Co dělat, když nezbytná cesta vede přes pozemky více vlastníků?

Na základě žaloby žalobce soud I. stupně a následně i odvolací soud povolily nezbytnou cestu přes pozemky žalovaného ve prospěch žalobce jakožto vlastníka budovy, kterou žalobce nemůže řádně užívat pro nedostatek jejího spojení s veřejnou cestou. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, ve kterém proti napadenému rozsudku vznesl čtyři dovolací námitky, přičemž Nejvyšší soud posoudil jako důvodné hned tři z nich.

Dvě z námitek (konkrétně námitka týkající se zapříčinění nedostatku přístupu k budově samotným žalobcem a námitka týkající se formy a výše úplaty za povolení nezbytné cesty) byly Nejvyšším soudem shledány jako důvodné pro odchýlení se odvolacím soudem od dosavadní rozhodovací praxe Nejvyššího soudu. Třetí Nejvyšším soudem akceptovaná námitka, která se týkala pasivní žalobní legitimace ve sporech o povolení nezbytné cesty, pak byla shledána důvodnou díky tomu, že ani v poměrně bohaté judikatuře Nejvyššího soudu na téma nezbytné cesty dosud nebyla řešena.

Uvedené bylo dáno zřejmě ne zcela typickým skutkovým stavem. Budova žalobce totiž byla od veřejné cesty oddělena pozemky více vlastníků, což je situace, na kterou nepamatuje ani občanský zákoník. Žalobce pak svou žalobou požadoval povolení nezbytné cesty pouze k pozemkům žalovaného s tím, že přes pozemky ostatních vlastníků nacházejících se mezi jeho budovou a veřejnou cestou má právo přístupu zajištěno jinak. V rámci dokazování však k uvedenému nebyly provedeny žádné důkazy, a zůstalo tak pouze u tvrzení žalobce.

Žalovaný se proti žalobě bránil mj. námitkou uplatněnou následně také v dovolání, že žalobce by měl žalovat všechny vlastníky pozemků potřebných pro přístup k jeho budově. Nejvyšší soud pak dal žalovanému v principu za pravdu, když konstatoval, že výsledkem povolení nezbytné cesty musí být odstraněna základní podmínka umožňující domáhat se jejího povolení, a to nedostatek spojení nemovité věci s veřejnou cestou. Z toho Nejvyšší soud dovodil, že pokud se mezi nepřístupnou nemovitou věcí a veřejnou cestou nachází pozemky více vlastníků, musí žalobce:

1. buď žalovat všechny tyto vlastníky jednou žalobou projednávanou v jednom řízení; nebo
2. v řízení prokázat (nikoliv pouze tvrdit), že přístup přes pozemky nežalovaných vlastníků má zajištěn na základě jiného právního titulu, např. nájemní smlouvou nebo smlouvou o zřízení služebnosti.