Předkupní právo k nemovitosti

Smluvní předkupní právo

Právní úpravu předkupního práva nalezneme zejména v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Předkupní právo představuje oprávnění tzv. předkupníka požadovat, aby mu vlastník nabídl věc ke koupi za stejných podmínek, za kterých ji hodlá převést na třetí osobu (tzv. koupěchtivého). U nemovitostí předkupní právo omezuje širokou dispoziční volnost vlastníka a může podstatně ovlivnit rychlost i konečnou realizaci prodeje. Nejprve se však pojďme zaměřit na možné způsoby vzniku tohoto právního institutu. Předkupní právo může vzniknout buď smluvně, nebo ze zákona.

Smluvní předkupní právo v praxi nejčastěji vzniká jako vedlejší ujednání v kupní, darovací či jiné převodní smlouvě k nemovitosti. Může být sjednáno buď jako právo závazkové, nebo jako právo věcné. Pokud je předkupní právo k nemovitosti sjednáno jako právo věcné, vzniká až okamžikem zápisu do katastru nemovitostí. Věcné předkupní právo má z praktického hlediska výrazně silnější účinky, jelikož nepůsobí jen mezi smluvními stranami, ale zatěžuje nemovitost i vůči třetím osobám – zpravidla novým nabyvatelům nemovitosti.

Zákonné předkupní právo

Zákonné předkupní právo k nemovitostem je dnes podstatně užší, než tomu bylo dříve. Již dlouho neplatí obecné zákonné předkupní právo spoluvlastníků k podílu na společné nemovitosti. Podle § 1124 občanského zákoníku dnes předkupní právo spoluvlastníkům vzniká jen, pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Spoluvlastníci v takovém případě mají předkupní právo poměrně podle velikosti svých podílů a jen po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, ledaže se jedná o převod jinému spoluvlastníku, manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé.

Občanský zákoník samozřejmě zná i další předkupní práva týkající se nemovitostí, která vznikají ze zákona. Například nájemce bytu má podle § 1187 občanského zákoníku předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu, pokud jednotka vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám (tzv. prohlášením vlastníka). Významné je také vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby, která je na pozemku postavena a nestala se součástí pozemku, podle ustanovení § 3056 občanského zákoníku. Obdobně i u práva stavby ve smyslu § 1254 občanského zákoníku platí, že stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby, nedohodnou-li se strany jinak. Cílem této právní úpravy je snaha postupně sjednocovat vlastnictví pozemku a stavby, která je na něm postavena.

Proces uplatnění předkupního práva

Základním pravidlem pro řádné uplatnění předkupního práva je, že prodávající musí předkupníkovi nabídnout nemovitost ke koupi za stejných podmínek, které si ujednal s koupěchtivým. Podle ustanovení § 2143 občanského zákoníku povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. V této souvislosti Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3491/2024, ze dne 27.05.2025, zdůraznil, že nabídka učiněná před uzavřením smlouvy s koupěchtivým nenaplňuje zákonnou povinnost nabídnout věc předkupníkovi, jelikož „teprve uzavřením smlouvy s koupěchtivým jsou fixovány podmínky převodu věci zatížené předkupním právem, což spolu s oznámením obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým poskytuje předkupníkovi potřebnou právní jistotu nejen o právní povaze učiněné nabídky, ale také o všech podmínkách, za kterých by se v případě přijetí této nabídky koupě uskutečnila.“

Nabídka ke koupi nemovitosti musí mít písemnou formu, musí obsahovat všechny podmínky převodu, jakož i sdělení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým předkupníkovi. Předkupník má následně možnost nabídku přijmout, do transakce vstoupit a realizovat ji za stejných podmínek. Pokud by k tomu došlo a nebylo by mezi stranami jiného ujednání, musí předkupník zaplatit kupní cenu nemovitosti do tří měsíců po obdržení nabídky, jinak mu předkupní právo zanikne. Předkupník tak zpravidla musí být na případné využití předkupního práva připraven i finančně a disponovat pro to dostatečnou likviditou.

Důsledky porušení předkupního práva

Porušení předkupního práva může mít různé důsledky, především v závislosti na tom, zda jde o právo obligační nebo věcné. U porušení závazkového předkupního práva vznikne předkupníkovi zpravidla nárok na náhradu škody, případně na úhradu smluvní pokuty, pokud byla sjednána. Silnější postavení má předkupník, kterému svědčí věcné předkupní právo. V takovém případě se může po nabyvateli domáhat, aby mu nemovitost za odpovídající úplatu převedl.

Kupní smlouva uzavřená v rozporu s podmínkami předkupního práva nemusí být automaticky neplatná. Občanský zákoník nicméně stanoví, že pokud koupěchtivý o předkupním právu věděl nebo o něm musel vědět, platí, že smlouva byla uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. U nemovitostí zapsaných v katastru se samozřejmě bude obtížně prokazovat neznalost věcného předkupního práva, které je z veřejného seznamu jednoduše zjistitelné. Proto je důležité, aby kupující před podpisem smlouvy provedl důkladnou právní prověrku kupované nemovitosti.

Závěrem

Předkupní právo k nemovitosti je sice praktický, ale zároveň dvojsečný právní institut. Na straně jedné chrání osoby, které mají legitimní zájem nemovitost přednostně nabýt a pomáhá sjednocovat vlastnické vztahy. Na druhé straně omezuje vlastníka při prodeji nemovitosti, celý převod zpravidla prodlužuje a při nesprávném postupu může vést ke sporům, vlastnickým nárokům nebo k náhradě škody. Pro účastníky transakce je proto naprosto zásadní předem prověřit, zda na nemovitosti vázne předkupní právo, určit jeho rozsah a dodržet formální postup nabídky.