Realitní zprostředkování již pouze prostřednictvím profesně způsobilých osob

Cílem této dlouho očekávané úpravy byla regulace odvětví realitního zprostředkování, které do té doby specifickou regulaci postrádalo. Jak vyplývá ze samotné důvodové zprávy, tato situace byla nevyhovující hned z několika důvodů. Těmi zásadními byla absence jakýchkoliv specifických profesních požadavků na osoby vykonávající činnost realitních zprostředkovatelů a s tím související častá neodbornost zprostředkovatelů, nedostatečná ochrana klientů a také absence povinnosti pojištění odpovědnosti z činnosti realitního zprostředkovatele. Záměrem zákonodárce proto bylo tyto a další nedostatky napravit a současně zajistit definici příslušných pojmů, které byly do té doby často v praxi užívány bez konkrétního zákonného podkladu.

Podrobným vymezením obsahu ZoRZ se v tomto příspěvku nebudu zabývat, jelikož zejména v loňském roce bylo toto téma poměrně hojně komentováno jak ze strany advokátů, tak samotných realitních kanceláří. Ráda bych ale upozornila na část týkající se odborné způsobilosti realitních zprostředkovatelů, která se pro některé možná nečekaně v důsledku událostí posledních měsíců, stala účinnou od 3. 3. 2021.

Odborná způsobilost realitních zprostředkovatelů

Před účinností ZoRZ bylo možné realitní zprostředkovatelskou činnost vykonávat na základě volné živnosti „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách č. 1 až 3 živnostenského zákona“, v rámci oboru „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“. K výkonu této činnosti tak nebyla vyžadována žádná odborná způsobilost a k získání živnostenského oprávnění pro tento obor postačovalo splnit obecné podmínky pro provozování živnosti volné. Jelikož cílem ZoRZ bylo zejména upravit odborné požadavky na realitní zprostředkovatele a zvýšit tak kvalitu jimi poskytovaných služeb, došlo současně s přijetím ZoRZ ke změně živnostenského zákona a činnost „realitní zprostředkování“ byla nově podřazena pod skupinu živností vázaných. Pro další výkon této činnosti proto realitní zprostředkovatelé musí získat nové živnostenské oprávnění v rámci živnosti vázané a doložit svou odbornou způsobilost, a to některým z následujících způsobů:

1. vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
2. vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona č․ 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,
3. vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo
4. profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

Ve spojení s přílohou č. 5 živnostenského zákona současně platí, že podnikatel je oprávněn činnost realitního zprostředkování vykonávat výhradně prostřednictvím osob, které splňují podmínku odborné způsobilosti. To se týká zejména zaměstnanců realitních kanceláří případně jejich externích makléřů. Nová pravidla ohledně profesní odbornosti tak nebude možné obejít formální smluvní úpravou, kdy by realitní činnost „pod hlavičkou“ k tomu oprávněného podnikatele fakticky vykonával někdo, kdo podmínky odborné způsobilosti nesplňuje. Podstatné je, že výše uvedené podmínky se vztahují na veškeré osoby vykonávající činnost realitního zprostředkování, a to i v případě, že před účinností ZoRZ vykonávali svou činnost na základě živnosti volné. Pro tento případ nicméně zákonodárce stanovil přechodné období, během kterého měli stávající podnikatelé vykonávající činnost realitního zprostředkování již před účinností ZoRZ možnost ohlásit živnostenskému úřadu svou vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti. V případě, že tak učinili ve stanovené lhůtě, ohlášení nepodléhalo správnímu poplatku. Pokud však k ohlášení ve stanovené lhůtě nedošlo, jejím uplynutím oprávnění k poskytování realitního zprostředkování v rámci živnosti volné zaniklo. Přechodná lhůta, na kterou v tomto příspěvku upozorňuji, byla v původním znění ZoRZ stanovena v délce 6 měsíců od jeho účinnosti tedy do 3. 9. 2020. Již 16. 4. 2020 však byla tato lhůta z důvodu pandemie novelou posunuta o dalších 6 měsíců, tedy do 3. 3. 2021, tak aby podnikatelé měli dostatečnou lhůtu k absolvování odborných zkoušek pro účely prokázání své profesní kvalifikace. S ohledem na opakující se pandemické vlny a s ní související nařízení vlády však došlo k výraznému omezení možností akreditovaných poskytovatelů provádět zkoušky odbornosti. Skupina poslanců tak v lednu 2021 předložila další novelu, která měla přechodné období posunout do 31. 12. 2021. Novelu se nicméně nepodařilo včas projednat. Podnikatelé, kteří tedy 3. 3. 2021 neohlásili vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a nedoložili živnostenskému úřadu svou odbornou způsobilost, tak od tohoto dne nejsou oprávněni tuto činnost vykonávat. Přijetí novely v původním navrhovaném znění již v tomto okamžiku není možné, jelikož by došlo k zřejmé retroaktivitě zákona. V poslanecké sněmovně tak byl předložen pozměňovací návrh novely, podle kterého by u podnikatele, jehož oprávnění k poskytování realitního zprostředkování od 3. 3. 2021 zaniklo a který hodlá činnost realitní zprostředkování obnovit, nebude výkon jeho činnosti považován za neoprávněný, pokud podnikatel po dni nabytí účinnosti tohoto zákona neprodleně ohlásí živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a nejpozději do 31. 12. 2021 doloží živnostenskému úřadu doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti. V tuto chvíli nelze odhadnout, jak projednávání novely dopadne a v jaké podobě bude novela přijata. Podnikatelé, kteří však do 3. 3. 2021 řádně neohlásili vázanou živnost, by nicméně měli být na pozoru, aby se v rámci dalšího výkonu své činnosti nedopustili neoprávněného podnikání.

Ve vztahu k právnickým osobám je vhodné doplnit, že v důsledku změny živnostenského zákona a podřazení pod živnost vázanou je nutné upravit společenské smlouvy příslušných podnikatelů v rozsahu předmětu podnikání a upravit v tomto smyslu i zápis v obchodním rejstříku.