V případě existence vad při převzetí předmětu nájmu je možné od smlouvy o nájmu odstoupit

Nejvyšší soud v dubnu tohoto roku řešil zajímavou kauzu[1], ve které se nájemce dovolával toho, že nemá povinnost uhradit nájemné za pronajaté prostory sloužící k podnikání, které od pronajímatelky nepřevzal pro jejich zcela nevyhovující stav. Nájemce po zjištění, že pronajímané nebytové prostory nejsou ke dni předání ve stavu, které by mu dovolovaly nerušený výkon jeho práv (pokojné užívání pronajatých nebytových prostor), zaslal hned následující den (2. 6. 2015) pronajímatelce dopis „Odstoupení od smlouvy“. Zde nutno poznamenat, že strany si v nájemní smlouvě nesjednaly tuto možnost ukončení nájemní smlouvy a ani občanský zákoník neupravuje odstoupení od smlouvy jako možnost ukončení nájemní smlouvy. Občanský zákoník však počítá pouze s výpovědí jako jednoho z možného způsobu ukončení nájemní smlouvy. Nájemce zaslal následně pronajímatelce výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby pro závažné vady, které znemožňují užívání nemovitosti pro skladování výpočetní techniky. Tento dopis s výpovědí byl pronajímatelce doručen dne 1. 8. 2015.

Poté, co pronajímatelka odmítla nájemci zaslat zpět složenou kauci ve výši 2měsíčních nájmů (tj. 290.359, – Kč s příslušenstvím), jelikož nepovažovala skončení nájemního vztahu odstoupením za platně ukončené, dostala se celá záležitost k soudu. Soud prvního stupně uložil žalované (tj. pronajímatelce) povinnost zaplatit žalobkyni žalovanou částku a zamítl vzájemný návrh žalované na určení toho, že odstoupení žalobkyně od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání je neplatné. Odvolací soud však věc posoudil opačně a považoval odstoupení od nájemní smlouvy za neplatné mj. z toho důvodu, že strany si odstoupení od smlouvy nesjednaly jako způsob skončení nájmu a tento způsob nájmu nezná ani zákonná úprava, jak bylo zmíněno výše.

Celá věc se tak dostala před Nejvyšší soud, který měl zodpovědět dvě otázky hmotného práva, které doposud nebyly vyřešeny, a to:

1. zda lze odstoupit od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání podle obecného ustanovení § 1977 o. z.
2. zda je nájemce povinen platit nájemné v případě, že předmět nájmu není pro vady bránící sjednanému účelu užívání převzat

Nejvyšší soud při své argumentaci k první otázce vycházel ze skutečnosti, že i nájemní vztahy jsou vztahy závazkové, a tudíž se na ně vztahují všeobecná ustanovení o závazcích (§ 1721 – § 2054 o. z.), pokud úprava nájmu (§ 2201 – § 2331 o. z.) neobsahuje ustanovení zvláštní. Nejvyšší soud dále konstatoval, že i když zákonná možnost odstoupení v úpravě nájmu výslovně zakotvena není, není ale vyloučeno, aby si možnost odstoupení v nájemní smlouvě týkající se prostoru sloužícího k podnikání strany sjednaly. Dále nejvyšší soud dovodil, že je-li prodlením smluvní povinnost porušena podstatným způsobem, soud nevidí důvod nepřipustit zákonné odstoupení od nájemní smlouvy podle obecné úpravy v § 1977 o. z., (přestože si tuto možnost strany v nájemné smlouvě nesjednaly). Nepředání věci v ujednané době a ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu nájmu je bez pochyby dle Nejvyššího soudu takovýmto podstatným porušením smluvní povinnosti ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z.

Ke druhé otázce, zda je nájemce povinen platit nájemné za dobu, kdy pronajatý prostor nebyl pro vady předán a užíván, soud konstatoval, že jestliže vzniká nájemci právo na prominutí nájemného v případech, kdy nemůže převzatou věc pro vady užívat, lze z tohoto dovodit, že v případech, kdy věc pro vady není vůbec převzata, není povinen nájemné hradit.

S ohledem na výše uvedené se proto doporučuje si v nájemních smlouvách zejm. u prostor sloužících k podnikání, kde se výše nájmu a kaucí pohybuje ve vyšších částkách, pečlivě nastavit podmínky vztahující se k počátku nájemního vztahu a převzetí předmětu nájmu. Jen tak je šance vyvarovat se případným škodám za situace, kdy by nebytové prostory nebyly nájemcem převzaty pro nájemcem tvrzené vady, přičemž pronajímatel by již dříve vynaložil značnou finanční částku k přípravě těchto prostor k pronajmutí.

---

[1] Jedná se o rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 4. 2022 sp. zn. 26 Cdo 2177/2021.