceme do platformy investovat, rozvíjet ji. Více ji otevřeme široké veřejnosti. Zmenšili jsme minimální částku investice a chystáme i další změny.

Proč si vybrat právě vás a kde může mít konkurence navrch?

Vybrat nás dává smysl, pokud investor chce kontrolu nad investicemi a důraz na zajištění vysoké kvality technického řešení. Konkurence může mít zatím navrch v širší nabídce a samozřejmě v šíři klientské báze. To je ale jen otázka času.

---

[1] K činnosti poskytovatele služeb skupinového financování viz zejména § 90h zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, a čl. 12 a čl. 13 nařízení (EU) 2020/1503, které upravují povolení k činnosti a jeho rozsah.

[2] Povinnost identifikace klienta a možnost elektronické identifikace upravují zejména § 7, § 8a zákona č. 253/2008 Sb., AML zákona; právní rámec bankovní identity pak zejména § 1 odst. 4 písm. c) a § 38aa až § 38af zákona č. 21/1992 Sb., o bankách.

[3] Ve vztahu k neprofesionálním investorům je relevantní zejména čl. 21 nařízení (EU) 2020/1503, který upravuje posouzení znalostí a zkušeností investora a simulaci schopnosti nést ztrátu.

[4] Pokud má být použito označení „garantované zhodnocení“, mělo by být přesně právně i věcně podloženo; regulatorní rámec jinak vyžaduje, aby informace pro investory byly pravdivé, srozumitelné a nezavádějící a aby byla výslovně komunikována rizika investice, srov. čl. 19 a čl. 23 nařízení (EU) 2020/1503.

[5] Střet zájmů poskytovatele služeb skupinového financování výslovně řeší čl. 8 nařízení (EU) 2020/1503.