Institut práva na slevu z kupní ceny nemovitosti vychází primárně z ustanovení § 2099 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Kupující má právo uplatnit slevu z kupní ceny, pokud byla věc (tj. nemovitost) vadná v okamžiku jejího předání kupujícímu a kupující toto právo u prodávajícího řádně uplatnil, v souladu se zákonnými či smluvně sjednanými postupy. Jak se ovšem „dobrat“ správného určení výše takové slevy?
Praktické metodiky pro určování výše slevy
Při určování výše slevy se v praxi (a to i té soudní) vcelku běžně vyskytují dvě základní metodiky. První z nich je kalkulace nákladů na odstranění vady, která vychází z principu restitutio in integrum, tedy uvedení do původního stavu, jenž by odpovídal plnění bez vad. Výchozím bodem pro předmětnou kalkulaci bývá znalecký posudek, obsahující položkový rozpočet stavebních či jiných nákladů na opravu či odstranění vady, včetně vyhodnocení technologické náročnosti, cenové přiměřenosti a nezbytnosti jednotlivých kroků vedoucích k nápravě. Tato metodika se nejčastěji uplatňuje u vad technického charakteru, které jsou reálně „opravitelné“, jako např. poruchy instalací, statické nedostatky, vlhkost apod.
Druhou metodiku představuje snížení obvyklé (resp. tržní) hodnoty nemovitosti v důsledku existence vady. V tomto případě se výše slevy určí tak, že znalec stanoví obvyklou cenu nemovitosti s vadami i bez vad, přičemž sleva představuje rozdíl mezi oběma zjištěnými hodnotami – tedy rozdíl mezi hodnotou věci bez vad a hodnotou věci vadné, kterou kupující obdržel. Tato metodika se používá zejména v případech, kdy odstranění vad není technicky proveditelné nebo hospodárné (např. u vad právní povahy nebo u zásadních konstrukčních vad nemovitosti). V praxi samozřejmě často dochází i ke kombinaci obou přístupů – zejména pokud vada ovlivňuje jak technický stav, tak i tržní hodnotu nemovitosti (např. nelegální přístavba s rizikem budoucího odstranění ze strany stavebního úřadu).
Jak se k problematice aktuálně staví soudní judikatura?
Shora nastíněné přístupy k určování výše slevy z kupní ceny nemovitosti, ovšem samy o sobě nejsou plně v souladu s nejnovější rozhodovací praxí Nejvyššího soudu. Podle nedávného rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, totiž „smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny díla) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod. (…)
Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní ceny, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod.
Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou.“
S ohledem na nynější přístup Nejvyššího soudu budou závěry o přiměřenosti slevy z kupní ceny do budoucna vyžadovat komplexní úvahu, zohledňující nejen individuální okolnosti daného případu, ale především nastolení vzájemné ekvivalence plnění mezi stranami. Uvedenou změnu v přístupu ke stanovení výše slevy z kupní ceny ostatně potvrdil i pozdější rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 23 Cdo 201/2024, ze dne 2. 10. 2024, takže s ní bude nutné do budoucna počítat.
Závěrem
Při určování výše slevy z kupní ceny nemovitosti tak v budoucnu už nebude stačit pouhý odborný výpočet nákladů na opravu vady nebo určení rozdílu mezi obvyklou cenou nemovitosti s vadami a bez vad. Bude totiž nutné se soustředit na širší kontext celé věci a vzít ohled nejen na sanaci kupujícího, ale také na to, aby nedošlo k poškození či znevýhodnění prodávajícího, čímž by byla narušena ekvivalence plnění. Do budoucna tak bude nutné (samozřejmě nad rámec provedení potřebných výpočtů) se zabývat například i tím, zda se jednalo o novostavbu či starší nemovitost, zda nemovitost byla prodána za nižší nebo naopak za vyšší než tržní cenu, jakož i dalšími relevantními skutečnostmi, které ve výsledku povedou ke spravedlivému vyrovnání pozic obou smluvních stran.
Diskuze k článku ()