Koupě bytu od developera a potenciální rizika

Na co si dát pozor při koupi bytu od developera?

Zvláštnosti koupě nemovitosti (ať už jde o byt či dům), kterou prodává developer, se odvíjí zejména od skutečnosti, že v okamžiku uzavření první smlouvy v obchodu (rezervační smlouva na byt, smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouva na byt) nemovitost často existuje pouze „na papíře“ a buď probíhá výstavba, anebo stavební práce ještě nezačaly.

Kupní smlouva na byt v novostavbě musí z pohledu kupujícího vedle základních náležitostí (identifikace nemovitosti, smluvních stran a jejich ověřené podpisy na vyhotovení pro katastr nemovitostí[1], kupní cena nemovitosti a způsob její úhrady přes úschovu, lhůta pro podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí apod.) obsahovat také ujednání, která zamezují vzniku situace (nebo eliminují její následky), kdy:

• kupující přijde o peníze na kupní cenu,
• bytová jednotka se podstatně liší od předchozí vizualizace a technického nákresu, nemá sjednanou výměru, vybavení, součásti, příslušenství nebo k její výstavbě nebyly použity deklarované materiály,
• developer výstavbu vůbec neprovede, anebo provede se zpožděním a přejímka bytu se tak neuskuteční ve sjednaném termínu,
• po uzavření koupě bytu za domem dojde k výstavbě průmyslové zóny, dálnice a jiných „rušivých“ objektů,
• kupující po převzetí nemovitosti zjistí, že poplatků spojených s užíváním bytu (osvětlení a údržba společných částí, poplatky za výtah, odpady, recepci, ochranku apod.) je víc, než předpokládal, a nemůže si je dovolit hradit.

Developerské projekty nezřídka provázejí administrativněprávní a ekonomické potíže, kdy developer např. nemá při zahájení prodeje stavební povolení, nebere zřetel na územní plánování nebo nemá vyřešené financování. Kupní smlouva musí developerovi stanovit závazné termíny, a pro případ jejich nedodržení také sankce (smluvní pokutu). Pro kompletní informace musí kupující směřovat pozornost také na okolí stavby a územní plánování, které může upozornit na záměr vybudovat v blízkosti domu v nadcházejících letech např. dálniční obchvat.

Developer, jeho finanční situace a pověst

O developerské projekty je vysoký zájem a nezřídka jsou ještě před dokončením výstavby všechny byty nebo domy prodané či rezervované. Developer mnohdy financuje projekt částečně z peněz, které obdrží od kupujících jako rezervační poplatek nebo zálohu (první část kupní ceny), a proto na prodej (rezervaci) spěchá. Navzdory časové tísni, která realitní transakce provází, musí kupující trvat na prověření developera a nemovitosti a kontrole smluvních ujednání již před uzavřením prvního dokumentu v obchodu.

Při lustraci developera se využívají veřejné evidence jako Centrální evidence exekucí a insolvenční rejstřík, jejichž záznamy mohou upozornit na exekuce, insolvenci, potažmo finanční potíže developera. Důležité informace poskytuje také obchodní rejstřík. Vlastnická struktura a dokumenty ve sbírce listin mohou leccos vypovědět o historii společnosti i finanční situaci. Pozitivním znakem může být členství společnosti v některé známé asociaci developerů, která v regionu sdružuje významné firmy ze stavebnictví a developmentu.

Pokud má developer již nějaké developerské projekty za sebou, jako zdroj informací stran:

• dodržení termínů výstavby a převzetí bytu od developera,
• komunikace s klientem,
• kvality stavby,
• ochoty k provádění klientských změn a volby vlastního vybavení,
• přiznávání práv z vadného plnění,

mohou posloužit také diskuzní fóra a výsledky v internetovém vyhledávači s příspěvky osob, které od developera nemovitost dříve koupili. I v případě sebelepší pověsti developera představuje jediný bezpečný způsob úhrady kupní ceny bankovní, notářská nebo advokátní úschova.

Věcné břemeno či zástavní právo k nemovitosti. Na co upozorní katastr nemovitostí?

Základní informace o kupované nemovitosti získáte online z nahlížení do katastru. Před obchodem však musí kupující vycházet z aktuálního (placeného) výpisu z listu vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí. Na LV zapsané věcné břemeno (služebnost), předkupní právo, zástavní právo k nemovitosti, plomba a další zápisy mohou indikovat, že vlastnické právo k nemovitosti aktuálně nelze převést, anebo ne standardním způsobem (např. je vyžadován souhlas zástavního věřitele).

Katastr nemovitostí jakožto veřejný seznam[2] je nutné zkoumat ohledně toho, zda k „hlavní“ nemovitosti (bytu, domu) náleží také odpovídající podíl na budově, funkčně souvisejících pozemcích (parkovišti, zahradě) a k nemovitosti je zajištěn příjezd z tzv. veřejné cesty nebo se k nemovitosti z veřejné cesty dostanete na základě platného právního titulu (spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě, služebnost stezky a cesty nebo nájemní smlouva opravňující k užívání příjezdové cesty ve vlastnictví cizí osoby).

Co může odhalit přejímka bytu?

Dospěje-li výstavba bytu do zdárného konce, smluvní strany podají návrh na vklad do katastru nemovitostí, zaplatí správní poplatek ve výši 2.000,- Kč[3] a zápis do katastru nemovitostí bez komplikací proběhne, následuje přejímka bytu. Při převzetí bytu od developera musí kupující (ideálně v doprovodu odborníka ze stavebnictví nebo příbuzného oboru, který ví, na co se při kontrole nemovitosti zaměřit) postupovat ostražitě.

Důležitá je výměra. Rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní, popř. kupní smlouva na nemovitost většinou stanovuje tzv. přípustnou odchylku. Ta stanoví limit, kdy developer nemusí kupujícímu poskytnout slevu z kupní ceny ani jinou kompenzaci v případě, že má bytová jednotka menší rozměry, než uváděl technický výkres.

Ačkoliv jde o novostavbu, nezřídka lze narazit na faktické vady v podobě špatně usazených dveří, odléhající podlahy, praskliny ve zdi nebo nekvalitního vymalování. Při předání nemovitosti by developer a kupující měli sepsat předávací protokol, jehož součástí bude soupis všech případných vad, ideálně včetně fotografií, způsobu a lhůty k odstranění vad (nebo kompenzace).

Závěr

Koupě nemovitosti od developera má svá specifika, která musí rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva na byt a další dokumenty v kontraktačním procesu zohlednit. Pro dosažení maximální ochrany kupujícího musí každý dokument v obchodu připravit nebo zrevidovat zkušený realitní advokát, který pravidelně zastupuje nejen kupující, ale spolupracuje na přípravě smluvní dokumentace také pro developerské projekty a jejich investory. Zkušenosti z obou stran obchodu poskytují kupujícímu velkou výhodu při dojednávání finálního znění.

---

[1] § 7 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“)

[2] § 1 odst. 1 katastrálního zákona

[3] Položka 120 písm. a) Přílohy (Sazebníku) k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích