Jak zrušit a vypořádat spoluvlastnictví k nemovitosti?

Právní institut spoluvlastnictví je upraven v ustanoveních § 1115 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) a je jím označován stav, kdy vlastnictví náleží více různým osobám k jedné společné věci. Spoluvlastnictví je možné ukončit buď na základě dohody spoluvlastníků nebo v důsledku rozhodnutí soudu. Pokud z jakéhokoliv důvodu není dohoda spoluvlastníků možná, vymezuje zákon tři různé formy vypořádání spoluvlastnictví, kterými je soud vázán při svém rozhodování. První z nich je (i) rozdělení společné věci, druhou (ii) přikázání společné věci za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům a třetím v úvahu přicházejícím postupem je (iii) prodej společné věci ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky.

Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dohodou

Pro všechny spoluvlastníky je zpravidla nejlepším řešením, pokud se jim podaří dosáhnout společné dohody na způsobu zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání. Spoluvlastnictví k nemovité věci se ruší dohodou všech spoluvlastníků, přičemž účastníky dohody musí být všichni dosavadní spoluvlastníci. Nejčastěji se setkáváme s takovou dohodu, kdy se vlastnické právo převede jednomu ze spoluvlastníků a ostatním spoluvlastníkům je poskytnuta finanční náhrada za jejich podíl. Dalším způsobem vypořádání může být také rozdělení společné věci či její prodej a následné rozdělení výtěžku z prodeje.

Pokud se jedná o nemovitou věc, dohoda o vypořádání musí mít vždy písemnou formu, a to pod sankcí její neplatnosti. Občanský zákoník rovněž vyžaduje, aby součástí dohody bylo vždy ujednání o způsobu vypořádání spoluvlastnictví – spoluvlastníci se tedy nemohou dohodnout na zrušení spoluvlastnictví, aniž by se zároveň dohodli o jeho vypořádání. Podle ustálené judikatury lze dohodu o zrušení spoluvlastnictví uzavřít kdykoli za trvání spoluvlastnického vztahu, a to i za předpokladu, že už probíhá soudní řízení o vypořádání spoluvlastnictví. Dokonce i ve fázi, kdy ve věci bylo dosud nepravomocně rozhodnuto – v takovém případě může uzavřená dohoda vypořádat spoluvlastnictví i jiným způsobem než soudní rozhodnutí, přičemž nová vlastnická práva k nemovité věci vznikají až jejich zápisem do katastru nemovitostí.

Rozdělení společné věci

Pokud k dohodě spoluvlastníků na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví z jakéhokoliv důvodu nedojde, může soud v rámci rozhodování o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodnout o rozdělení společné věci. Podmínkou tohoto postupu je, že rozdělení věci musí být fakticky proveditelné – proto je nutné, aby nově vzniklé nemovité věci bylo možné po rozdělení samostatně užívat. U pozemků bude takovéto posouzení záviset zejména na jejich rozloze, celkové ploše a tvaru, přičemž u staveb zpravidla bude podmínkou dělitelnosti, aby rozdělením vznikly samostatné věci, jejichž existence bude v souladu se stavebními předpisy (např. samostatné bytové jednotky).

Občanský zákoník nicméně nedovoluje přistoupit k rozdělení věci, která slouží k určitému účelu a rozdělením by ztratila svou funkci. Rozdělení společné věci také není přípustné, pokud by jím došlo k podstatnému snížení hodnoty nemovitosti. Jedná-li se o rozdělení zemědělského pozemku, tento může být rozdělen pouze tak, aby nově vzniklé pozemky mohly být účelně obdělávatelné a byl k nim i nadále zajištěn přístup. Obecně komplikované dělení nemovitých věcí ovšem může v praxi podstatně usnadnit skutečnost, že nemovitosti nemusí nutně odpovídat dosavadním spoluvlastnickým podílům za předpokladu, že současně dojde k poskytnutí odpovídajícího finančního vypořádání mezi spoluvlastníky.

Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům

V praxi samozřejmě není vždy možné nemovitost (např. rodinný dům, bytovou jednotku či pozemek) mezi spoluvlastníky rozdělit. Je-li tomu tak, soud přikáže věc jednomu či více spoluvlastníkům s tím, že ostatním spoluvlastníkům bude muset být vyplacena odpovídající náhrada. Výši přiměřené náhrady určí soud, přičemž zde primárně vychází ze znaleckého ocenění nemovité věci. Volba vlastníka, kterému má být věc přikázána, je v takovém případě na úvaze a rozhodnutí soudu, které musí být řádně odůvodněno individuálními okolnostmi daného případu. Spoluvlastník, kterému je nemovitá věc přikázána, však musí být především solventní a schopný ostatní spoluvlastníky vyplatit tak, aby po něm finanční náhradu nemuseli složitě vymáhat např. v exekučním řízení s nejistým výsledkem. Základní podmínkou pro přikázání nemovitosti některému ze spoluvlastníků je i skutečnost, že o věc aktivně jeví zájem, přičemž soud může v rámci svého rozhodování také zkoumat vazbu jednotlivých spoluvlastníků k nemovitosti nebo preference jejího užívání před případným prodejem. Kritériem pro určení spoluvlastníka, kterému bude vlastnické právo k nemovitosti přikázáno, často bývá i výše spoluvlastnického podílu nebo účelnost dalšího využití nemovitosti.

Prodej věci ve veřejné dražbě

Jako krajní způsob rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je prodej nemovitosti ve veřejné dražbě, který přichází v úvahu pouze tehdy, kdy není fakticky možné rozdělení nemovité věci, ani nepřichází v úvahu přikázání věci některému ze spoluvlastníků (např. v důsledku insolventnosti všech spoluvlastníků). Pokud soud rozhodne o prodeji společné nemovité věci ve veřejné dražbě, spoluvlastnictví zaniká až v okamžiku jejího prodeje a rozdělení výtěžku – nikoliv tedy samotným rozhodnutím soudu. Rozhodnutím o zrušení spoluvlastnictví a o nařízení prodeje nemovité věci totiž vzniká pouze exekuční titul, který opravňuje kteréhokoli ze spoluvlastníků, aby se domáhal jeho výkonu. Úskalí prodeje nemovité věci na základě pravomocného soudního rozhodnutí o prodeji věci ve veřejné dražbě totiž spočívá ve výsledku dražebního řízení. Jestliže totiž k faktickému prodeji a rozdělení výtěžku nedojde, zůstává nemovitost nadále ve spoluvlastnictví, zcela bez ohledu na existenci pravomocného soudního rozhodnutí.

Závěr

Ideálním případem vypořádání a zrušení spoluvlastnictví k nemovitosti je bezesporu dohoda spoluvlastníků. Zabrání se tím mnohdy zdlouhavému soudnímu procesu a pro spoluvlastníky je takovéto řešení velice hospodárné a nenáročné. Dosažením dohody se také většinou nenaruší vztahy mezi spoluvlastníky, což je nezanedbatelný přínos tohoto způsobu vypořádání. Jestliže dohoda mezi spoluvlastníky nicméně z nějakého důvodu není možná, může kterýkoliv ze spoluvlastníků podat žalobu k soudu na vypořádání a zrušení spoluvlastnictví, jelikož setrvání ve stavu spoluvlastnicí musí být vždy dobrovolné.