Plánovací smlouvy jako nástroj udržitelného rozvoje využívá čím dál více měst. Nový stavební zákon jim nastavil základní pravidla

„Čím dál více měst a obcí si uvědomuje, že plánovací smlouvy představují užitečný a efektivní nástroj pro udržitelný rozvoj jejich území. Aktuálně pomáháme řadě z nich s jejich správným nastavením, aby obě strany měly jistotu, že na jejich konci bude kvalitní výstavba zasazená do kvalitního prostředí s veškerou nezbytnou infrastrukturou,” popsala Lenka Hlaváčová, vedoucí advokátka Frank Bold Advokáti.

Díky plánovacím smlouvám získávají investoři i města či obce větší jistotu ohledně plánovaného záměru. Investoři tak mohou pokračovat v přípravách svých záměrů bez obav, že narazí na odpor daného města vedoucí k podstatnému navýšení nákladů až zmaření jejich projektu. A to i po případné změně politického vedení města či obce, jednou uzavřená smlouva totiž platí bez ohledu na personální změny. Nespornou výhodou pro investory v tomto ohledu je, že v povolovacích řízeních stavební úřady nepřihlíží k případným námitkám obce či města, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou.

Města pak mají možnost ovlivňovat, jaké záměry budou na jejich území vznikat, a podle toho plánovat výstavbu související infrastruktury. Nadto se mohou s investory i dohodnout na zaplacení spravedlivého podílu nákladů na výstavbu veřejné infrastruktury či provoz veřejných služeb.

Iniciativa k uzavření plánovací smlouvy může vycházet jak od investorů, tak od samotných samospráv. „Kvůli přípravě plánovacích smluv se na nás obracejí stejně tak samosprávy jako investoři. Přistupujeme k nim ne jako k soupeřícím stranám, ale naopak jako k partnerům, kteří mohou při naplňování svých obchodních a rozvojových záměrů pomoci rozvíjet lokalitu i komunitu,” popsal Tomasz Heczko, vedoucí advokát Frank Bold Advokáti.

Plánovací smlouva podle nového stavebního zákona

Veřejnoprávní smlouva - tedy smlouva uzavíraná v oblasti veřejného práva, která musí být v souladu s veřejným zájmem.
Smluvními stranami jsou stavebník na straně jedné a obec/městská část hlavního města Prahy, kraj nebo vlastník veřejné infrastruktury na straně druhé.
Smluvní stranou mohou být i třetí osoby, pokud si to konkrétní okolnosti záměru vyžadují.
Obsahuje vzájemnou povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění smluveného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.
Obec, městská část nebo kraj uzavírá smlouvu v samostatné působnosti. Nemůže jí zasahovat do výkonu přenesené působnosti obecních či městských úřadů, jako je například činnost stavebního úřadu.
Může obsahovat i úpravu práv a povinností v oblasti soukromého práva, například nakládání s majetkem - při dodržení povinností vyplývajících ze zákona o obcích a dalších právních předpisů.
Plánovací smlouvy schvaluje zastupitelstvo.

Zdroj: Nový stavební zákon

Závazky pro investora i závazky pro město

Uzavření plánovací smlouvy tedy může navrhnout například investor plánující výstavbu v rozvojové oblasti, kde ale zatím chybí dopravní a další veřejná infrastruktura jako vodovod či kanalizace. Obsahem smlouvy může v takovém případě být výstavba potřebné infrastruktury a podíl investora na nákladech na její výstavbu.

Investor si tak zajistí, že v dané oblasti infrastruktura skutečně vznikne a jeho projekt tak bude moct být uveden v život. Projekty umístěné v oblastech s veškerou nezbytnou infrastrukturou a občanskou vybaveností pro investory znamenají lepší návratnost jejich investice.

Město se naopak vyhne situaci, kdy by na rozvojové ploše vyrostla nekoncepční zástavba s nedostačující či zcela chybějící infrastrukturou. Namísto toho má šanci se dočkat kvalitní zástavby odpovídající jeho požadavkům i kapacitám veřejné infrastruktury a spolu s tím i žádoucího rozvoje města. Výsledek je tak výhodný pro obě strany.

Dalším typickým příkladem může být situace, kdy chce investor stavět v území, kde zatím územní plán daný typ zástavby neumožňuje, je nicméně v souladu s koncepcí dalšího rozvoje obce. V plánovací smlouvě se může obec zavázat, že učiní kroky k přijetí nezbytné změny územního plánu (k samotné změně se v plánovací smlouvě zavázat nemůže!), a to opět výměnou za finanční či jinou účast investora na rozvoji daného území.

Prostřednictvím plánovacích smluv je možné řešit také narovnání majetkových vztahů v oblasti bránících dalšímu rozvoji. Typicky se může jednat o přeparcelování způsobem, aby se mohla postavit dopravní a další potřebná infrastruktura.

Základem úspěchu je správné nastavení plánovacích smluv, jasné vymezení povinností jednotlivých smluvních stran i načasování jednotlivých kroků, jakož i správné zajištění jejich plnění. To je třeba vždy přizpůsobit konkrétnímu investičnímu záměru a situaci, aby bylo zajištěno, že nastavená spolupráce skutečně povede k zamýšlenému výsledku – kvalitnímu rozvoji města za podmínek vhodných pro město i investora a naplňujícímu očekávání obou stran. Nastavení smlouvy je vhodné konzultovat s odborníky, kteří mají s daným typem smluv zkušenost.

„Při uzavírání plánovací smlouvy je vhodné jasně vymezit, jaké jednání obce případně představuje její porušení a jaké nikoliv. Je nutné zdůraznit, že se obec může zavázat k určitému dílčímu kroku v rámci výkonu samostatné působnosti, nikoli k výsledku. Tedy není to tak, že si investor ”koupí” jistou změnu územního plánu, vydání stavebního povolení nebo urychlení správního řízení. Tak plánovací smlouvy nefungují,” upozornil advokát Tomasz Heczko na rozšířený mýtus provázející plánovací smlouvy. Plánovací smlouvy poskytují městům silný nástroj, kterým mohou pozitivně ovlivnit rozvoj svých území. Stále se ovšem musí pohybovat v mantinelech vymezených jim příslušnými právními předpisy.

Příklady přípustných závazků v plánovacích smlouvách

Obec, kraj, městská část nebo vlastník veřejné infrastruktury se může zavázat k

poskytnutí součinnosti k uskutečnění záměru, například v podobě udělení nezbytných souhlasů v samostatné působnosti, jako jesouhlas s umístěním přípojek na obecním pozemku apod.
podniknutí kroků k vydání územně plánovací dokumentace nebo její změny umožňující investiční záměr
zdržení se změny územně plánovací dokumentace, která by plánovaný záměr znemožnila
zdržení se podávání námitek či opravných prostředků v povolovacím řízení, pokud bude projekt v souladu s obsahem plánovací smlouvy
spoluúčast na přípravě, výstavbě nebo financování veřejné infrastruktury, veřejně prospěšných staveb nebo jiných opatření nutných k uskutečnění záměru, a její převzetí

Stavebník se může zavázat k

výstavbě veřejné infrastruktury nebo jiné stavby naplňující potřeby města (např. školka či jiná stavba pro veřejné služby), případně převzetí nákladů na tuto výstavbu
revitalizace okolí záměru
účast na narovnání majetkových vztahů v území dotčeném záměrem
peněžní nebo věcné plnění za zhodnocení pozemku vydáním či změnou územně plánovací dokumentace

Uzavření plánovací smlouvy je na obou stranách dobrovolné. Nový stavební zákon obcím nicméně umožňuje v rámci jejich územních plánů vymezit oblasti, ve kterých je pro povolení výstavby uzavření plánovací smlouvy podmínkou To může být vhodné zejména v rozvojových částech měst, kde je nutné koordinovat výstavbu a vybudovat veřejnou infrastrukturu. V územním plánu obce zároveň zakotví i základní požadavky na obsah takové plánovací smlouvy, což může urychlit jednání s investorem a tím i samotnou zástavbu rozvojové oblasti v souladu s požadovanou koncepcí. Obce tak dostaly další významný nástroj, jak řídit zástavbu vybraných oblastí a koordinovat ji s výstavbou potřebné infrastruktury.

Podmiňující plánovací smlouvy

Územní plán může vymezit plochu nebo koridor, v němž je rozhodování v území podmíněno uzavřením plánovací smlouvy.
Regulační plán může vymezit záměr, pro který je uzavření plánovací smlouvy podmínkou pro rozhodování v území
Územní plán stanoví základní obsah plánovací smlouvy, její podmínky a lhůtu pro její uzavření.
V případě územního plánu je lhůta maximálně 6 let, v případě regulačního plánu maximálně 4 roky.
Po uplynutí lhůty přestává podmínka uzavření smlouvy platit.