Společenství vlastníků jednotek nemůže ve svých stanovách zakázat krátkodobé pronájmy

Krátkodobý pronájem je jedním z fenoménů současné doby, což ostatně dokazuje mimo jiné i narůst počtu platforem, které tuto službu nabízejí, kdy nejznámější z nich je patrně Airbnb. Vzhledem k rostoucí popularitě této služby roste i počet pronajímatelů tuto službu poskytujících, kteří se nezřídka setkávají s nelibostí ostatních obyvatel domu, ve kterém se konkrétní jednotka [1] nachází. Tato nelibost v některých případech vede až k pokusům tuto službu jednotlivým vlastníkům jednotek zakázat, popřípadě omezit [2], a to například prostřednictvím stanov SVJ [3].

Možností takového zákazu nebo omezení se nedávno zabýval Nejvyšší soud v rámci svého usnesení ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022 (dále jen „Usnesení“), kde jednoznačně konstatoval, že takový zákaz ve stanovách SVJ není možný.

V rámci odůvodnění tohoto Usnesení Nejvyšší soud konstatoval, že problematika zákazu krátkodobého pronájmu ze strany SVJ vyplývá z dualistické koncepce bytového spoluvlastnictví jako takového, kde na jedné straně stojí výlučně vlastnické právo pronajímatele k jeho jednotce a na straně druhé podílové spoluvlastnictví vlastníků jednotek ke společným částem domu a pozemku ve kterém se jednotka nachází.

Nejvyšší soud své závěry odůvodnil zejména zákonem stanovenou působností SVJ a jeho účelem. Zákonem stanoveným účelem SVJ je totiž zajišťování správy domu a pozemku.[4] Co zahrnuje správu domu a pozemku pak výslovně stanoví § 1189 OZ, který stanoví, že: „Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu“.

Takto zákonem vymezená působnost SVJ se střetává s výlučným vlastnickým právem vlastníka jednotky, které spočívá v mimo jiné v tom, jednotku dle svého uvážení užívat s tím, že takové užívání nesmí ztížit nebo omezit užívání stejných práv jinému vlastníkovi jednotky.[5]

Vlastník jednotky je pak povinen řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.[6] Tato pravidla se však vztahují výlučně k užívání společných částí domu a pozemku, nikoli však konkrétní jednotky.

Z takto zákonem vymezené působnosti SVJ pak dle Nejvyššího soudu jednoznačně vyplývá, že SVJ nemůže zasahovat do vlastnických práv k jednotkám jednotlivých vlastníků a zákaz nebo omezení krátkodobého pronájmu jednotek takový zásah nepochybně představuje. SVJ se pak při úpravě svých stanov může pohybovat pouze v mezích jemu zákonem svěřené působnosti.

V případě, kdy SVJ v rámci výkonu své funkce překročí svou působnost a přijme stanovy obsahující zákaz, nebo omezení krátkodobého nájmu, pak se na takové rozhodnutí v souladu s ust. § 245 OZ hledí, jako by nebylo přijato.

Závěr

Se závěry Nejvyššího soudu lze pak dle našeho názoru jednoznačně souhlasit a SVJ není oprávněno krátkodobý pronájem ve svých stanovách zakázat nebo omezit. Vlastník jednotky však musí vždy vykonávat svá práva takovým způsobem, aby neomezoval práva ostatních vlastníků v domě. V případě, kdy tento limit poruší a v důsledku krátkodobých pronájmů dochází například k nadměrnému hluku, nebo nepořádku v domě, jsou ostatní vlastníci oprávněni domáhat se právní ochrany například prostřednictvím negatorní žaloby dle § 1042 OZ. V krajním případě přichází v úvahu také nařízení soudního prodeje jednotky dle § 1184 OZ.

<img src=“/api/s3/file/media/uploaded-files/1681718947753.jpeg” alt=“Obsah obrázku text

Popis byl vytvořen automaticky” width=“263”>

[1] § 1159 OZ

[2] Např. podmínit souhlasem ostatních vlastníků jednotek v domě

[3] Zkratkou SVJ se v tomto článku rozumí společenství vlastníků jednotek ve smyslu ust. § 1194 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“)

[4] § 1194 odst. 1 OZ

[5] § 1175 odst. 1 ve spojení s § 1012 OZ

[6] § 1176 OZ