Obsahové náležitosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu s ohledem na specifikaci poučovací povinnosti pronajímatele

Tato speciální úprava je pak v tomto zákoně upravena v § 2235 – § 2301. Ačkoli většina pronajímatelů i nájemců, by si přála bezproblémový nájemní vztah a zejména pak jeho druhou stranu, mohou nastat situace, kdy je potřeba tento vztah ukončit výpovědí. Ponechme v tomto článku stranou důvody, pro které je možno nájem vypovědět a zaměřme se zejména na náležitosti, které nesmí taková výpověď z nájmu bytu a domu postrádat.

V první řadě je nutno upozornit na to, že taková výpověď musí splňovat zejména obecné náležitosti právního jednání. V tomto případě pak zákon vyžaduje, aby výpověď byla dostatečně určitá, tedy musí v ní být specifikovány jak strany, které nájemní vztah mezi sebou mají, tak smlouva, která je vypovídána, a stejně tak i byt či dům, kterého se nájemní smlouva týká. Mimo to z ní musí být patrné, že se nájemní vztah vypovídá, musí být srozumitelná, musí být v souladu se zákonem a dobrými mravy.

Pokud výpověď obsahuje veškeré tyto obecné náležitosti, je dále nutno pamatovat, že zákon upravuje také speciální náležitosti. Ty jsou upraveny zejména v § 2286. Výpověď může být dána jak ze strany pronajímatele, tak nájemce. Ustanovení § 2286 pak obsahuje dva odstavce. První specifikuje náležitosti obou těchto typů výpovědí, druhý se pak zaměřuje na výpovědi dané pronajímatelem.

Ustanovení § 2286 v odstavci prvním říká, že: „Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně.“ Zákon zde stanovuje dvě základní podmínky, kterými jsou písemnost a doručení druhé straně. Následky spojené s nedodržením těchto podmínek pak mohou být neplatnost absolutní, relativní i nicotnost takové výpovědi. Dle komentáře k dané problematice by pak o první případ mohlo jít tehdy, pokud výpověď dává pronajímatel nájemci. Zákon zde poskytuje silnější ochranu nájemníkovi, neboť je v nájemním vztahu stranou slabší. Takováto ústní výpověď by pak byla ve zjevném rozporu s veřejným pořádkem. O relativní neplatnost by se pak mohlo dle komentáře jednat v případě opačném, kdy tedy výpověď ústně sdělí pronajímateli nájemce. O nicotnost pak půjde dle Nejvyššího soudu, který tak rozhodl ve svém rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3809/2009, například tehdy, pokud výpověď sice je písemná, ovšem neadresovaná, tedy chybí strana, které je určena a směrována.

Druhý odstavec zmíněného paragrafu, jak bylo naznačeno již výše, řeší situaci, kdy je výpověď dána pronajímatelem, jakožto silnější stranou. V takovém případě zákon stanovuje, že „vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.“ Zde zákon zakotvuje tzv. poučovací povinnost pronajímatele. Než se povídáme blíže na tuto zákonnou povinnost, předestřeme zde problém spojený právě se samotnými námitkami. Ačkoli totiž zákon uvádí možnost je vznést, zapomíná v celém zbytku je specifikovat podrobněji – zejména zákon nestanovuje, v jaké lhůtě mohou být vzneseny, komu jsou směřovány, nebo dokonce jaké účinky jsou s jejich vznesením spojeny. Nezbývá tak než do budoucna doufat, že tyto přesněji vymezí nejen zákonodárce, ale také soudní judikatura v tomto ohledu osvětlí, co bylo při tvorbě zákona opomenuto.

Nicméně, jak patrno z výše zmíněného odstavce, v případě, že poučovací povinnost pronajímatele nebude naplněna, dojde k neplatnosti nájemní smlouvy. V komentáři k tomuto paragrafu je pak uvedeno, že tato nastane právě z důvodu rozporu výpovědi s veřejným pořádkem (dle § 588 občanského zákoníku) a tato je absolutní. Rozsah této poučovací povinnosti, či spíše její specifikace, ve světle poslední judikatury vztahující se k problematice výpovědi nájmu, je velmi strohý, neboť dosud nebylo před soudy řešeno mnoho takových sporů. Jedním takovým je tak například rozhodnutí Okresního soudu v Trutnově sp. zn. 19 C 118/2015, ve kterém byla řešena situace, kdy sice ve výpovědi bylo uvedeno poučení o možnosti podat námitky, tato ovšem zcela postrádala druhou část, tedy poučení o možnosti návrhu přezkoumat výpověď soudem. Soud v tomto případě prohlásil výpověď za neplatnou, neboť nebyla splněna poučovací povinnost. Z tohoto rozhodnutí je tedy patrné, že výpověď musí obsahovat poučení o obou zmíněných možnostech nájemce, jak se proti výpovědi bránit.

Obdobné ustanovení, jak bylo zakotveno v § 711 odst. 3 z. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, udávalo k poučovací povinnosti pronajímatele následující: „v písemné výpovědi musí být uveden …., poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu.“ S ohledem na tento fakt tak může v budoucnu nastat problém se specifikací poučovací povinnosti pronajímatele v případě, kdy tento neuvede ve výpovědi zákonem stanovenou dvouměsíční lhůtu (ta je stanovena v § 2290 občanského zákoníku), ve které je možno přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem navrhnout. Při porovnání současného a předchozího znění obdobného ustanovení zákona pak můžeme dojít k závěru, že tato zákonem daná lhůta by se v případném poučení objevit nemusela, neboť není ustanovením zakotvujícím poučovací povinnost pronajímatele přímo jmenována.

Opačnému názoru, tedy že poučení neobsahující i veškeré lhůty, které se k určité možnosti podání vážou, by pak mohl svědčit Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 32 Cdo 4255/2011, který hovoří sice o poučovací povinnosti soudu, nicméně uvádí k poučení, že „Poučení, které je neúplné, je poučením nedostatečným.“

K definitivnímu osvětlení toho, v jakém rozsahu je pronajímatel povinen nájemce při výpovědi poučit, tak bude nutno vyčkat na případnou judikaturu, která se tímto tématem bude v širší míře zabývat.

Poslední podstatnou náležitostí, kterou musí výpověď z nájmu bytu či domu obsahovat, je výpovědní důvod. Tato povinnost je zakotvena v § 2288 odst. 3, který říká, že vypoví-li pronajímatel nájem z některých zákonem stanovených důvodů uvedených v § 2288 odst. 1 a 2 musí uvést tento důvod i ve výpovědi. Výjimka je pak stanovena v § 2283 odst. 1, který uvádí, že pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu „do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.“

Závěrem lze tedy říci, že s ohledem na současnou právní úpravu a zejména na fakt, že v případě nesplnění výše uvedených náležitostí výpovědi může dojít k neplatnosti, či i nicotnosti výpovědi, nezbývá než doporučit řádné nastudování zákona, popřípadě využít právní pomoci. Spory, které by se následně mohly táhnout, zejména v případě výpovědí daných ze strany pronajímatelů, jsou mnohdy vleklé a nepříjemné, ale v mnoha případech také zbytečné, neboť jim mohlo být předejito již v počátku.