Smlouva o smlouvě budoucí a společné jmění manželů

Tento článek je spíše pro neprávníky, ale velmi důležitý, protože vyjasnění rozdílů mezi právním titulem nabytí nemovitosti, okamžikem nabytí nemovitosti do společného jmění manželů či výlučného majetku jednoho, je velmi podstatný. Advokáty by článek zase mohl upozornit na to, že tato otázka je stále pro neprávníky problematická, a je třeba je na ni upozornit.

Institut smlouvy o smlouvě budoucí je upraven v občanském zákoníku v ust. § 1785: „Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.“

Nespornou výhodou tohoto institutu je, že si ním můžete zajistit výhodnější postavení. Víte, že si chcete dát zrekonstruovat koupelnu, ale ještě nevíte, jak přesně byste to chtěli. S mistrem se proto dohodnete na tom, že vám určitě zanedlouho koupelnu zrekonstruuje – mistr ví, že bude mít práci, vy máte zajištěného mistra a čas na promyšlení o konkrétním odstínu kachliček.

Mnohem častějším případem je však smlouva o smlouvě budoucí ve vztahu ke koupi nemovitosti. V tomto případě však často dochází k nedorozumění, protože se domníváme, že samotným uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí nabýváme i vlastnictví nemovitosti – to se totiž nabývá v tomto případě až samotnou kupní smlouvou a vkladem do katastru nemovitostí. Smlouva o budoucí kupní smlouvě vytváří toliko povinnost dům koupit – a to, kdy tato situace nastane, může být velmi důležité z hlediska majetkoprávních vztahů. Snad to srozumitelně ozřejmí krátká pohádka.

Byli jednou jedni milenci – Honza a Hanička. Měli se velmi rádi a chtěli se brát. U rodičů však bydlet nehodlali a přemýšleli nad přestěhováním. Honza však myslel i na situaci, že by to s Haničkou nevyšlo, a proto se ještě před uzavřením sňatku rozhodl s developerem podepsat smlouvu o smlouvě budoucí, čímž se zavázal ke koupi vilky v tiché čtvrti, která byla ještě ve výstavbě. Milenci se vzali a po líbánkách se konečně ozval developer, že vilka už je hotová. Honza podepsal kupní smlouvu a za dům zaplatil.

Po dlouhotrvajících neshodách se však Honza s Haničkou nechali rozvést. Honza při vypořádání společného jmění manželů (SJM) na jeho překvapení zjistil, že dům není v jeho výlučném vlastnictví, neboť při uzavírání kupní smlouvy na dům nevyjádřil vůli nechat dům vyjmout ze SJM.

Jak bylo už řečeno, právě čas koupě je zde velmi důležitým faktorem. Dle ust. § 709 občanského zákoníku je součástí SJM to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství. Ze zákonné formulace tedy vyplývá, že SJM vzniká již okamžikem uzavření sňatku.

Jelikož vilku Honza nabyl do vlastnictví po líbánkách – čili za trvání manželství – a zároveň si smluvně neujednali odlišný majetkový režim od zákonného ve formě notářského zápisu, ani si nezúžili SJM o předmětnou nemovitou věc, považuje se vilka za jeho součást tak řečeno automaticky. Jak to tedy udělat správně?

První logickou možností je ohlídání si času, ve kterém kupní smlouvu podepíšete a nabudete vlastnictví – pokud tak uděláte ještě před uzavřením sňatku, budete výlučným vlastníkem nemovitosti.

Druhou možností je již výše uvedené smluvní ujednání majetkového režimu odlišného od zákonného – tedy již před uzavřením manželství uzavřít předmanželskou smlouvu, kde by se mohlo SJM zúžit nebo zcela oddělit jmění. Pozor, ve formě veřejné listiny – tedy notářského zápisu.