Náprava nesouladu zápisu v katastru nemovitostí se skutečností - část I.

V praxi se mohou vyskytnout typově různé případy nesouladu. Od konkrétního typu nesouladu se pak odvíjí způsob správněprávního řešení, soukromoprávního řešení i způsob soudní ochrany. Volba nesprávného postupu může mít zásadní negativní dopady na výsledek, a vyvolat tak u laika dojem, že právní řád či soudní systém selhal. Schéma představené v tomto příspěvku snad napomůže tomu, aby bylo snazší zvolit pro jednotlivý případ správný postup ochrany.

Identifikace a klasifikace nesouladu

V případě řešení nesouladného zápisu v KN je nejprve nutné správně identifikovat a klasifikovat tento nesoulad. V zásadě lze rozlišit dva druhy nesouladu – technický a právní.

Technický nesoulad představuje například chyba ve výpočtu, měření, čtení a zanesení podkladů. Může se týkat jak skutkových, tak i právních otázek a věcí, ale skutkově ani právně o tyto věci není spor. Jinými slovy, zápis v KN je nesouladný z důvodu technické chyby při jeho provádění, a tedy neodpovídá podkladům, na jejichž základě byl proveden (např. rozhodnutí o povolení vkladu).

V případě právního nesouladu byl zápis proveden v souladu s podklady, tedy technicky správně. Existuje ovšem spor o to, zda tyto podklady byly v pořádku a zda odpovídají právní i skutkové realitě. Typicky jde tedy o spory o vlastnictví nemovitostí a hranice mezi nemovitostmi. Může však docházet i ke komplikovanějším situacím, kdy např. dojde k zápisu zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky na základě zástavní smlouvy uzavřené k zajištění pohledávek z úvěrové smlouvy, ačkoliv takový zápis odporoval předběžnému rozhodnutí soudu o zákazu zřídit k této nemovitosti zástavní právo. Panuje tedy nesoulad mezi zápisem zástavního práva a zákazem takové zástavní právo zapsat.

Náprava technického nesouladu opravou v katastrálním operátu

Technický nesoulad lze řešit poměrně jednoduše. Podle § 36 zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (dále jen „kat. zák.“), se řeší opravou chyby v katastrálním operátu. Takovou opravu může katastrální úřad provést dokonce i bez návrhu z moci úřední, pokud si chyby sám všimne. V případě, že si chyby všimne osoba dotčená nesouladným zápisem, může opravu chyby v katastrálním operátu navrhnout. Katastrální úřad má následně stanovenou lhůtu, ve které musí (i) chybu opravit, nebo (ii) sdělit navrhovateli a zapsanému vlastníkovi nemovitosti, že nejde o chybu.[1]

Dotčená osoba může s řešením katastrálního úřadu vyslovit nesouhlas. Ten musí být sdělen katastrálnímu úřadu do 30 dnů od okamžiku, kdy bylo této osobě doručeno oznámení katastrálního úřadu o zvoleném řešení nesouladu. Zákon nestanoví, co přesně znamená výraz „sdělí-li“, ani jaká je povaha zmíněné třicetidenní lhůty. Vzhledem k povaze a účelu normy však lze usuzovat, že jde o lhůtu procesní, a proto by sdělení mělo být provedeno v listinné podobě.

Pokud bude nesouhlas řádně a včas sdělen, katastrální úřad vydá rozhodnutí ve věci.[2] Již z jazykového vyjádření katastrálního zákona lze usoudit, že je tím myšleno vydání správního rozhodnutí ve smyslu § 65 zák. č. 150/2002 Sb., soudní řád správní (dále jen „s. ř. s.“). Proti takovému rozhodnutí se lze tedy odvolat postupem podle zák. č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „spr. řád“).[3] Po vyčerpání řádných opravných prostředků pak lze proti takovému rozhodnutí podat žalobu proti nezákonnému rozhodnutí ve správním soudnictví.[4]

Tímto postupem však nelze napravit technické chyby, které nastaly před 1. 4. 1964.[5] Je tomu tak z toho důvodu, že až po tomto datu byla založena evidence nemovitostí. Před tímto datem byly vedeny tzv. veřejné knihy (zejména pozemkové knihy, ale i zemské desky a další), a později vedle toho i pozemkový katastr.[6] Tyto zdroje však nebyly z pozdějšího (a tedy i dnešního) pohledu dostatečné. Navíc, tzv. střední občanský zákoník zrušil konstitutivnost zápisů v těchto knihách a obdobně se v 50. letech přestal používat i pozemkový katastr.[7] K plné nápravě tohoto stavu došlo až s účinností k 1. 4. 1964.[8] Žádné nesrovnalosti vzniklé před tímto datem tedy nelze považovat za technický nesoulad, neboť před tímto datem není řádně osvědčen právní a skutkový stav nemovitostí a právních vztahů k nim. Všechny tyto nesrovnalosti je tak nutné řešit postupem pro nápravu právního nesouladu (jak rozebráno níže).

Zvlášť pečlivý přístup je potom nutný v případě údajů o geodetickém a polohovém určení nemovitosti.[9] V těchto případech je totiž o něco složitější rozlišit, zda jde skutečně pouze o technický nesoulad, či zda jde již o právní nesoulad. Je tedy nutné obzvlášť důkladně zkoumat, zda dosud vedené údaje odpovídají podkladům, tedy zda zápis odpovídá zaměření v terénu, a zejména pak, zda v daném případě existuje pochybnost či spor ohledně geodetického a polohového určení nemovitosti.[10] Komentářová literatura k § 36 kat. zák. uvádí, že pokud tímto zkoumáním dojdeme k závěru, že mezi stranami ve skutečnosti existuje spor o hranici, je potřeba postupovat podle § 1028 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). S tímto závěrem lze souhlasit pouze zčásti. Pokud je mezi stranami spor o přesné vedení hranice z toho důvodu, že strany už opravdu neví, kudy hranice vede, a zároveň je průběh hranice i objektivně nezjistitelný, je namístě postup podle § 1028 o. z. Pokud je ovšem hranice i přes rozpory stran objektivně zjistitelná, mělo by se postupovat určovací žalobou.[11]

Náprava právního nesouladu a poznámka spornosti

Pro řešení právního nesouladu nabízí § 24 kat. zák. jako řešení poznámku spornosti v širším slova smyslu. V širším slova smyslu proto, neboť postupem podle § 24 kat. zák. lze jako poznámku spornosti zapsat (i) poznámku rozepře dle § 985 o. z. a (ii) poznámku spornosti dle § 986 o. z. (zde tedy poznámka spornosti v užším slova smyslu).

Zákon256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

§ 24

Poznámka spornosti zápisu

(1) Není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.

(2) Pokud je řízení, o kterém se zapisuje poznámka spornosti zápisu, řízením o předběžné otázce ve vkladovém řízení, vkladové řízení se nepřerušuje.

(3) Vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.

Zobrazit celý dokumentvčetně souvisejících dokumentů a komentářů