Vzájemné předkupní právo vlastníka stavby a pozemku

Občanský zákoník zavedl v roce 2014 do českého právního řádu zásadu superficies solo cedit. Dle této zásady je stavba součástí pozemku, což mělo zpravidla ten důsledek, že pokud měla stavba a pozemek, na kterém je stavba umístěna, stejného vlastníka, taková stavba se stala součástí pozemku a již nadále nebyla samostatnou věcí.

Nicméně v rozporu s touto zásadou se běžně můžeme v praxi setkat s tím, že vlastník pozemku a stavby jsou odlišné osoby, v takovém případě nebylo možné, aby se stavba stala součástí pozemku, a to s ohledem na rozdílné vlastníky. Z tohoto důvodu zákonodárce zavedl v občanském zákoníku instituty předkupního práva, které mají za cíl zvyšovat pravděpodobnost, že se v budoucnu vlastnické právo pozemku a stavby sjednotí u jedné osoby a dojde tak k uplatnění výše uvedené zásady.

Občanský zákoník zavedl mimo jiné vzájemné předkupní právo pro vlastníka pozemku a stavby v případě, že stavba není součástí pozemku.

Nejvyšší soud se nyní zabýval situací, kdy vlastník převádí spoluvlastnický podíl k pozemku nebo ke stavbě. Dosud platil závěr Nejvyššího soudu, že v takovém případě se vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a stavby neuplatí, neboť je nutné dát přednost předkupnímu právu spoluvlastníka nemovité věci upravené v § 1124 občanského zákoníku, a to ve znění od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020.

Dle tohoto ustanovení platilo, že převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. S účinností k 1. 7. 2020 však došlo k výraznému omezení tohoto předkupního práva.

Nejvyšší soud nyní dospěl k závěru, že s ohledem na skutečnost, že došlo k výraznému omezení rozsahu předkupního práva spoluvlastníků při převodu nemovité věci, s účinností od 1. 7. 2020 se na převod spoluvlastnického podíl k pozemku nebo ke stavbě uplatní vzájemné předkupní právo vlastníka stavby a pozemku.

---

Zdroj: Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3248/2023