Problematika dlouhodobě neobydlených staveb – pomůže derelikce?

Prázdné budovy však chátrají a nejednou se již staly útočištěm lidí bez domova, nemluvě o skutečnosti, že v důsledku nehezkého okolí budovy mohou na ceně ztrácet i nemovitosti okolní. Má ale tento problém řešení?

Roku 2014 nabývá zákon 89/2012 Sb. občanský zákoník účinnosti. Zákonodárci se v případě tohoto zákona snažili řešit celkem zastaralé ustanovení, které vycházelo z řešení situací z doby socialismu, jelikož v případě opuštěné věci nebo věci nalezené bylo v § 135 uvedeno, že taková věc připadá státu. V novém znění zákona je v § 1045, odst. 1 uvedeno, že „Věc, která nikomu nepatří, si každý může přivlastnit, nebrání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění věci. Movitá věc, kterou vlastník opustil, protože ji nechce jako svou držet, nikomu nepatří.“ Movitá věc tedy nově nepřipadá státu, ale nálezci. Starý občanský zákoník však neřešil vůbec skutečnost, že může být opuštěna věc nemovitá. V novém občanském zákoníku sice zůstává tvrzení, že taková věc připadá státu, ale je již specifikováno, že se jedná o věc nemovitou, jak uvádí odst. 2_. „Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu.“_

Dle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku „Opuštěná (derelinkvovaná) věc je taková, kterou její vlastník opustí s úmyslem již nebýt jejím vlastníkem.“ Setkat se ale můžeme i s případy, které jsou sporné. Je tedy vhodné určit, kdy nastávají účinky derelikce, pokud vlastník nevykonává své vlastnické právo. V případě věcí nemovitých je možné tyto dohledat ve veřejných seznamech. Veřejný seznam nemovitých věcí se řídí zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Občanský zákoník říká v § 498, co je přesně nemovitou věcí, nicméně ne všechny takové nemovité věci se evidují v katastru. Můžeme se setkat i s tím, že majitel není dostatečně identifikovaný v katastru nemovitostí, existují i případy, kdy majitel takové nemovitosti již nežije. Ačkoliv má vlastník dle § 37 ods. 1 d) katastrálního zákona povinnost jakékoliv změny hlásit, otázkou zůstává, zdali toto vlastníci poctivě činí. Když ale existuje takovýto veřejný seznam, jak je možné, že je nemovitost opuštěná nebo že ji lze opustit?

Důležitým ustanovením je § 3 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku, který v ustanovení uvádí, že: „vlastnické právo je chráněno zákonem a jen zákon může stanovit, jak vlastnické právo vzniká a zaniká.“ Jednotlivé způsoby vzniku a zániku vlastnického práva jsou dále uvedeny především v § 1045 a násl. OZ. Občanský zákoník uvádí způsoby vzniku vlastnického práva tak, že ta mohou vzniknout/zaniknout přivlastněním (§ 1045 a násl.), nálezem (§ 1051 a násl.), nálezem věci skryté (§ 1063 a násl.), přírůstkem (§ 1066 a násl.), vydržením (§ 1089 a násl.), nabytím od neoprávněného (§ 1109) a rozhodnutím orgánu veřejné moci (§ 1114 a násl.). Dalšími možnostmi jsou zde již zmiňované převody na základě vůle vlastníka, tedy kupní či darovací smlouvou (§ 1099 a násl.) nebo děděním (§ 1475 – 1720).

S účinností zákona OZ přichází mimo jiné celkem významná změna ve způsobu vzniku vlastnických práv. Ustanovení § 1045, odst. 1 totiž říká, že: „Věc, která nikomu nepatří, si každý může přivlastnit, nebrání-li tomu zákon nebo právo jiného na přivlastnění věci.“ Občanský zákoník tímto ustanovením připouští možnost opuštění, tedy skutečnost, že vlastnické právo k nemovitosti zanikne. Nicméně vzhledem u ustanovením NOZ je také nutné, aby současně vlastnické právo vzniklo jinému vlastníkovi, a tím se stane v případě opuštění stát.

Derelikce

Opuštění neboli derelikce, znamená takové jednání, při němž vlastník z vlastní vůle odmítá své vlastnické právo k určité věci, kterou již nechce vlastnit. Vzhledem k tomu, že NOZ formou vyvratitelné právní domněnky předpokládá, že: „Má se za to, že si každý chce podržet své vlastnictví a že nalezená věc není opuštěná. Kdo věc najde, nesmí ji bez dalšího považovat za opuštěnou a přivlastnit si ji.“, tudíž pokud by došlo k pochybnostem o tom, že majitel nemovitost opustil, je nutné k tomuto ustanovení přihlédnout.

Opuštění nemovité věci je upraveno v § 1050 a § 3067 OZ, avšak jsou stanoveny různé režimy pro věci movité a nemovité. S výše uvedeným ustanovením souvisí i ustanovení zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona, konkrétně § 65, dále je důležité zmínit katastrální vyhlášku č. 357/2013 Sb. Právní úprava § 65 řeší problematiku těch nemovitostí, u kterých je vlastník neznámý, tedy není v katastru evidovaný tak, aby byla umožněna jeho identifikace. V katastrální vyhlášce najdeme ustanovení o tom, jaké listiny jsou nutné pro to, aby mohl být umožněn vklad na katastr nemovitostí. Touto problematikou se ještě před účinností nového občanského zákoníku od roku 2014 již zabýval i Ústavní soud, když ve svém nálezu č. I. ÚS 696/02 uvedl, že je možnost opustit nemovitou věc“ „Samotná derelikce, včetně jejích podmínek, nebyla blíže regulována. Přesto je nutno dovodit, že opuštění věci jako způsob zániku práva vlastníka je součástí vlastnického práva (v podobě ius derelinquendi) a že předpokládá projev vůle vlastníka (byť i konkludentní) nadále nebýt vlastníkem věci. Samotné fyzické opuštění věci takový právní následek nemůže vyvolat.“ Ačkoliv se s příchodem nového občanského zákoníku právní úprava opuštění nemovitosti k 1. 1. 2014 změnila, stále je zde několik nejasností.

Jak ale může dojít ke skutečnosti, že je nemovitost opuštěna? Jsou zde již zmiňovaná ustanovení OZ, a to § 1045 a § 1050, která připouští možnost zániku vlastnického práva k nemovitosti, jelikož v odst. 2 § 1050 je výslovně uvedeno, že: „Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil.“ Osobně bohužel v těchto ustanoveních nevidím zřejmost, jakým způsobem k tomu může dojít, případně jaké budou následky takové derelikce. Vycházet můžeme z jiných ustanovení NOZ, případně také katastrálního zákona. NOZ připouští, že je možné nemovitou věc opustit, tedy že opuštěním zanikne vlastnické právo k ní, k tomu je zde možná přípustnost zániku vlastnického práva jeho nevykonáváním, jak je uvedeno v § 1050. „Výraz „má se za to“ značí, že zákoník pro rozlišení, kdy jde o opuštěnou věc, použil vyvratitelnou právní domněnku. Tato domněnka pak může způsobovat nejistotu ohledně právního stavu věci, která byla nálezcem považována za opuštěnou.“ Opět jsme zde u již zmíněné problematiky, že nemusí být zřejmé následky derelikce. Nabyvatel věci totiž může spoléhat na tuto domněnku, avšak vlastník ji může následně vyvrátit. Nabyvatel je tak v nejistotě. Jistotu získá až ve chvíli, kdy dojde k uplynutí vydržecí doby dle § 1091 NOZ, který říká, že: „K vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.“ Doba mezi nabytím vlastnického práva a uplynutím vydržecí doby může být obdobím nejistoty pro samotného nabyvatele věci, o které si myslel, že je opuštěná. Je zde možnost, aby tato desetiletá lhůta byla dostatečně dlouhá na to, aby dala prostor případným komentářům či změně právní úpravy. Myšlenkou na budoucí situaci vlastně předbíháme, jelikož otázka zániku vlastnického práva jeho nevykonáváním není v tuto chvíli předmětná, a to právě vzhledem k ustanovení § 3067, které nám říká, že zánik vlastnického práva není možný dříve, než za 10 let od účinnosti OZ. Ačkoliv je dle ustanovení zřejmé, že dochází k zániku vlastnického práva dosavadního vlastníka a nového vlastnického práva státu, již není dostatečně jasně uvedeno, jakým způsobem a za jakých podmínek může být nemovitost opuštěna a také to, jaké bude mít toto opuštění následky a co z takového opuštění plyne. Nicméně vzhledem k tomu, že zákonem určená destiletá lhůta vyprší 31. 12. 2023, již celkem brzy se dozvíme, jak bude celá situace vypadat a jak bude vše probíhat.