Obstrukce pronajímatele při ukončení nájmu bytu ve vztahu k jeho stavu

Na řádcích níže bude popsána jedna z překážek, s nimiž může být nájemce konfrontován při ukončení nájemního vztahu, a která se týká stavu bytu.

Uvedené budeme demonstrovat na vzorovém příkladu, kdy si mladý pár pronajal jednopokojový byt od ženy důchodového věku. Ať už je důvod obstrukcí jakýkoli (pomsta, závist, chamtivost, zloba), v modelové situaci předpokládáme, že nájemci se chovali řádně, v souladu s nájemní smlouvou a provozním řádem společných prostor, pravidelně platili nájem a předávali byt ve stavu odpovídajícím stavu při převzetí.

Po zběžné prohlídce úložného prostoru, podlahy, stěn, koupelny, kuchyně a skel oken se mladý pár domníval, že byt je řádně uklizený a funkční, pročež byt převzali a v předávacím protokolu potvrdili, že: „Se stavem a funkčností bytu a jeho vybavení se nájemci řádně a podrobně seznámili a byt je řádně uklizen. Ve stejném stavu předají nájemci byt při ukončení nájmu. Nebude-li byt na konci nájmu řádně uklizen, je pronajímatel oprávněn odečíst od vratné kauce kompenzaci za úklid bytu až do výše 5 000 Kč.”

Jak se později ukázalo, v tuto chvíli udělal mladý pár zásadní chybu. Při bližší prohlídce bytu zjistili, že nebyl až tak dobře uklizen. Po odsunutí pračky a koupelnové skříňky byly objeveny usazeniny prachu, špinavý hadr, vatové tampony, apod. Splachovací nádrž na vodu u toalety byla zevnitř pokryta černou plísní, stejně tak jako okenní rámy v místnosti. Police v kuchyňských skříňkách byly polepeny lepicí páskou a na kuchyňských skříňkách byly usazeniny nečistoty. Odtokové potrubí v koupelně a kuchyni bylo ucpané organickými nečistotami. Lednička byla zašpiněna zbytky jídla.

Mladý pár si byl vědom své chyby a ve smyslu pacta sunt servanda také skutečnosti, že podepsali převzetí bytu v uklizeném stavu. Uklidili tedy byt na vlastní náklady, i když s neochotou. Podstatou problému bylo to, že uvedené znečištění bytu nebylo na první pohled patrné, tudíž mladý pár předpokládal, že byt je uklizený. Náklady na úklid se vyšplhaly na přibližně 1 000 Kč a bylo překvapivé, že smluvní ujednání předpokládá částku 5 000 Kč za úklid, což však není v rozporu se zásadou smluvní svobody. Na konci nájmu byl byt uklizen, ale nebyl nakonec zameten a setřen. Mladý pár se důvodně domníval, že předávají byt v mnohem čistším stavu, než v době převzetí.

Pronajímatel však požadoval zaplacení smluvní kompenzace ve výši 5 000 Kč za úklid podlahy a zdůraznil, že v předávacím protokolu podepsali nájemci, že převzali uklizený byt. Mladý pár diplomaticky konfrontoval pronajímatele se stavem bytu v době převzetí, což nebylo vyslyšeno. Dlužno podotknout, že po převzetí bytu byl pronajímatel neformálně informován o nejpalčivějších nedostatcích prostřednictvím SMS zprávy, zejména o prachu, plísni a použitých osobních hygienických potřebách v rozích koupelny, a že tyto nedostatky budou odstraněny na vrub nájemců. Pronajímatel pouze poděkoval prostřednictvím SMS zprávy.

Výše uvedený příklad jasně demonstruje důsledky podpisu předávacího protokolu, který neodpovídá skutečnému stavu věcí. Chování pronajímatele požadujícího kompenzaci za úklid bylo, ve světle zásady pacta sunt servanda, právně legitimní, třebaže ne eticky nebo morálně. Zásadní chybou byl předávací protokol, a proto doporučujeme všem nájemcům prohlédnout si byt podrobně, a nikoli jako mladý pár, který musel na tento „pochybný byznys“ přispět částkou 5 000 Kč.

Domníváme se, že v daném případě bylo vhodné uzavřít písemný dodatek k nájemní smlouvě nebo protokolu, kde by byly definovány nedostatky úklidu a byla by zde také odhadnuta výše souvisejících nákladů na vrub nájemců. Je zřejmé, že neformální SMS upozornění pronajímatele a následné poděkování nájemcům zde nebylo právně relevantní. Mladý pár měl požadovat vyhotovení písemného dodatku, který by narovnal protokol nekorespondující se skutečným stavem.

Lze namítat, že mladý pár by se mohl domáhat svých práv občanskoprávní žalobou, což však v tomto případě považujeme za neúčelné. Morálka, slušnost nebo etika jsou koneckonců věci, které stojí vedle zákonů. Za chyby se platí a v tom lepším případě penězi.