Automatická prolongace nájmu bytu a spolubydlící bez souhlasu pronajímatele: dvě rizika, která se snadno sejdou

První je automatické prodloužení nájemní smlouvy, které si strany nastavily přímo ve smlouvě nebo ke kterému dojde za podmínek občanského zákoníku. Druhou je situace, kdy se během nájmu změní okruh osob, které byt skutečně užívají.

Právě spojení obou situací bývá pro pronajímatele nepříjemné. Blíží se konec nájemní smlouvy, v bytě už nebydlí jen původní nájemce a pronajímatel předpokládá, že jednoduše nechá nájem skončit. Pak ale zjistí, že smlouva obsahuje automatickou prolongaci, nebo že po skončení nájmu včas nereagoval. Současně nemusí být vůbec jasné, jaké postavení mají další osoby v bytě.

Pojmy spolubydlící, člen domácnosti, společný nájemce a podnájemce přitom právně neznamenají totéž. A právě v tom bývá první zdroj nedorozumění.

Automatické prodloužení nájemní smlouvy může znamenat něco jiného, než si myslíte

Nejdříve je potřeba rozlišit dvě situace.

První je automatické prodloužení sjednané přímo v nájemní smlouvě. Strany si například u nájemní smlouvy na dobu určitou dohodnou, že se nájem vždy prodlouží o další rok, pokud některá ze stran nejpozději dva měsíce před jeho skončením neoznámí, že na pokračování nájmu nemá zájem.

Takové ustanovení může být praktické. Pronajímatel s nájemcem nemusí každý rok podepisovat nový dodatek k nájemní smlouvě. Má ale i druhou stránku: pokud pronajímatel smluvní lhůtu přehlédne, může nájem pokračovat, přestože měl v úmyslu nechat jej skončit.

Podmínky pokračujícího nájmu se pak řídí tím, co si strany ve smlouvě skutečně sjednaly. Pokud prolongační doložka pouze říká, že se nájem prodlužuje, zpravidla tím nevzniká úplně nový smluvní vztah s nově vyjednanými podmínkami. Pronajímatel proto nemůže automaticky počítat například s tím, že spolu s prodloužením jednostranně nastaví nové nájemné. Otázku změny nájemného je třeba posoudit samostatně podle smlouvy a zákona.

Z tohoto důvodu bývá z pohledu pronajímatele praktičtější vědomě si zvolit, zda chce automatickou prolongaci nájmu, nebo zda mu více vyhovuje prodloužení nájemní smlouvy výslovnou dohodou, typicky dodatkem. U druhé varianty má před dalším obdobím prostor znovu vyhodnotit nejen délku nájmu, ale také nájemné, zálohy, jistotu a další podmínky.

Vedle smluvní prolongace existuje ještě zákonné obnovení nájmu

Jinou situaci upravuje § 2285 občanského zákoníku.

Pokračuje-li nájemce po skončení nájmu na dobu určitou v užívání bytu alespoň tři měsíce a pronajímatel ho v této době písemně nevyzve, aby byt opustil, zákon stanoví, že se nájem znovu ujednal na stejnou dobu jako předtím, nejvýše však na dva roky. To však platí pouze tehdy, pokud nájem skončil uplynutím sjednané doby; strany si navíc mohou sjednat něco jiného.

Nejvyšší soud přitom potvrdil, že pro zabránění tomuto následku není nutné, aby pronajímatel během tří měsíců podal žalobu na vyklizení. Podstatná je včasná písemná výzva nájemci, aby byt opustil. Výzva mu také musí řádně dojít. Tento závěr vyplývá například z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2022, sp. zn. 26 Cdo 977/2022.

To je podstatný rozdíl proti smluvní automatické prolongaci. U ní rozhoduje především text konkrétní smlouvy a mechanismus, který si strany sjednaly. U § 2285 občanského zákoníku jde o zákonný následek pokračujícího užívání bytu a nečinnosti pronajímatele.

Pronajímatel by proto neměl řešit neprodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou až ve chvíli, kdy smlouva končí. Je vhodné už při jejím podpisu vědět, zda obsahuje automatické prodloužení, za jakých podmínek se mu lze vyhnout a zda strany použití § 2285 občanského zákoníku nějak upravily.

„Spolubydlící bez mého souhlasu“ nemusí být porušením smlouvy

Druhé časté nedorozumění přichází ve chvíli, kdy pronajímatel zjistí, že v bytě bydlí někdo další.

Samotná věta „nájemce si nastěhoval spolubydlícího bez mého souhlasu“ ale ještě nestačí k právnímu závěru, že nájemce porušil své povinnosti.

Občanský zákoník v § 2272 vychází z toho, že nájemce má právo přijímat do své domácnosti další osoby. Zvýšení počtu osob žijících v bytě musí pronajímateli bez zbytečného odkladu oznámit. Pokud tak neučiní ani do dvou měsíců od změny, zákon to považuje za závažné porušení jeho povinnosti.

Pronajímatel si zároveň může v nájemní smlouvě vyhradit souhlas s přijetím nového člena domácnosti. Taková výhrada ale neplatí vůči osobě blízké a v dalších případech zvláštního zřetele hodných. U osoby, na kterou se tato výjimka nevztahuje, zákon vyžaduje písemný souhlas pronajímatele.

Ani pronajímatel přitom nemusí bez omezení akceptovat libovolný počet lidí v bytě. Může požadovat, aby počet členů domácnosti odpovídal velikosti bytu a aby všechny osoby mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Proto je třeba odlišovat právo nájemce vytvořit si domácnost od situace, kdy byt nebo jeho část fakticky přenechává jiné osobě k samostatnému užívání.

Spolubydlící, podnájem bytu a podnájemní smlouva: jaký je rozdíl?

Rozdíl mezi nájmem a podnájmem bývá v praxi zjednodušován. Nájemce má smlouvu s vlastníkem bytu. Podnájemce odvozuje své právo byt užívat od nájemce, nikoli přímo od vlastníka.

Ještě komplikovanější je odlišit podnájem od pouhého společného bydlení.

Rozhodující není název dokumentu ani to, zda spolu lidé uzavřeli formální podnájemní smlouvu. Důležitý je skutečný obsah jejich vztahu a způsob užívání bytu.

Občanský zákoník v § 2274 stanoví, že pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, může dát třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele. Přiměřeně se ale použije § 2272 občanského zákoníku, takže význam může mít i to, zda si pronajímatel ve smlouvě vyhradil svůj souhlas.

Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4157/2017 výslovně připustil, že si pronajímatel může vyhradit písemný souhlas s podnájmem části bytu i tehdy, když nájemce v bytě sám bydlí.

Úplně jiná situace nastává, když nájemce v bytě sám trvale nebydlí.

Podle § 2275 občanského zákoníku může v takovém případě dát třetí osobě do podnájmu celý byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost i souhlas mají mít písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, zákon za určitých podmínek považuje souhlas za udělený; to však neplatí, pokud je podnájem ve smlouvě zakázán.

Judikatura současně ukazuje, že „trvalé bydlení“ nájemce nelze redukovat například na to, že má v bytě své věci, klíče nebo tam občas přespí. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 13. 12. 2022, sp. zn. 26 Cdo 3092/2022 navázal na svou předchozí rozhodovací praxi a zdůraznil, že občasné návštěvy či krátkodobé pobyty nestačí, pokud nájemce své bytové potřeby převážně uspokojuje jinde.

A právě zde se může zdánlivé „spolubydlení“ změnit v problém.

Když se nájemce odstěhuje, ale jeho „spolubydlící“ zůstane

Představme si běžnou situaci. Nájemní smlouva na dobu určitou je uzavřena s jednou osobou. Ta si během nájmu nastěhuje partnera nebo dalšího spolubydlícího. Po určité době se sama přestěhuje jinam, ale druhá osoba v bytě zůstane a původní nájemce dál platí nájemné.

Z pohledu pronajímatele může vše působit stejně jako předtím: nájem chodí včas a v bytě někdo bydlí.

Právně je ale situace podstatně jiná.

Jestliže původní nájemce v bytě již trvale nebydlí a byt přenechává jiné osobě, dostáváme se do režimu § 2275 občanského zákoníku. Pokud k takovému podnájmu chybí požadovaný souhlas pronajímatele, může jít podle § 2276 občanského zákoníku o hrubé porušení povinnosti nájemce.

Právě obdobnou situací se zabýval Nejvyšší soud ve věci sp. zn. 26 Cdo 3092/2022. Nájemkyně postupně přestala v bytě bydlet, zatímco byt užívaly další osoby bez souhlasu pronajímatele. Soudy takové jednání posoudily jako naplnění výpovědního důvodu založeného na hrubém porušení povinností nájemce.

Nelze tedy obecně říci, že spolubydlící bez souhlasu pronajímatele je vždy zakázaný. Stejně nesprávné by ale bylo tvrdit, že pronajímatel nemá právo řešit, kdo byt fakticky užívá.

Klíčové je zjistit, kdo v bytě skutečně bydlí, v jakém postavení, zda tam stále bydlí samotný nájemce a co stanoví nájemní smlouva.

Proč je kombinace s automatickou prolongací nepříjemná

Obě témata se mohou potkat v jednom okamžiku.

Pronajímatel má s nájemcem uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou s automatickou prolongací. Během nájmu se změní osoby v bytě, ale pronajímatel situaci neřeší, protože nájemné dál přichází.

Teprve těsně před skončením sjednané doby zjistí, že původní nájemce v bytě téměř nebydlí a užívá ho jiná osoba. Současně ale přehlédne smluvní lhůtu, v níž mohl automatickému prodloužení zabránit.

Najednou tedy neřeší jen otázku, zda měl nájem skončit. Musí nejprve zjistit, zda se nájem podle smlouvy už neprodloužil a zda způsob užívání bytu představuje oprávněné společné bydlení, podnájem se souhlasem, nebo porušení povinností nájemce.

To bývá podstatně složitější než situace, kdy jsou pravidla nastavena jasně už od začátku.

Jak nastavit nájemní smlouvu na dobu určitou

Pronajímatel by si měl už při podpisu ujasnit zejména čtyři otázky.

Za prvé, zda chce automatické prodloužení nájemní smlouvy vůbec používat. Není povinné. Pokud chce před každým dalším obdobím znovu posoudit nájemce i podmínky nájmu, může být praktičtější prodloužení dodatkem.

Za druhé, jak bude fungovat neprodloužení nájemní smlouvy. Pokud smlouva obsahuje automatickou prolongaci, musí být jednoznačné, do kdy a jakým způsobem lze pokračování nájmu odmítnout.

Za třetí, jak jsou nastavena pravidla pro další osoby v bytě. Je vhodné rozlišit členy domácnosti a podnájem a nepsat do smlouvy absolutní zákaz jakékoli další osoby, který neodpovídá zákonným právům nájemce.

Za čtvrté, co se má stát po skončení nájmu. Pokud pronajímatel nechce, aby došlo k zákonnému obnovení podle § 2285 občanského zákoníku, musí hlídat nejen datum skončení smlouvy, ale případně také včasnou písemnou výzvu k opuštění bytu.

Dobře nastavená smlouva tak neřeší jen výši nájemného a kauci. Měla by předvídat právě situace, které se během několikaletého pronájmu běžně mění.

Co když po skončení nájmu zůstane v bytě spolubydlící?

Ani zde není vhodné automaticky mluvit o „osobě bez nájemní smlouvy“, kterou lze jednoduše vystěhovat. Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou totiž neznamená, že všechny osoby, které byt užívaly, jej také dobrovolně opustí. Vystěhování osoby bez nájemní smlouvy může být pro pronajímatele komplikované zejména tehdy, pokud není jasné, na základě jakého právního vztahu byt užívá.

Nejdříve je proto potřeba určit, zda a kdy skutečně skončil nájem původního nájemce, zda se neprodloužil smluvně nebo neobnovil podle § 2285 občanského zákoníku a jaké právní postavení má osoba, která v bytě zůstala.

Pokud nájem skutečně skončil a byt není dobrovolně odevzdán, pronajímatel nemá postupovat svépomocí například výměnou zámků nebo odpojením energií. Další postup závisí na okolnostech konkrétního případu.

Od roku 2026 může za splnění zákonných podmínek přicházet v úvahu také rozkaz k vyklizení. Samostatnou preventivní možností je v určitých případech notářský zápis se svolením k vykonatelnosti.

Podrobný rozbor samotného skončení nájmu a soudního vyklizení již přinesl také Právní prostor ve své sérii věnované nájmu bytu. Pro praxi pronajímatele je ale stejně důležité problému předcházet: vědět, kdy se smlouva prodlužuje a kdo vlastně smí byt během jejího trvání užívat.

Dvě kontroly, které se vyplatí udělat dřív, než se blíží konec nájmu

Nájemní smlouva na dobu určitou sama o sobě nezaručuje, že pronajímatel bude mít k určitému dni automaticky „volný byt“.

Před koncem sjednané doby je vhodné zkontrolovat dvě věci: mechanismus prodloužení nájemní smlouvy a skutečné osoby užívající byt.

Pokud smlouva obsahuje automatickou prolongaci, je nutné hlídat lhůtu, ve které lze pokračování odmítnout. Pokud v bytě žijí další osoby, je zase třeba rozlišit, zda jde o členy domácnosti, společné nájemce nebo podnájemce a zda byl v konkrétním případě potřeba souhlas pronajímatele.

Největší problém obvykle nevznikne z jedné z těchto věcí samostatně. Vznikne ve chvíli, kdy se obě přehlédnou současně.