Na základě zkušeností s prací pro řadu klientů na převodech v celkovém objemu stovek milionů korun shrnujeme pět klíčových oblastí, které mohou rozhodnout o tom, zda transakce proběhne hladce.

1. Stav nemovitosti a její faktické vady

Prvním krokem před uzavřením transakce by měla být důkladná kontrola skutečného stavu nemovitosti. U hodnotnějších převodů je prakticky nezbytné zajistit znalecký či odborný posudek, který objektivně zhodnotí technický stav budov i pozemků.

Do kupní smlouvy pak patří specifikace zjištěných závad a vypořádání nároků stran vyplývajících z těchto zjištění.

Z případů Frank Bold Advokáti: Akvizice skladovací haly pro státní podnik

Ve Frank Bold Advokáti jsme dávali kompletní podporu jednomu ze státních podniků při akvizici areálu se skladovací halou v hodnotě přesahující sto milionů korun. Prodávající musel zpřístupnit celý areál znalkyni, která zpracovala posudek o stavu i hodnotě převáděných nemovitostí, a to na základě detailních podkladů. Ty byly následně i součástí smluvní dokumentace.

V rámci posouzení faktického stavu bylo nutné vyjasnit i stav a vlastnictví vybavení a veškerého movitého majetku v areálu včetně smluvní záruky za jakost. Součástí smlouvy tak bylo i ujednání o převodu vlastnictví k movitým věcem i zohlednění záruky od původního zhotovitele na nového vlastníka. K části vybavení, kde záruka již vypršela, pak kupující výslovně prohlásil, že se s tímto stavem seznámil a s tímto vědomím věci kupuje.

2. Územní plánování a stavební řízení

Je-li předmětem převodu soubor pozemků určených k budoucí výstavbě, musí kupující především znát způsob jejich využití z hlediska územního plánu a také případné stavební využití okolních pozemků. Zajímat by se měl také o ne/aktivitu původního vlastníka v rámci správních řízení týkajících se například výstavby na okolních pozemcích. Do kupní smlouvy se zpravidla zahrnuje prohlášení prodávajícího o tom, jakých řízení se účastnil a jaké kroky v této oblasti podnikl.

Z případů Frank Bold Advokáti: Koupě pozemků pro developerský projekt

Například v případu koupě pozemků pro developerský projekt Frank Bold Advokáti ošetřovali skutečnost, že na sousedním pozemku probíhalo stavební řízení. Zjišťovali jeho stav a upozornili kupujícího na důsledky jednání původního vlastníka. Prodávající výslovně prohlásil, že se tohoto řízení účastnil a nepodal proti němu žádné námitky. Tím kupujícímu omezil možnost ovlivnit budoucí stavební vývoj nejen na sousedních pozemcích, ale částečně i na těch kupovaných.

3. Právní vady nemovitosti

Utajená nájemní smlouva, zapomenutá služebnost nebo nevypořádané věcné břemeno mohou kupujícímu výrazně zkomplikovat situaci. V případě zatížení je důležité vždy pamatovat na to, že do vztahu prodávající a kupující strany vstupují i třetí osoby – kromě nájemců také oprávnění z jiných věcných práv nebo například zástavní věřitel. Před podpisem smlouvy je proto nezbytné důkladně prověřit existenci všech práv třetích osob, která se k nemovitosti váží.

Do smlouvy je vhodné doplnit prohlášení prodávajícího, že uvedl všechna existující zatížení, jako jsou nájmy, služebnosti, zástavní právo či zákaz zcizení, a případnou nepravdivost tohoto prohlášení ošetřit smluvní pokutou či slevou z kupní ceny.

Z případů Frank Bold Advokáti: Převod pozemků s nájmy, podnájmy a břemeny

Frank Bold Advokáti řešili například převod pozemků v hodnotě několika desítek milionů korun, kde na nemovitostech vázly různé typy právních zatížení: nájemní smlouvy včetně podnájmu a věcná břemena.

Protože kupující ze zákona vstupuje do pozice pronajímatele, je nutné vždy řešit otázku trvání nájemních vztahů a možnosti jejich ukončení včetně vypořádání případné kauce převzaté prodávajícím. To bylo potřeba vyřešit i v případě tohoto klienta. Proto advokáti se souhlasem prodávajícího vstoupili do jednání s nájemci a připravili nejen samotnou kupní smlouvu, ale také dohodu o ukončení nájemních vztahů.

Z případů Frank Bold Advokáti: Hrozba zániku práv splynutím oprávnění

Do složité situace se klient dostal také při převodu rozsáhlých polních pozemků s rodinným domem. Kupní cena dosahovala několika desítek milionů korun. Na nemovitostech však vázlo zástavní právo a zákaz zcizení, přičemž kupující vystupovali zároveň v pozici oprávněných z těchto práv. Hrozilo tak, že dojde k zániku práv splynutím oprávnění v jedné osobě.

Advokáti museli zajistit souhlas kupujících s převodem z pozice oprávněných osob a výslovně ošetřit, že tato práva nemají po sjednocení pozice vlastníka a oprávněného z věcného práva splynout a tím zaniknout. Součástí smlouvy bylo rovněž prohlášení o neexistenci dalších práv váznoucích na pozemcích utvrzené smluvní pokutou.

4. Vklad do katastru nemovitostí

Také samotné podání návrhu na vklad do katastru vyžaduje precizní přípravu. V kupní smlouvě se standardně stanoví postup, která smluvní strana zajistí administrativu, kdo ponese související náklady a jak strany postupují v případě zamítnutí návrhu katastrálním úřadem.

Praktické je také precizně ošetřit povinnost stran spolupracovat na odstranění případných vad návrhu tak, aby v případě drobných nesrovnalostí nebyla transakce na měsíce blokována.

5. Advokátní úschova jako bezpečná transakce

Při transakcích v řádu milionů korun a vyšších je již standardem úhrada kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy. Chrání jak kupujícího, který nechce zaplatit dříve, než se stane vlastníkem, tak prodávajícího, který si chce být jistý úhradou kupní ceny před podáním listin na katastr. Úschovní smlouva přesně stanoví, kdy advokát částku přijme, kdy ji vyplatí prodávajícímu a případně za jakých okolností ji vrátí kupujícímu.

Běžné je, že peníze za převod dostane prodávající až po provedení vkladu nového vlastnického práva v katastru nemovitostí. Tento mechanismus zajišťuje oběma stranám potřebnou ochranu a bezpečnost celé transakce tak, aby i poslední fáze převodu proběhla hladce. Způsob úhrady kupní ceny advokátní úschovou je bezpečný i proto, že zúčastnění mohou pohyby na úschovném účtu sledovat díky online notifikacím zasílaným přímo bankou. Mají tak přímou informaci nejen o tom, kdy je kupní cena složena, ale také kdy je vyplacena a celá transakce končí.