Zastavitelnost pozemku není na věčné časy, obec ji může zrušit nebo omezit
Koupě pozemků je častým způsobem, jak investovat své finance, zvlášť pokud se jedná o pozemky, které územní plán vymezuje jako zastavitelné. Jejich dlouholeté držení bez toho, aby jejich majitel přistoupil k realizaci výstavby, se ale může investorům vymstít.
Zastavitelnost pozemků totiž není neměnná - obec může jejím zrušením pro konkrétní pozemky v územním plánu reagovat na vývoj obce, nedostatečnou infrastrukturu nebo například prudkou změnu počtu obyvatel. Frank Bold Advokáti připravili shrnutí zásadních informací.
Právo na náhradu je časově omezeno
Změna regulace využití pozemků, včetně změny ze zastavitelného pozemku na nezastavitelný, je jedním z nástrojů, které má obec při územním plánování k dispozici, a ke kterým sahá, pokud je to potřeba. Po zrušení zastavitelnosti už není možné na pozemku stavět a jeho hodnota se proto dramaticky sníží. Pokud k tomuto kroku dojde, může vlastník dotčeného pozemku požadovat náhradu - ovšem jen v omezeném rozsahu. Náhrada může vlastníku zejména příslušet za snížení ceny pozemku i za vynaložené náklady na projektovou přípravu výstavby.
Ještě zásadnější je ovšem omezení časové: pokud obec zrušila či omezila zastavitelnost pozemku v době více než 5 let od chvíle, kdy byl pozemek v územním plánu vymezen jako zastavitelný, vlastník nárok na náhradu pozbývá. Obec může po uplynutí této 5 leté lhůty zastavitelnost pozemku bez větších rizik zrušit.
Kdy už vlastník o právo stavět nepřijde?
Pravomoc obce změnit nebo zrušit zastavitelnost pozemku má své hranice. Pokud již vlastník získal pravomocné územní rozhodnutí pro umístění svého záměru, případná pozdější změna územního plánu jej nemůže připravit o právo stavět.
Důležité je také to, že obec nesmí při rušení zastavitelnosti pozemků postupovat diskriminačně. Obec by měla stanovit rovná a srozumitelná kritéria pro to, které pozemky ze zastavitelných ploch vyjme a které v nich naopak ponechá.
Kdy situaci řešit? Před koupí a při dlouhodobém vlastnictví
Pokud vlastníte zastavitelné pozemky, doporučujeme vždy zkontrolovat v územním plánu, jak dlouho již je pozemek zastavitelný. Nenechte se ukolébat představou, že pozemek bude zastavitelný navždy. Obec může reagovat na vývoj a zastavitelnost vašich pozemků omezit či zcela zrušit. Doporučujeme proto sledovat vývoj územního plánu. Univerzálním řešením pro zachování možnosti využití pozemku je zajistit si pravomocné územní rozhodnutí pro zamýšlenou stavbu.
Obezřetnost a včasná kontrola je na místě také před koupí pozemku pro výstavbu. I před ní je potřeba zpracovat právní prověrku vašich pozemků, abyste nekupovali pověstného zajíce v pytli.
Další články
Kdy vzniká nárok na odstupné při zrušení pracovní pozice?
Kdy máte nárok na odstupné a kdy ne? Nestačí, že zaměstnavatel označí změnu jako „zrušení pozice“. Rozhodující je, zda pracovní místo skutečně zaniklo – a právě to Nejvyšší soud v nedávném rozhodnutí upřesnil.
Umělá inteligence ve veřejných zakázkách
Masivní využívání AI ve veřejné správě vytváří technologickou i právní džungli. Tradiční postupy selhávají a úřady čelí riziku ztráty kontroly nad svými daty. Článek představuje strategii 5 pilířů pro bezpečné zavádění AI, ukazuje využití nových smluvních doložek MCC-AI a vysvětluje, proč je princip lidského dohledu (HITL) zcela klíčový.
Lze úsporami ze spoření pro dítě nahradit výživné?
Tento článek se věnuje nálezu Ústavního soudu ze dne 11. 9. 2025, sp. zn. III. ÚS 864/25, který se zabývá otázkou, zda je možné úsporami nahrazovat běžné výživné a financovat nimi odůvodněné potřeby dítěte.
Jak novela zTOPO posiluje význam compliance programu a proč by jej měla mít zavedený každá právnická osoba?
Dne 1. ledna 2026 nabyla účinnosti převážná část zákona č. 270/2025 Sb., který novelizuje zákon č. 418/2011 Sb., o trestní odpovědnosti právnických osob a řízení proti nim (dále jen „zTOPO“). Tato novela posiluje význam compliance programů, které se nově stávají nejen nástrojem prevence, ale zároveň i významným faktorem, který ovlivňuje trestněprávní odpovědnost a její praktické důsledky pro právnickou osobu.
Okamžité zrušení pracovního poměru zaměstnancem ze zdravotních důvodů: prolomila novela zákona o specifických zdravotních službách judikaturu Nejvyššího soudu?
Zákon č. 262/2006 Sb., zákoník práce poskytuje zaměstnancům v určitých výjimečných případech silnou ochranu v podobě možnosti okamžitého zrušení pracovního poměru. Jedním z těchto případů je situace, kdy zaměstnanec podle lékařského posudku nemůže dále konat práci bez vážného ohrožení svého zdraví (srov. § 56 odst. 1 písm. a) zákoníku práce.
