Další klacek pod nohy pronajímatelům nemovitostí. Proč NS odmítá dobrovolnou dohodu?

Podle NS ČR nelze nařídit exekuci vyklizením nemovitosti na základě notářského zápisu. To nijak neprospívá právní jistotě stran ani hladkému fungování realitního trhu. Pronajímatelé nemovitostí dobře vědí, jaké potíže mohou nastat s neplatiči. Své zájmy se proto snaží chránit nejrůznějšími smlouvami či dohodami. Jednou z nich je také notářský zápis se svolením k vykonatelnosti.

Mgr. Jakub Kasladvokát, bnt attorneys-at-law s.r.o.

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti je tzv. smluvním exekučním titulem. Je rovnocenný s vykonatelným rozsudkem a je možné podle něj nařídit a provést exekuci.

Věřitel, v jehož prospěch byl sepsán notářský zápis se svolením dlužníka k vykonatelnosti, se tak v případě, že dlužník poruší svou povinnost, vyhne nutnosti absolvovat často zdlouhavé a nákladné nalézací řízení u soudu. Namísto toho může rovnou přistoupit k exekuci a rychlejšímu vymožení povinnosti zajištěné notářským zápisem.

Notářské zápisy se svolením dlužníka k vykonatelnosti se proto staly oblíbeným nástrojem věřitelů, jak zrychlit, a především zlevnit vymáhání plnění povinností ze strany neplnících dlužníků.

Běžnou praxí se pak staly i notářské zápisy, ve kterých dlužník jako uživatel cizí nemovitosti (zpravidla nájemce), svolí k vykonatelnosti tak, aby byla vůči němu nařízena exekuce vyklizením užívané nemovitosti. K vyklizení nemovitosti se přistupuje, pokud dlužník poruší povinnost včas hradit věřiteli sjednané platby (zejména nájemné) a v důsledku toho jeho užívací právo k nemovitosti zanikne (např. výpovědí nájemní smlouvy). Druhou možností je případ, kdy dlužník nemovitost včas nevyklidí po zániku užívacího práva k ní (např. po uplynutí doby nájmu či na základě výpovědi).

Nejvyšší soud se však nyní vůči této praxi vymezil, když v rozhodnutí z května tohoto roku s odkazem na svou dřívější judikaturu uvedl, že na základě notářského zápisu se svolením dlužníka k vykonatelnosti může být nařízena exekuce jen k vymožení povinnost ze závazku (obvykle ze smlouvy), a nikoliv z jiných právních vztahů. Podle Nejvyššího soudu povinnost k vyklizení nemovitosti užívané dlužníkem bez právního důvodu není nikdy povinností vyplývající ze závazkového právního vztahu, ale vždy jen povinností vyplývající z ochrany vlastnického práva vlastníka nemovitosti. To platí i v případě, že se dlužník k povinnosti vyklidit nemovitost zaváže i smluvně.

Nejvyšší soud přímo vylučuje, že by si strany mohly dobrovolně smluvně sjednat či potvrdit povinnost k vyklizení nemovitosti a dohodnout se tak na přímé vykonatelnosti této povinnosti pro případ jejího porušení ze strany dlužníka formou notářského zápisu se svolením dlužníka k vykonatelnosti.

Tento formalistický postoj Nejvyššího soudu nepovažujeme za správný. Podle našeho názoru je v rozporu se zásadou smluvní volnosti stran a nijak neprospívá právní jistotě stran a hladkému fungování realitního trhu. Vlastníkům nemovitosti se tím podstatně komplikuje možnost dosáhnout rychlého vyklizení nemovitosti. Pokud dlužník nemovitost nevyklidí dobrovolně, musí vlastník nemovitosti zpravidla absolvovat náročné nalézací řízení u soudu, čímž dochází ke zbytečnému navyšování počtu soudních sporů. Podle našeho názoru je tak na místě změna judikatury či zákona.

Vlastníci nebytových prostor se v tomto ohledu mohou zajistit alespoň tím, že si ve smlouvě s dlužníkem sjednají oprávnění (plnou moc od dlužníka, jejíž odvolání je omezeno), aby, pokud dlužník po skončení užívacího práva prostory dobrovolně nevyklidí, mohl vlastník vstoupit do prostor užívaných dlužníkem a sám je (svépomocí) vyklidil. Existuje však riziko, že takový postup ze strany vlastníka (svémocné vyklizení) může být v určitých případech soudem posouzen jako jednání v rozporu s dobrými mravy. V případě prostor sloužících k trvalému bydlení je pak tento postup zcela vyloučen.

zdroj: bnt journal


Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2020 Notářský zápis. Zastavení exekuce. Vyklizení nemovitosti. Závazek (o. z.), č. j. 26 Cdo 2085/2019-242

Hodnocení článku
100%
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři