Stále aktuální téma staveb umístěných na cizích pozemcích

Úvodem je vhodné zmínit, že veškeré situace, kdy se v dnešní době stavba stále nachází na cizím pozemku, vznikly a přetrvávají z doby účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. účinného do 31. 12. 2013. Teprve občanský zákoník č. 89/2012 Sb. účinný od 1. 1. 2014 totiž do českého právního řádu zavedl (resp. vrátil) princip, podle nějž je stavba „pouze“ součástí pozemku (tzn. z pohledu práva nejde o samostatnou věc), resp. se stává součástí pozemku (ergo vlastnictvím vlastníka pozemku) od počátku její výstavby, a to i v případech, kdy by stavebník stavěl na pozemku 3. osoby. Zjednodušeně řečeno, za současné právní úpravy již situaci, kdy se stavba nachází na cizím pozemku, nelze nově vytvořit (s výjimkou staveb zřízených v rámci práva stavby).

Je nasnadě, že situace, kdy se na pozemku jedné osoby nachází stavba jiné osoby, může vést ke sporům mezi oběma vlastníky. K těm pak typicky dochází v případech, kdy vlastník pozemku chce začít svůj pozemek využívat a začne se po vlastníku stavby domáhat jejího odstranění. Jak však takové situace řešit?

Jak jsem uvedl již v úvodu, s obdobnými situacemi se nesetkáváme zřídka. Skutečnost, že zejména historicky šlo o častý jev, pak potvrzuje i bohatá a zejména ustálená judikatura Nejvyššího a Ústavního soudu na toto téma. Nárok vlastníka pozemku na odstranění stavby přitom soudy posuzují v první řadě podle toho, zda je stavba ve vlastnictví 3. osoby na pozemku umístěna oprávněně (tzn. na základě platného právního titulu); následně je posuzována kvalita takového titulu.

V případě staveb postavených na cizím pozemku neoprávněně již od počátku, aniž by takový stav byl dodatečně zhojen, je situace jednoduchá. Vlastník pozemku má v takovém případě nárok domáhat se odstranění stavby daný zákonem (§ 135c občanského zákoníku z roku 1964), přičemž tento nárok potvrdila i judikatura.

Složitější je však situace v případech, kdy vlastník stavby měl k jejímu umístění na cizím pozemku potřebné soukromoprávní oprávnění (nutno odlišit od veřejnoprávního povolení stavby vydaného stavebním úřadem), avšak takové oprávnění následně zaniklo. V takových případech je nutno posuzovat především to, zda poslední platný titul opravňoval vlastníka stavby k vybudování, resp. umístění stavby na cizím pozemku pouze dočasně, nebo trvale (resp. zda mohl mít vlastník stavby důvodně za to, že takový titul bude mít trvalý charakter).

V případě titulů trvalého charakteru (např. jednota vlastnictví pozemku a stavby, případně věcné břemeno umístění stavby na cizím pozemku) soudy dovodily, že po zániku takového titulu (v případě původní jednoty vlastnictví její dodatečné rozdělení převodem pozemku nebo stavby 3. osobě) se vlastník pozemku nemůže domáhat odstranění stavby, ale má vůči vlastníku stavby nárok na vydání bezdůvodného obohacení (za užívání pozemku bez právního důvodu).

V případě, že vlastník stavby měl právo umístit stavbu na cizím pozemku pouze dočasné (např. na základě nájemní smlouvy, byť by byla uzavřena na dobu neurčitou, případně prostého souhlasu vlastníka pozemku), však soudy konstatovaly, že po zániku takového práva vlastník stavby neoprávněně zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku. Vlastník pozemku se pak v takových případech může vůči vlastníku stavby domáhat odstranění stavby ze svého pozemku, a to i soudní cestou.

Ne ve všech případech je však situace takto jednoduchá, a to zejména, pokud je stavba umístěna na cizím pozemku již dlouhou dobu. V takových případech může být komplikované z historických dokumentů zjistit, jaký právní stav panoval mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby v době výstavby, případně následně během užívání stavby. Proto, pokud se v takové situaci nacházíte (ať už na straně vlastníka pozemku, nebo vlastníka stavby), případně zvažujete nákup pozemku zastavěného cizí stavbou, nebo takové stavby na cizím pozemku, doporučujeme další postup konzultovat s advokátem nebo advokátní kanceláří. Ideálně s takovou, která má s řešením podobných situací dostatek zkušeností.