Společenství vlastníků jednotek nemůže ve svých stanovách zakázat krátkodobé pronájmy
V poslední době se nezřídka vyskytovaly situace, kdy SVJ v rámci svých stanov zakazovaly jednotlivým vlastníkům jednotek krátkodobý pronájem – třeba prostřednictvím Airbnb. K tomuto tématu se nedávno vyjádřil i sám Nejvyšší soud.
Krátkodobý pronájem je jedním z fenoménů současné doby, což ostatně dokazuje mimo jiné i narůst počtu platforem, které tuto službu nabízejí, kdy nejznámější z nich je patrně Airbnb. Vzhledem k rostoucí popularitě této služby roste i počet pronajímatelů tuto službu poskytujících, kteří se nezřídka setkávají s nelibostí ostatních obyvatel domu, ve kterém se konkrétní jednotka [1] nachází. Tato nelibost v některých případech vede až k pokusům tuto službu jednotlivým vlastníkům jednotek zakázat, popřípadě omezit [2], a to například prostřednictvím stanov SVJ [3].
Možností takového zákazu nebo omezení se nedávno zabýval Nejvyšší soud v rámci svého usnesení ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022 (dále jen „Usnesení“), kde jednoznačně konstatoval, že takový zákaz ve stanovách SVJ není možný.
V rámci odůvodnění tohoto Usnesení Nejvyšší soud konstatoval, že problematika zákazu krátkodobého pronájmu ze strany SVJ vyplývá z dualistické koncepce bytového spoluvlastnictví jako takového, kde na jedné straně stojí výlučně vlastnické právo pronajímatele k jeho jednotce a na straně druhé podílové spoluvlastnictví vlastníků jednotek ke společným částem domu a pozemku ve kterém se jednotka nachází.
Nejvyšší soud své závěry odůvodnil zejména zákonem stanovenou působností SVJ a jeho účelem. Zákonem stanoveným účelem SVJ je totiž zajišťování správy domu a pozemku.[4] Co zahrnuje správu domu a pozemku pak výslovně stanoví § 1189 OZ, který stanoví, že: „Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu“.
Takto zákonem vymezená působnost SVJ se střetává s výlučným vlastnickým právem vlastníka jednotky, které spočívá v mimo jiné v tom, jednotku dle svého uvážení užívat s tím, že takové užívání nesmí ztížit nebo omezit užívání stejných práv jinému vlastníkovi jednotky.[5]
Vlastník jednotky je pak povinen řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.[6] Tato pravidla se však vztahují výlučně k užívání společných částí domu a pozemku, nikoli však konkrétní jednotky.
Z takto zákonem vymezené působnosti SVJ pak dle Nejvyššího soudu jednoznačně vyplývá, že SVJ nemůže zasahovat do vlastnických práv k jednotkám jednotlivých vlastníků a zákaz nebo omezení krátkodobého pronájmu jednotek takový zásah nepochybně představuje. SVJ se pak při úpravě svých stanov může pohybovat pouze v mezích jemu zákonem svěřené působnosti.
V případě, kdy SVJ v rámci výkonu své funkce překročí svou působnost a přijme stanovy obsahující zákaz, nebo omezení krátkodobého nájmu, pak se na takové rozhodnutí v souladu s ust. § 245 OZ hledí, jako by nebylo přijato.
Závěr
Se závěry Nejvyššího soudu lze pak dle našeho názoru jednoznačně souhlasit a SVJ není oprávněno krátkodobý pronájem ve svých stanovách zakázat nebo omezit. Vlastník jednotky však musí vždy vykonávat svá práva takovým způsobem, aby neomezoval práva ostatních vlastníků v domě. V případě, kdy tento limit poruší a v důsledku krátkodobých pronájmů dochází například k nadměrnému hluku, nebo nepořádku v domě, jsou ostatní vlastníci oprávněni domáhat se právní ochrany například prostřednictvím negatorní žaloby dle § 1042 OZ. V krajním případě přichází v úvahu také nařízení soudního prodeje jednotky dle § 1184 OZ.
<img src=“/api/s3/file/media/uploaded-files/1681718947753.jpeg” alt=“Obsah obrázku text
Popis byl vytvořen automaticky” width=“263”>
[2] Např. podmínit souhlasem ostatních vlastníků jednotek v domě
[3] Zkratkou SVJ se v tomto článku rozumí společenství vlastníků jednotek ve smyslu ust. § 1194 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“)
[5] § 1175 odst. 1 ve spojení s § 1012 OZ
Další články
EUDAMED: Jednotná databáze mění pravidla hry na trhu zdravotnických prostředků
Evropská databáze zdravotnických prostředků EUDAMED je jednou z nejvýznamnějších novinek, které přináší nařízení o zdravotnických prostředcích (MDR) a nařízení o diagnostických zdravotnických prostředcích in vitro (IVDR).
Sloučení kontrolní agendy krajských státních zastupitelství jako cesta k zachování menších okresních státních zastupitelství
Justice čelí zahlcení. Zatímco ministerstvo plánuje velkou reformu soudů až na rok 2028, efektivnějších úřadů a obřích úspor lze dosáhnout okamžitě. Stačí sloučit dozor a dohled na krajích. Má to však háček: nejdříve musíme utnout bezbřehý instanční dohled, ze kterého se v éře umělé inteligence stal nástroj šikanózních stěžovatelů a anonymů z internetu. Pokud systém nezačne podněty přísně filtrovat, zkolabuje a poškodí ty, kteří pomoc státu skutečně potřebují.
Přelomové rozhodnutí německého soudu k odpovědnosti za výroky AI chatbotů
Dne 12. května 2026 vydal Oberlandesgericht Hamm rozsudek, který představuje zásadní mezník v oblasti přičitatelnosti jednání systémů umělé inteligence podnikatelským subjektům. V rozhodnutí se soud zabýval otázkou, zda může podnik nést odpovědnost za nepravdivé informace generované jeho AI chatbotem, a to i v situaci, kdy k poskytnutí těchto informací nedošlo na základě jeho pokynu a chatbot byl původně trénován na správných údajích.
Rušíte dovolenou kvůli bezpečnostní situaci? Ne vždy máte nárok na vrácení peněz
Geopolitická situace ve světě dokáže změnit plány během okamžiku. Ozbrojené konflikty, teroristické útoky, masové nepokoje nebo náhlé uzavření vzdušného prostoru mohou vést ke zrušení celé dovolené ještě před odletem. V takových situacích může být poměrně matoucí, kdy vzniká nárok na vrácení peněz za letenky, ubytování i zaplacené služby.
Předkupní právo k nemovitosti
Za jakých podmínek předkupní právo vzniká a jaká jsou jeho specifika? V tomto článku bychom se zaměřili na institut předkupního práva k nemovitostem.
