Právní rámec tvoří zejména zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“), a zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti (dále jen „ZOPH“). Propojení těchto norem se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“), však v praxi generuje situace, které jdou přímo proti smyslu zákonné úpravy.
Dvoupilířová regulace: Limity hotovosti a hranice identifikace
Prvním pilířem regulace je § 4 odst. 1 ZOPH, který striktně stanovuje limit pro hotovostní platby:
„Plátce je povinen provést platbu bezhotovostně, pokud výše platby překračuje částku 270 000 Kč (ekvivalent 10 000 EUR).“
Zásadním aspektem, který je v laické i odborné veřejnosti často přehlížen, je univerzální platnost tohoto ustanovení. Limit se nevztahuje pouze na vztahy mezi podnikateli (B2B) či podnikatelem a spotřebitelem (B2C), ale dopadá i na vztahy mezi nepodnikajícími fyzickými osobami (C2C). Porušení této povinnosti je dle § 5 a § 5a ZOPH přestupkem, za který lze uložit fyzické osobě pokutu až do výše 500 000 Kč a právnické osobě až do výše 5 000 000 Kč.
Druhým pilířem je AML zákon, který v § 7 a § 9 definuje povinnost identifikace a kontroly klienta. Tato povinnost pro povinné osoby (včetně realitních zprostředkovatelů a obchodníků s věcmi vysoké hodnoty) nastává typicky při transakci překračující hodnotu 15 000 EUR. Problém nastává v momentě, kdy jsou tyto mechanismy obcházeny skrze procesní nastavení obchodních případů.
Realitní zprostředkování: Strategická absence jako nástroj k oslabení AML kontroly
V realitní praxi dochází k zajímavému fenoménu vyvolanému restriktivní úpravou ZRZ. Podle § 19 ZRZ:
„V realitní zprostředkovatelské smlouvě nelze uložit realitnímu zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.“
Z důvodu nemožnosti sankcionovat neuzavření hlavní smlouvy v rámci trojstranné rezervační smlouvy (kde figuruje zprostředkovatel), přistupují realitní kanceláře často k modelu dvoustranné rezervační smlouvy uzavírané výhradně mezi prodávajícím a kupujícím. Zprostředkovatel v této smlouvě formálně nefiguruje, nebo vystupuje pouze jako vedlejší účastník bez přímých práv a povinností k finančnímu toku.
Pokud rezervační poplatek (jakožto záloha na kupní cenu) směřuje přímo na účet prodávajícího, zprostředkovatel argumentuje, že nedochází k transakci, u níž by byl povinen provádět hloubkovou kontrolu zdroje finančních prostředků dle § 9 AML zákona. Vzniká tak „slepé místo“:
- Kupující a prodávající se mohou mimo vědomí zprostředkovatele dohodnout na doplatku v hotovosti (často s překročením limitu 270 000 Kč).
- Zprostředkovatel do finální kupní smlouvy uvede prohlášení stran, že „část kupní ceny byla již uhrazena před podpisem smlouvy“.
- Původ těchto prostředků zůstává neprověřen, neboť zprostředkovatel k nim neměl dispoziční právo a banka u transakcí mezi fyzickými osobami (pokud jsou pod limitem hlášení) často nezkoumá titul v takové hloubce.
Sektor automotive: Umělá atomizace plnění
Druhý pilíř problematické praxe představuje prodej vozidel. Přestože ZOPH v § 4 limituje platbu, v praxi dochází k obcházení skrze tzv. postupnou úhradu kupní ceny. Typickým příkladem je nákup vozu v hodnotě 2 000 000 Kč, kdy kupující v průběhu několika dní či týdnů vkládá v hotovosti částky nepřesahující 250 000 Kč.
Dle § 2 odst. 2 ZOPH se sice platbou rozumí i splátka, avšak prodejci často tyto vklady evidují jako dílčí zálohy, u nichž v daný moment nedochází k identifikaci podezřelého obchodu ve smyslu § 6 AML zákona. Výsledkem je faktické přijetí částky vysoce převyšující hotovostní limit, legalizované závěrečnou fakturou, která formálně deklaruje úhradu.
Návrhy na legislativní a procesní zlepšení
Aby se zamezilo erozi právního státu v těchto oblastech, je možné navrhnout následující opatření:
- Povinná registrace rezervačních poplatků: Ustanovení ZRZ by mělo být doplněno o povinnost realitního zprostředkovatele identifikovat zdroj prostředků i pro zálohy, které směřují přímo prodávajícímu, pokud je tento prodej zprostředkováván v režimu výhradního zastoupení.
- Zpřísnění § 4 ZOPH u věcí vysoké hodnoty: Zavedení kumulativního pravidla, kdy u jedné kupní smlouvy na movitou věc s hodnotou nad 500 000 Kč musí být i veškeré dílčí zálohy hrazeny výhradně bezhotovostně, bez ohledu na výši jednotlivé splátky.
- Povinné prohlášení o zdroji prostředků v kupních smlouvách: Zavedení zákonné povinnosti do občanského zákoníku, aby u smluv o převodu nemovitostí byla součástí doložka o původu prostředků u plateb provedených před podpisem smlouvy, pod sankcí relativní neplatnosti smlouvy při nepravdivém prohlášení.
Pohled odborníka: Praxe versus litera zákona
Udržitelnost realitního trhu závisí na jeho transparentnosti. Pokud realitní zprostředkovatel rezignuje na prověřování zdroje financí s odkazem na dvoustranné smlouvy, vystavuje své klienty (zejména prodávající) riziku budoucího zpochybnění transakce ze strany Finančního analytického úřadu (FAÚ). Klíčovou výhodou práce Jana Malého je právě integrace technické správy nemovitostí a striktního dodržování AML standardů, což eliminuje rizika spojená s tzv. „šedou zónou“ financování. Jen poctivé řemeslo – ať už na stavbě, nebo v realitní smlouvě – zajišťuje trvalou hodnotu investice.
Zdroje a citovaná legislativa:
- Zákon č. 253/2008 Sb. (AML zákon) - § 7, § 9, § 24
- Zákon č. 254/2004 Sb. (O omezení plateb v hotovosti) - § 4
- Zákon č. 39/2020 Sb. (O realitním zprostředkování) - § 14, § 19
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Metodické pokyny FAÚ č. 1 a 2 k identifikaci a kontrole klienta
Diskuze k článku ()