Ubytovací jednotky optikou realitního trhu

Tento nový trend způsobený zejména neaktuálností územních a metropolitních plánů, které nereflektují aktuální bytové potřeby rozrůstající se městské populace, a přeregulovaností stavebněprávních předpisů a technických norem, se snaží najít východisko z rigidního povolování staveb a zrychlit bytovou (nejen) výstavbu. Výsledkem nového trendu je přitom stav, kdy vzhled a technický standard ubytovacích jednotek je prakticky nerozeznatelný od bytových jednotek, a rozdíly jsou spíše právní povahy, vyplývající z legislativních omezení. Při koupi „bytu“ je však nutné být na pozoru, neboť někteří prodávající můžou za ubytovací jednotky vydávat i nebytové prostory v podobě ateliérů nebo provozoven, které rozhodně k bydlení určené nejsou.

Definiční rozdíly mezi bytovou a ubytovací jednotkou

Stručně řečeno, bytová jednotka je koncipována pro trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání trvale určena, zatímco ubytovací jednotka zpravidla slouží pro bydlení přechodné.

Pojem přechodné bydlení však není legislativou zcela přesně definován a nelze tak jednoznačně říci, kdy již délka bydlení překračuje přechodnou dobu. Zároveň není upraven ani mechanismus v případě využívání jednotky v nepravidelných časových intervalech. To ve výsledku podporuje nahrazování bytů ubytovacími jednotkami, k čemuž svědčí i fakt, že ubytovací jednotky splňují jednotlivé nároky na bydlení, když se skládají z koupelnového, obytného i kuchyňského prostoru. V případě vyššího technického standardu ubytovacích jednotek se potom rozdíl mezi oběma jednotkami prakticky stírá, a jde pouze o legislativní vymezení. Kupující tak můžou považovat ubytovací jednotku za vhodnou alternativu k bytové jednotce, což podporuje i přístup bank a úvěrových institucí, které umožňují čerpat hypotéční úvěry za účelem koupě právě ubytovacích jednotek.

Z právního pohledu jsou ubytovací jednotky definované jako nebytové jednotky, mezi které se však řadí například i garáže, sklepy, ateliéry či provozovny. Tyto jednotlivé typy nebytových jednotek však rozhodně nejsou určeny pro bydlení, neboť mají zcela jiné využití. Rozdíly přitom nemusí být zřejmé na první pohled.

Pozor na ateliéry, provozovny a dílny

Ubytovací jednotky je nutné striktně odlišovat od jiných nebytových prostor v podobě ateliérů[1], provozoven nebo dílen. Jak už z jejich názvu vypovídá, tyto typy nebytových prostor neslouží k bytovým účelům, a to ani k přechodným. Nelze v nich za žádných okolností přihlásit trvalý pobyt a jsou daňově znevýhodněny.

Pokud je jednotka, ať už v podobě ateliéru, ubytovací jednotky nebo i bytu, užívána v rozporu s vymezeným účelem, může být tato skutečnost vyhodnocena jako přestupek, za který může být uložena příslušná sankce dle stavebněprávních předpisů. Změna v účelu užívání jednotky je přitom přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení příslušného stavebního úřadu.

Určité vodítko pro identifikaci a využití jednotky je katastr nemovitostí, ve kterém jsou ubytovací jednotky evidovány jako „jiný nebytový prostor“, přičemž jsou s nimi spojeny podíly na společných částech budovy a pozemku. Nicméně katastr nemovitostí nemusí vždy spolupracovat s příslušným stavebním úřadem, a může tak zapsat i určité využití jednotky, které je v rozporu s příslušným stavebním povolení, respektive kolaudačním rozhodnutím, bylo-li vydáno.

Přihlášení trvalého pobytu na adrese ubytovací jednotky

V souladu s ustanovením § 10 odst. 1 zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatel) „občan může mít jen jedno místo trvalého pobytu, a to v objektu, který je podle zvláštního právního předpisu označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem a který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci.“ Přihlášení trvalého pobytu na adrese ubytovací jednotky (pokud se tato ubytovací jednotka nachází v objektu s popisným, evidenčním či orientačním číslem, což předpokládáme) je tedy možné. Za určitých podmínek tak může vlastník ubytovací jednotky žádat i o příspěvek na bydlení, a ani v tomto ohledu není oproti vlastnictví bytu znevýhodněn. [2]

Daň z přidané hodnoty

Při nájmu bytu a ubytovací jednotky se daň z přidané hodnoty uplatňuje odlišně. Pro účely zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH“), je nutné rozlišovat mezi nájmem nemovité věci a ubytovací službou, neboť se u nich uplatňuje rozdílný daňový režim za předpokladu, že se nejedná o krátkodobý nájem nemovité věci ve smyslu § 56a odst. 2 zákona o DPH nebo o dobrovolné uplatňování daně u nájmu nemovité věci podle § 56a odst. 3 téhož zákona.[3]

V souladu s klasifikací produkce CZ-CPA[4] spadají pod ubytovací služby mj. ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že pokud je pronajímatel ubytovací jednotky (na rozdíl od pronajímatele bytové jednotky) plátcem DPH, vykazuje poskytnuté „ubytovací“ služby jako zdanitelné plnění uváděné v přiznání k DPH. V případě, že bude chtít pronajímatel za pronájem ubytovací jednotky měsíční výnos ve výši 10 000 Kč, zaplatí nájemce ubytovací jednotky částku ve výši 12 100 Kč, přičemž pronajímatel má povinnost částku ve výši 2 100 Kč uplatnit jako daň na výstupu z přijaté úplatu a tuto odvést státu. Pokud je však nájemce plátcem DPH, může si uplatnit daň na vstupu a případně žádat o nadměrný odpočet.

Při koupi ubytovací jednotky a bytové jednotky se rovněž uplatňují odlišné sazby DPH. Při nákupu bytové jednotku je sazba DPH 12 %, avšak při nákupu ubytovací jednotky se uplatní základní sazba DPH ve výši 21 %. Rozdíl v sazbách odráží právě primární účel ubytovacích jednotek, které slouží spíše ke krátkodobým pronájmům a nemají sloužit k uspokojení dlouhodobé bytové potřeby.

Závěr

V současném urbanistickém vývoji se stírá tradiční hranice mezi bytovými a ubytovacími jednotkami, a to jak z hlediska kvality bydlení, tak i finanční dostupnosti. Možnost financování nákupu ubytovací jednotky hypotečním úvěrem ze strany banky značí posun v přístupu finančního sektoru k novým trendům v bydlení. Tato flexibilita přispívá k dostupnosti ubytovacích jednotek i pro ty, kteří preferují krátkodobější, levnější či flexibilnější formu bydlení (zpravidla by uvažovali o nájemním bydlení). Zajímavým krokem je i možnost (za určitých podmínek) čerpat příspěvky na bydlení ve spojení s ubytovacími jednotkami. Celkově lze konstatovat, že kombinace kvality, finanční dostupnosti a možnosti podpory ze strany bank a státních institucí dává ubytovacím jednotkám legitimní místo na trhu nemovitostí a představuje inovativní odpověď na aktuální potřeby rozrůstající městské populace.