Narušování řádného užívání vlastnického práva k nemovitosti - jak se proti němu bránit

V zásadě je možné se vydat dvěma směry, a to směrem občanskoprávním či veřejnoprávním.

Občanskoprávní směr vede především skrze ustanovení § 1013 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „Občanský zákoník“). Ustanovení § 1013 odst. 1 Občanského zákoníku stanoví omezení vlastnického práva, a to následovně: „Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod.“

Z uvedeného ustanovení můžeme vyvodit rozdělení imisí na přímé a nepřímé. Zatímco u imisí přímých obecně platí, že je zakázáno je přivádět na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru jejich vlivu či stupeň obtěžování souseda, u imisí nepřímých se musí míra jejich vniku na pozemek jiného vlastníka vymykat přiměřeným místním poměrům a podstatně omezovat obvyklé užívání (cizího) pozemku. Zjednodušeně můžeme říci, že je obecně zakázáno schválně přivádět imise na cizí pozemek, ale pokud se nejedná o konání úmyslné, lze se proti imisím vnikajícím ze sousedního pozemku účinně bránit jen v případě, kdy vybočují z jakéhosi místně a fakticky přijatelného rámce.

Proti nežádoucímu stavu se poté můžete u soudu bránit tzv. zápůrčí, negatorní žalobou. Výsledkem této žaloby je poté (v ideálním případě) rozhodnutí ukládající vlastníkovi pozemku, jenž způsobuje imise, povinnost zdržet se nežádoucího jednání. Rovněž mu může být uložena povinnost nápravy (odstranění) nežádoucího stavu vedoucího ke vzniku imisí. Jestliže se žalovaný ani po vydání rozhodnutí nezdrží nežádoucího jednání či neodstraní příčinu imisí, můžete proti němu podat návrh na exekuci nebo soudní výkon daného rozhodnutí. Povinnost poté bude na vlastníku pozemku způsobujícího imise vymáhána formou peněžitých pokut dosahujících částky až 100.000,- Kč.

U těchto typů sousedských sporů je však vždy k doporučení smírné řešení daného problému. Zaprvé můžete předejít časové a finanční zátěži, kterou s sebou soudní řízení beze sporu nese, ale také „zlé krvi“ v rámci vašich sousedských vztahů, které by se samozřejmě mohly případným soudním řízením ještě více pošramotit.

Jak již bylo uvedeno, v případě řešení nežádoucího stavu sousední stavby či pozemku se lze vydat i veřejnoprávní cestou řešení daného problému, respektive domoci se nápravy nežádoucího stavu s odkazem na normy veřejného práva.

My se zde budeme věnovat konkrétně možnosti nápravy nežádoucího stavu stavby v podobě podnětu dle § 42 zákona č. 500/2004 Sb., správního rádu (dále jen „Správní řád“) učiněného vůči příslušnému stavebnímu úřadu a orgánu inspekce životního prostředí.

Co se týče možnosti docílení nápravy nežádoucího stavu sousední stavby skrze podání podnětu k příslušnému stavebnímu úřadu, jsou zde relevantními především ustanovení § 135 až § 137 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona (dále jen „Stavební zákon“).

Na základě těchto ustanovení může příslušný stavební úřad nařídit vlastníku stavby nezbytné úpravy stavby vedoucí například k zamezení nepřiměřeného obtěžování okolí hlukem, odpadními látkami či zápachem, provedení zabezpečovacích prací a v krajním případě i neodkladné odstranění stavby, pokud její stav hrozící zřícením ohrožuje životy osob nebo zvířat.

Rovněž se lze proti nežádoucímu stavu stavby bránit podáním podnětu na příslušný inspektorát České inspekce životního prostředí, a to také na základě § 42 Správního řádu. Tímto podáním se lze domáhat, aby příslušný orgán inspekce životního prostředí nařídil vlastníku stavby její uvedení do stavu, který nebude v rozporu s normami a zásadami zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, nebo např. zákona č. 289/1995 Sb., lesní zákon.

V obou případech podání podnětu dle § 42 Správního řádu je zde následná povinnost daného orgánu informovat podatele o způsobu vyřízení jeho podnětu, avšak jen pokud o to požádá.

Při podání daných podnětů je však třeba mít na vědomí skutečnost, se kterou se v praxi poměrně často setkáváme. Daný orgán, přesněji řečeno příslušný úředník, který se konkrétním podnětem zabývá, v mnohých případech sice shledá za zřejmé, že je stavba například ve špatném stavu, nicméně k nařízení invazivnějších opatření (jakým je například nařízení neodkladného odstranění stavby) není daný stav „špatný až příliš“. I z tohoto důvodu se tak tyto typy sporů mohou táhnout dlouhou dobu a jejich výsledek je velmi nejistý, a to i s ohledem na následné chování povinného, kterého se v mnohých případech nepodaří „dotlačit“ k požadovaným opatřením ani peněžitými pokutami.