Obecně k neúměrnému zkrácení
Institut neúměrného zkrácení je upraven v z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Konkrétně v § 1793 občanského zákoníku, který říká, že zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. Aby se tedy jednalo o neúměrné zkrácení, musí být naplněn objektivní prvek, tedy existence hrubého nepoměru a subjektivní prvek. Ten spočívá jednak v tom, že zkrácená smluvní strana neznala hodnotu vlastního plnění a zkracující strana naopak věděla o hrubém nepoměru mezi vzájemnými plněními. To znamená, že pokud prodávající prodá věc za zlomek ceny, avšak dobře ví, jakou reálnou hodnotu ta věc má, nebude se jednat o případ neúměrného zkrácení, jelikož zde není naplněn subjektivní prvek. Stejně tomu bude tehdy, pokud ani jedna ze stran nebude mít povědomí o tom, jakou má věc reálnou hodnotu.
Právní úprava neúměrného zkrácení se použije jak na smlouvy pojmenované, tedy ty, které občanský zákoník přímo upravuje. Tak i na smlouvy inominátní neboli nepojmenované, pokud jsou úplatné a existuje zde vzájemnost plnění. Právní úpravu naopak nelze aplikovat v případě nabytí na komoditní burze, při obchodu s investičním nástrojem, v dražbě, pokud se jedná o sázku nebo hru, či při narovnání nebo novaci, pokud byly učiněny poctivě.
Referenční hranice pro pojem hrubého nepoměru zákon výslovně neuvádí, avšak v doktríně se považuje za vhodné převzít ji z obecného zákoníku občanského. Tam se jednalo o zkrácení přes polovic. K tomu se přiklonil i Nejvyšší soud.1 Pokud tedy např. prodáváme nemovitost, jejíž objektivní hodnota činí 6 miliónů korun a my ji prodáme za 3 milióny a méně, lze uvažovat o aplikaci neúměrného zkrácení. Hrubý nepoměr je vždy třeba posuzovat k okamžiku uzavření smlouvy. Z toho vyplývá, že pokud později dojde ke zhojení nepoměru mezi vzájemnými plněními, zkrácená strana se přesto může domáhat zrušení smlouvy. Je však dobré říci, že hranice jedné poloviny je pouze vodítkem a soudy se od ní mohou v odůvodněných případech odchýlit.
Zkrácenou stranou může být zcizitel, pokud věc prodal pod cenou i nabyvatel, pokud věc koupil příliš draze. Pouze zkrácená strana pak má právo napadnout takovou smlouvu a požadovat její zrušení a navrácení všeho do původního stavu prostřednictvím žaloby podané k soudu či námitky neúměrného zkrácení vnesené v již probíhajícím řízení. Důležité je upozornit na skutečnost, že toto právo je možné uplatnit jen v prekluzivní lhůtě jednoho roku od okamžiku uzavření smlouvy. Pokud by k uplatnění v této lhůtě nedošlo, právo na zrušení smlouvy zaniká.
Případné zrušení smlouvy soudem má pak účinky ex tunc, tedy zpětně k okamžiku uzavření smlouvy a rozhodnutí soudy je tak konstitutivní povahy, tzn. že se jím zakládá právní stav. Pokud však žalobce nesprávně požaduje, aby soud určil, že smlouva je neplatná či jinak nezávazná, vzniká složitá otázka, jaké to vyvolá procesní důsledky. Navrhuje se, aby v případě, kdy je zřejmé, že žalobce nechce být žalobou vázán z důvodů uvedených v komentovaném § 1793 občanského zákoníku, soud, i přes nesprávnou formulaci žaloby, upřednostnil její obsah a vydal na základě komentovaného § 1793 občanského zákoníku konstitutivní rozhodnutí.2
Navrácením do předešlého stavu se pak rozumí povinnost zkracující strany vydat veškerá plnění, která od zkrácené strany získal díky zrušené smlouvě. Může se jednat např. o zaplacení poplatku za vklad práva do katastru nemovitostí, balné, poštovné, provize či pojištění.
Zkracující strana má pak možnost odvrátit zrušení smlouvy tím, že doplnění skutečnou hodnotu plnění. Tedy to, oč byla druhá strana zkrácena s přihlédnutím k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. Pokud se tedy vrátíme k příkladu s nemovitostí v hodnotě 6 miliónů korun, která byla prodána za 3 000 000 Kč. Zkracující strana může doplnit kupní cenu do výše 6 miliónu korun, tedy doplatit 3 000 000 Kč. Díky tomu by nedošlo ke zrušení smlouvy a zkracující by si mohl nemovitost ponechat.
Zkrácená strana tedy nemá právo volby a musí vždy požadovat zrušení smlouvy. Naopak zkracující strana má možnost si vybrat, zda opravdu dojde ke zrušení smlouvy, nebo zda doplatí hodnotu věci a tím si bude moct plnění ponechat. Jak již bylo uvedeno výše, zrušení smlouvy má účinky ex tunc. To znamená, že se ruší od počátku a strany se mezi sebou musí vypořádat tak, jako by k uzavření smlouvy nikdy nedošlo. K tomu dojde dle pravidel o bezdůvodném obohacení. Zjednodušeně si navzájem vydají to, co si navzájem plnili dle zrušené smlouvy. I pokud plnění již vydat nelze, ať už z jeho povahy (zejména spočívalo-li ve službách) nebo z jiného důvodu (ztráta, zkáza, zničení), právo dle komentovaného § 1793 odst. 1 trvá: namísto nevydatelného plnění náleží při zrušení smlouvy peněžitá náhrada dle § 2999 občanského zákoníku.3
Případy neúměrného zkrácení v realitní praxi
Co se týče realitního prodeje, zde se bude typicky jednat o případy, kdy dochází k prodeji nemovitosti či k jejímu odkupu, a to za cenu, která neodpovídá skutečné hodnotě. Nejde však o situaci, kdy je nemovitost prodána pod cenou např. z důvodu, že nejsou zájemci a prodej spěchá např. kvůli zhoršujícímu se stavu nemovitosti. I zde musí být naplněn jak subjekt objektivní, tak subjektivní.
Jako příklad lze uvést situaci, kdy manželé v důchodovém věku vlastní dům s velkou zahradou a s ohledem na jejich věk již nejsou schopni se o svou usedlost postarat. Proto začnou přemýšlet o tom, že by dům prodali a přestěhovali se za synem. O svém záměru se zmíní před svou sousedkou, která si k nim čas od času chodí kupovat domácí vajíčka. Sousedka o tom vyrozumí svého syna, který vlastní realitní kancelář a ten pak přijde za postaršími manželi a začne jim nabízet odkup jejich domu se zahradou. Za odkup jim nabídne 500 000 korun a tvrdí jim, že taková cena přesahuje tržní hodnotu a nikdo jim za ten jejich dům nenabídne víc. Manželé se rozhodnout nabídku přijmout, a to bez toho, aby si ověřili skutečnou hodnotu jejich nemovitosti. Realitní makléř však dobře věděl, že jejich dům se zahradou má doopravdy hodnotu 4 milióny korun.
Pokud se o tom manželé dozvěděli, mohou se ve lhůtě jednoho roku od uzavření smlouvy obrátit na soud se žalobou a požadovat zrušení předmětné smlouvy tak, jak je uvedeno výše.
Exkurz do úpravy lichvy
Lichva se od neúměrného zkrácení liší tím, že obě strany vědí, že vzájemné plnění je v hrubém nepoměru a jedna se smluvních stran využije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé smluvní strany. Ta druhá smluvní strana tedy uzavírá smlouvu, o které ví, že je pro ni nevýhodná, avšak bere to jako menší zlo. Jako příklad lze uvést situaci, kdy se vlastník nemovitosti nachází v tíživé situaci z důvodu zadluženosti a prodá nemovitost za zlomek ceny osobě, která ví o jeho finanční situaci i o skutečné hodnotě nemovitosti, avšak rozhodne se jeho situace využít a tím na něm vydělat.
Na rozdíl od neúměrného zkrácení lichva zasahuje i do veřejného práva. Lichva totiž může být i trestným činem, pokud dojde k naplnění jedné ze skutkových podstat, které jsou obsaženy v z. č. 40/2009 Sb., trestní zákoník. Základním rozdílem je úmysl lichváře. Pokud se totiž má jednat o trestný čin, nepostačuje vědomost o nepoměru plnění a slabosti, ale musí zde být úmysl zneužít těchto okolností ke svému obohacení. Hranice mezi soukromoprávní a veřejnoprávní úpravou lichvy však není zcela jasná a ani doktrína v tomto není za jedno.
Lichva zakládá rozpor s dobrými mravy a následkem je neplatnost takové smlouvy. V dřívější době se vedly spory, zda se jedná o neplatnost relativní či absolutní. Nejvyšší soud to postavil na jisto ve svém rozhodnutí sp. zn. 23 Cdo 2885/2022, kde stanovil, že lichvení smlouva je neplatná absolutně.
1. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2007, sp. zn. 21 Cdo 948/2006
2. PETROV, Jan. § 1793 [Neúměrné zkrácení]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 319, marg. č. 17.
3. PETROV, Jan. § 1793 [Neúměrné zkrácení]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 320, marg. č. 23
Diskuze k článku ()