V praxi nezřídka nastává situace, že si kupující vyhlédne pozemek s rodinným domem, pole, louku nebo jiný druh pozemku, uzavře kupní smlouvu a následně zjistí, že přes jeho pozemek vede cesta, která je veřejně přístupná třetím osobám. Ukáže se, že pozemek nemůže zcela oplotit a přístupu třetích osob na cestu vedoucí přes jeho pozemek zabránit.
K takové situaci dochází i přesto, že si kupující o pozemku předem zjistí informace z katastru nemovitostí. V katastru nemovitostí lze na první pohled vidět pozemní komunikace, pokud tvoří samostatnou parcelu. Jako jsou dálnice, silnice a místní komunikace, u kterých je přímo uveden údaj o způsobu využití pozemku jako ostatní komunikace. Účelové komunikace však, na rozdíl od předchozích uvedených komunikací, mohou tvořit součást pozemku (a contrario § 9 odst. 1 ZPK). Také z toho důvodu se v katastru nemovitostí nelze dočíst o jejich existenci. Tuto informaci nelze zjistit z informací o předmětném pozemku, jehož je cesta součástí, z jeho druhu nebo způsobu jeho užívání. Není u něj uvedeno, že je užíván jako komunikace. U takového pozemku může být uveden druh pozemku např. orná půda. Pozemek se tedy může jevit jako veřejně přístupnou cestou zcela nezatížený. Přestože o cestě nelze z informací o pozemku nic vyčíst, může být viditelná při náhledu veřejným dálkovým přístupem do ortofoto mapy katastru nemovitostí. V zásadě může postačit náhled do ortofoto mapy vedené jakýmkoliv provozovatelem. Může se jednat o na první pohled zjevnou asfaltovou vozovkou nebo také o vyšlapanou cestičkou táhnoucí se přes pozemek a na mapě sotva zřetelnou. Cesta nemusí být na ortofoto mapě viditelná vždy. Pokud však je, je dobré zpozornět a zjistit si, zda se v tomto případě jedná o cestu soukromou nebo veřejně přístupnou.
Zda je komunikace veřejně přístupná, vychází z jiného systému evidence, než je evidence vedená katastrem nemovitostí. Tyto cesty spadají podle zákona č. 13/1997 Sb., zákon o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů („ZPK“) do kategorie účelových komunikací. Zatřídění komunikací patří do působnosti silničních správních úřadů. Státní správu ve věcech veřejných účelových komunikací vykonávají obecní úřady obcí s rozšířenou působností (§ 40 ZPK).
Účelová komunikace
ZPK účelovou komunikaci definuje jako pozemní komunikaci, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků (§ 7 odst. 1 ZPK). Zákon rozlišuje dvě kategorie účelových komunikací, které se liší právě tím, zda jsou nebo nejsou veřejně přístupné. Komunikace spadající pod § 7 odst. 1 ZPK jsou veřejně přístupnými účelovými komunikacemi a účelové komunikace, které zákon upravuje v § 7 odst. 2 ZPK veřejně přístupné nejsou. Jedná se o pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, které slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace je přístupná v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu. V pochybnostech, zda z hlediska pozemní komunikace jde o uzavřený prostor nebo objekt, rozhoduje příslušný silniční správní úřad.
Veřejně přístupná účelová komunikace
Veřejně přístupná účelová komunikace je kategorií pozemní komunikace, k jejímuž vzniku se nevyžaduje vydání žádného správního rozhodnutí. Komunikace vzniká naplněním definičních znaků. Tyto znaky jsou vytvořené rozhodovací praxí soudů:
1. Stálá a v terénu patrná dopravní cesta určenou k užití vozidly nebo chodci ve smyslu § 2 odst. 1 ZPK;
2. cesta naplňuje definici účelové komunikace ve smyslu § 7 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích;
3. vlastník pozemku s jejím obecným užíváním souhlasil (viz např. nález Ústavního soudu ze dne 9. 1. 2008, sp. zn. II. ÚS 268/06, bod 33); a
4.je dána nutná komunikační potřeba, kdy komunikace představuje nezbytnou spojnici pro vlastníky konkrétních nemovitostí.
O veřejně přístupnou účelovou komunikaci se jedná, pokud jsou naplněny všechny výše uvedené znaky. V případě, kdy některý ze znaků schází, o veřejně přístupnou účelovou komunikace se jednat nemůže.
Souhlas vlastníka
Nejčastěji řešeným znakem veřejně přístupných účelových komunikací je udělení souhlasu vlastníka pozemku. Tento definiční znak může vyvolávat dojem, že záleží zcela na vůli vlastníka pozemku, zda veřejnosti přístup na komunikaci umožní nebo uzavře. Není tomu tak zcela. Veřejně přístupná účelová komunikace bez souhlasu vlastníka nemůže vzniknout, jakmile je však souhlas udělen a komunikace se stane veřejně přístupnou, nelze status komunikace jednoduše bez dalšího změnit zpět na veřejně nepřístupnou.
Judikatura se shoduje v tom, že jednou udělený souhlas je závazný i pro právní nástupce. Pokud vznikne veřejně přístupná účelová komunikace, její právní status je závazný i pro budoucí vlastníky pozemku, kteří nejsou oprávněni komunikaci ze své vůle uzavřít. Jinými slovy cesta zůstává veřejně přístupnou i poté, kdy pozemek koupí nebo zdědí jiný vlastník. Jsou to časté situace, např. pokud cesta byla veřejně přístupná v dobách, kdy pozemek vlastnili prarodiče, zůstává veřejně přístupná, i když pozemek nyní vlastní jejich vnuk, který nemůže cestu oplotit a učinit ji veřejně nepřístupnou, i kdyby s jejím veřejným užíváním nesouhlasil.
Výjimkou z tohoto pravidla jsou případy, kdy je komunikace nabývána od veřejnoprávní korporace. Není to tak, že by při nabývání od veřejnoprávní korporace nebyl souhlas pro právní nástupce nikdy závazný, avšak závaznost souhlasu zde nelze automaticky bez dalšího presumovat. V takovém případě je třeba konkrétní okolnosti nabytí posoudit vždy individuálně. Například ve sporu, kde se jednalo o nabytí v restituci, Ústavní soud shledal, že souhlas s obecným užíváním komunikace na právní nástupce nepřešel.
Souhlas s veřejným užíváním účelové komunikace může být udělen i konkludentně. Občas je tedy sporné, zda byl souhlas udělen. Měřítka pro posouzení otázky udělení souhlasu jsou nastavována rozhodovací praxí soudů. Konkludentní souhlas například nelze bez dalšího vyvodit jen z toho, že vlastník nebo jeho právní předchůdce účelovou komunikaci neoplotili ani neoznačili jako soukromý pozemek se zákazem vstupu. Naopak pro udělení konkludentního souhlasu postačuje nečinnost vlastníka, který delší dobu trpí užívání jeho pozemku veřejností. Tzn. v případě, kdy cesta začne být veřejně užívána, je třeba, aby vlastník proti takovému užívání zasáhl. Jinak bude na jeho nekonání hleděno jako na souhlas s veřejným užíváním. V pochybnostech, zda byl konkludentní souhlas udělen, se judikatura kloní k tomu, že je třeba rozhodnout ve prospěch vlastníka pozemku.
Zřízení věcného břemene může být naopak indikací o tom, že cesta je v soukromém užívání, kdy vlastník vybral určitý okruh osob, které mohou cestu užívat také. Nejvyšší správní soud vyslovil v rozhodnutí závěr: „Skutečnost, že vlastník pozemku nebo jeho právní předchůdce upravil právo cesty a jízdy formou věcného břemene, totiž svědčí spíše tomu, že neměl v úmyslu povolit neomezené užívání komunikace na jeho pozemku neurčitým okruhem třetích osob“.
Jak veřejné užívání cesty omezit
Jak je rozebráno výše, jakmile byl jednou souhlas s veřejným užíváním účelové komunikace udělen, není vlastník pozemku oprávněn pouze na základě svého rozhodnutí její status veřejného užívání změnit. Omezovat užívání cesty, která je veřejně přístupná, je zákonem zakázáno. Samovolné jednání vlastníka, kdy by cestu oplotil nebo jinak bránil vstupu třetích osob, je přestupkem a je zákonem postihováno. Řešení takovýchto konfliktních situaci je v současnosti nakloněno veřejnému užívání. Při řešení sporu se přistupuje spíše k nařízení odstranění oplocení a jiných pevných překážek a udělení pokuty vlastníkovi pozemku, než že by se přistupovalo k vyškrtnutí cesty ze seznamu veřejně přístupných účelových komunikací a jejímu ponechání k soukromému užívání.
Pokud má vlastník zájem veřejné užívání komunikace omezit, je třeba tak učinit prostřednictvím správního řízení. Příslušný silniční správní úřad obecního úřadu obce s rozšířenou působností může na žádost vlastníka účelové komunikace upravit nebo omezit veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů tohoto vlastníka (§ 7 odst. 1 ZPK). Vydání rozhodnutí o omezení užívání komunikace není nárokové, po žadateli je požadováno doložit, že užívání cesty je třeba omezit. Správní úřady zpravidla nepřistupují k rozhodnutí o úplném zániku veřejného užívání komunikace. Pokud shledají, že je tu důvod pro omezení užívání komunikace, typicky spíše omezí užívání cesty určitým způsobem, např. omezí její užívání nákladními vozidly.
Shrnutí
Závěrem lze shrnout, že ke vzniku veřejně přístupné účelové komunikace je třeba souhlasu vlastníka. Takový souhlas může být udělen i mlčky. Jakmile však veřejně přístupná účelová komunikace vznikne, je obtížné tento její status změnit. Komunikace zůstává veřejně přístupnou i při nabytí novým vlastníkem (a to i v případě, kdy s jejím veřejným užíváním ve skutečnosti nesouhlasí). O případné omezení užívání veřejně přístupné účelové komunikace je třeba žádat silniční správní úřad.
Při nabývání pozemku, přes který vede cesta, nelze než doporučit ověření způsobu jejího užívání. V pochybnostech je vhodné obrátit se na silniční správní úřad.
Pokud si budete chtít ověřit, zda nabýváte pozemek s veřejně přístupnou komunikací, vlastníte veřejně přístupnou komunikaci a přejete si její veřejné užívání omezit nebo řešíte v souvislosti s účelovými komunikacemi jiný problém, můžete se obrátit také na nás. Probereme s Vámi možná řešení a rádi Vás celým procesem provedeme.
Zdroj:
Rozsudek NSS ze dne 27. 10. 2016, 9 As 141/2016.
Rozsudek NSS ze dne 29. 8. 2017, 7 As 63/2017-48, zj. body 14-17.
Nález ÚS ze dne 9. 1. 2008, sp. zn. II. ÚS 268/06, bod 33.
Rozsudek NSS ze dne 30. 11. 2015, č. j. 6 As 213/2015–14, publ. pod č. 3371/2016 Sb. NSS, zejm. bod 9.
Dříve zastávaný názor, že při uděleném souhlasu již není třeba zkoumat poslední znak, tj. nezbytnost komunikační potřeby, byl překonán (viz usnesení rozšířeného senátu NSS ze dne 2. 2. 2017, č. j. 5 As 140/2014–76, publ. pod č. 3540/2017 Sb. NSS, a navazující rozsudek NSS ze dne 30. 3. 2017, č. j. 5 As 140/2014–85, publ. pod č. 3571/2017 Sb. NSS).
Nález ÚS ze dne 9. 1. 2008, sp. zn. II. ÚS 268/06.
Rozsudek NSS ze dne 22. 12. 2009, 1 As 76/2009-60, publ. pod č. 2028/2010 Sb. NSS.
Rozsudek NS ze dne 26. 6. 2019, 22 Cdo 2378/2016, publ. pod č. C 18848 Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek NS.
Rozsudek NSS ze dne 9. 11. 2011, 9 As 55/2011-141.
Diskuze k článku ()