Svěřenské fondy v realitních transakcích: Transparentní evidence skutečných majitelů versus limity AML prověrky

Střet zákonné povinnosti transparentnosti v evidenci skutečných majitelů s praktickou možností vrstvení vlastnických struktur a advokátní mlčenlivostí vytváří komplexní právní prostředí, v němž je identifikace konečného beneficienta nezřídka procesně neproveditelná.

Právní úpravu svěřenského fondu nalezneme v § 1448 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Svěřenský fond, jakožto soubor majetku bez právní subjektivity spravovaný svěřenským správcem, představuje specifickou entitu, u níž je z povahy věci odděleno vlastnictví v právním smyslu (správce) od užitku (obmyšlený). Právě tato disproporce je klíčová pro aplikaci zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“).

Identifikace skutečného majitele svěřenského fondu dle AML zákona

Ustanovení § 4 odst. 4 písm. b) AML zákona definuje, kdo se pro účely tohoto zákona považuje za skutečného majitele u svěřenského fondu. Jedná se o taxativní výčet osob, které jsou ex lege považovány za beneficienty:

„U svěřenského fondu nebo jiného právního uspořádání bez právní osobnosti je skutečným majitelem každá fyzická osoba, která je:

zakladatelem,
svěřenským správcem,
osobou oprávněnou k výkonu dohledu nad správou svěřenského fondu a která může jmenovat nebo odvolat svěřenského správce nebo obmyšleného,
obmyšleným,
osobou, v jejímž zájmu byla založena nebo působí správa svěřenského fondu, není-li určen obmyšlený, a
osobou, která je konečným příjemcem více než 25 % z celkového prospěchu z majetku svěřenského fondu.“

Zatímco zákon č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů (dále jen „ESM“), ukládá povinnost tyto osoby do evidence zapsat, aplikační praxe v realitním sektoru naráží na problém řetězení struktur. Pokud je např. zakladatelem či obmyšleným jiná právnická osoba (holdingová struktura se sídlem v jurisdikci s nízkou transparentností), stává se identifikace konečné fyzické osoby pro realitního zprostředkovatele neúměrně složitou.

Role profesionálního správce a advokátní mlčenlivost

V realitních transakcích často figuruje jako svěřenský správce advokát či daňový poradce. Dle § 1453 odst. 1 o. z. drží správce vlastnické právo k majetku ve fondu. V rámci AML prověrky je však realitní zprostředkovatel (jako povinná osoba dle § 2 ZRZ) povinen zkoumat i pozadí zakladatele a obmyšlených.

Zde dochází k zásadnímu procesnímu střetu. Povinná osoba dle § 9 odst. 1 písm. b) AML zákona musí zjistit totožnost skutečného majitele a přijmout opatření k jejímu ověření z důvěryhodných zdrojů. Profesionální správce je však často vázán smluvní i zákonnou mlčenlivostí vůči zakladateli. Pokud správce odmítne poskytnout detailní informace o „vůli zakladatele“ nebo o konkrétních benefitech obmyšlených s odkazem na diskrétnost fondu, dostává se realitní zprostředkovatel do situace dle § 15 AML zákona:

„Povinná osoba odmítne uskutečnění obchodu nebo navázání obchodního vztahu, pokud nelze provést kontrolu klienta z důvodů uvedených v odstavci 1 nebo má-li pochybnosti o pravdivosti údajů poskytnutých klientem.“

Z mého pohledu je tato povinnost v prostředí realitního trhu často vnímána jako formální překážka, kterou se strany snaží obejít čestnými prohlášeními, jež však v případě hloubkové kontroly Finančním analytickým úřadem (FAÚ) neobstojí.

Anonymita skrze „osoby oprávněné k výkonu dohledu“

Specifickým nástrojem, který může sloužit k zastření skutečného vlivu, je institut osoby oprávněné k výkonu dohledu (protektor). Dle o. z. může zakladatel dohledem pověřit kohokoliv. Pokud tato osoba disponuje právem veta k rozhodnutím správce nebo může správce odvolat, je dle AML zákona skutečným majitelem.

Problém nastává v momentě, kdy status protektora není veřejně dohledatelný v ESM (např. z důvodu chyby v zápisu nebo záměrného opomenutí) a realitní zprostředkovatel nemá k dispozici statut fondu. Bez nahlédnutí do statutu svěřenského fondu (§ 1451 o. z.) nelze spolehlivě ověřit, zda seznam skutečných majitelů v ESM odpovídá realitě. Právo na nahlédnutí do statutu však realitní zprostředkovatel ex lege nemá a je závislý na dobrovolnosti klienta.

Závěry a de lege ferenda doporučení

Svěřenské fondy představují legitimní nástroj správy majetku, avšak jejich zneužitelnost pro legalizaci výnosů z trestné činnosti skrze realitní transakce je vysoká. K posílení jistoty realitního trhu lze navrhnout:

Povinné předkládání statutu: De lege ferenda by měla být zavedena povinnost klienta-svěřenského fondu předložit realitnímu zprostředkovateli výpis ze statutu v částech určujících skutečné majitele jako podmínku pro uzavření zprostředkovatelské smlouvy.
Propojení s registrem svěřenských fondů: Zvýšení transparentnosti evidence tak, aby povinné osoby měly v odůvodněných případech (při transakci nad 15 000 EUR) přímý přístup k ověření zapsaných údajů oproti listinám uloženým u rejstříkového soudu.

Profesionální reflexe autora

Jako realitní specialista, který se dlouhodobě zaměřuje na bezpečnost realitních transakcí u nestandardních právních entit prosazuji přístup, ve kterém právní prověření klienta (včetně svěřenských fondů) předchází jakémukoliv technickému či obchodnímu kroku.

Klíčovou otázkou je schopnost analyzovat realitní případ jako komplexní celek – od statiky budovy až po statuty svěřenských fondů. V časech, kdy se realitní trh stává terčem sofistikovaných finančních schémat, je hloubková AML prověrka nikoliv zbytečnou byrokracií, ale základním pilířem ochrany vlastnického práva všech zúčastněných stran.

Zdroje a citovaná legislativa:

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 1448 – § 1474)
Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (§ 4, § 9, § 15)
Zákon č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
Metodický pokyn FAÚ č. 1 k identifikaci a kontrole klienta
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR v oblasti správy cizího majetku