Může soud snížit náhradu za spoluvlastnický podíl u „spekulantů“?

Jak se určuje náhrada při vypořádání spoluvlastnictví

Každý spoluvlastník má právo požadovat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebo své oddělení z něj.

Pokud soud rozhodne o přikázání spoluvlastnického podílu jinému spoluvlastníkovi, vzniká původnímu spoluvlastníkovi nárok na přiměřenou náhradu, za kterou se považuje hodnotový ekvivalent vyjádřený v penězích, umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci. Náhrada je obvykle stanovena podle velikosti podílu na obvyklé ceně společné věci.

Může soud náhradu snížit?

Nejvyšší soud se zabýval otázkou, zda je možné výši této náhrady určit jinak v případě, že zrušení spoluvlastnictví iniciuje osoba, jejíž podnikání spočívá ve výkupu podílů (nejen) v nucených dražbách a jejich následném zpeněžování prostřednictvím soudního vypořádání. Vzhledem k tomu, že přikázání spoluvlastnického podílu představuje nucené odejmutí vlastnického práva, soud při svých úvahách zohlednil ústavní požadavky stanovené článkem 11 odst. 4 Listiny, což je mimo jiné poskytnutí přiměřené náhrady.

Nejvyšší soud potvrdil, že:

• výše náhrady podléhá korektivu dobrých mravů; a
• soud může výjimečně s odkazem na korektiv dobrých mravů modifikovat vypořádací podíly bývalých spoluvlastníků, popřípadě náhradu zcela nepřiznat.

Takový postup však připadá v úvahu pouze ve zcela výjimečných případech zásadního rozporu jednání účastníků řízení s dobrými mravy.

Co soud nepovažuje za důvod ke snížení?

Nejvyšší soud s odkazem na svou dřívější judikaturu a judikaturu Ústavního soudu uvedl, že za takové mimořádné okolnosti ospravedlňující použití korektivu dobrých mravů za účelem snížení vypořádacího podílu nelze bez dalšího považovat:

• výhodné nabytí spoluvlastnického podílu ve veřejné dražbě, ani
• vyvíjení takové podnikatelské aktivity

Samotným smyslem investování do nemovitostí je dle Nejvyššího soudu totiž právě očekávaný ekonomický prospěch, a neměl-li by z investice vlastníkovi plynout, postrádala by logicky taková investice smysl. Uvedené okolnosti tak dle Nejvyššího soudu nemohou být samy o sobě považovány za a priori nemravné a bez dalšího nejsou tedy důvodem pro snížení výše přiměřené náhrady při vypořádání spoluvlastnictví.

Závěr pro praxi

Výše náhrady při vypořádání spoluvlastnictví zůstává standardně navázána na obvyklou cenu společné věci a výši spoluvlastnického podílu. Možnost jejího snížení existuje, ale uplatní se pouze ve výjimečných případech zásadního rozporu jednání účastníků řízení s dobrými mravy.

---

Zdroj: Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2025, sp. zn. 22 Cdo 2350/2025