Odpovědnost nájemce za vytopení bytu ve světle rozhodnutí Nejvyššího soudu

Nájemce je ze zákona povinen provádět běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Rozsah těchto povinností je podrobně upraven v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., přičemž toto vymezení je poměrně široké. Nájemce je tak mj. povinen k opravám a výměnám elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů či zásuvek, nebo k opravám, pravidelným prohlídkám a čištění digestoří, sporáků, sprch, umyvadel, vodovodních výtoků či vodovodních baterií. V případě zanedbání těchto povinností odpovídá nájemce za vzniklou škodu.

Jednou z hrozeb při zanedbání údržby a oprav je i vytopení pronajatého bytu, popřípadě bytu pod ním. Touto situací se nedávno zabýval i Nejvyšší soud, přičemž ve svém rozsudku ze dne 27. 3. 2023, sp. zn. 25 Cdo 1999/2022 se podrobně zabýval podmínkami pro vznik odpovědnosti nájemce za způsobenou škodu. V popisovaném případě došlo k vytopení spodního bytu v důsledku náhlého prasknutí uzávěru vody pod umyvadlem.

Nejvyšší soud konstatoval, že nájemce bytu odpovídá za škodu způsobenou na spodním bytě (není-li sjednáno ve smlouvě o nájmu něco jiného) v případech zanedbání prevenční povinnosti (např. nájemce bytu zapomněl uzavřít vodovodní kohout a přeteklo umyvadlo), škod způsobených jeho vlastním spotřebičem přineseným do pronajatého bytu (např. pračka ve vlastnictví nájemce) a v případech zanedbání povinné (běžné) údržby bytu ve smyslu § 2257 občanského zákoníku a uvedeného nařízení vlády. Nájemce se přitom může odpovědnosti zprostit, prokáže-li, že újmu nezavinil, tj. v tomto případě že neporušil povinnost provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů.

V popisovaném případě nájemce prokázal, že k prasknutí kohoutu došlo z důvodu chybné montáže a špatného (nekvalitního ventilu) nainstalovaného před začátkem nájmu. Podle soudu nájemce nemohl náhlou poruchu kohoutu předvídat ani při dodržení pravidelných kontrol vodovodních kohoutků a za škodu na vytopeném bytě tedy neodpovídá.

S ohledem na rozsah povinností, které nájemci bytu ukládají právní předpisy a potenciální důsledky jejich neplnění, lze nájemcům jednoznačně doporučit, aby se s těmito povinnostmi podrobně seznámili a jejich provádění v žádném případě nezanedbávali.

---

Zdroj:

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2023, sp. zn. 25 Cdo 1999/2022