Jak město při prodeji části svých budov zajistí zachování kvality v lokalitě? Právním zajištěním podmínek prodeje

V procesu prodeje je možné stanovit zájemcům o koupi konkrétní podmínky, kterým musí nabídky zájemců vyhovovat a které ovlivní rekonstrukci budov či jejich využití. Město a vybraný zájemce tyto podmínky po výběru vítězné nabídky právně zakotví ve smlouvě, kterou spolu uzavřou. Návrh znění této smlouvy by měl být zveřejněn spolu se záměrem prodeje.

Požadavek: rekonstrukce budov v konkrétním termínu

Vybraný zájemce o koupi se smluvně zaváže k rekonstrukci prodávaných budov do určitého data. V opačném případě město nemá jistotu zda a kdy k rekonstrukci a tedy ke zkvalitnění celé lokality po prodeji dojde.

Požadavek: konkrétní podoba budov po rekonstrukci

Město může mít také požadavky na výslednou podobu rekonstrukce bytových domů. Do nich lze zahrnout konkrétní parametry jako je dispoziční řešení bytů, kvalita rekonstrukce, řešení energetických úspor, parkování nebo veřejného prostoru. Patří sem i požadavky na realizaci veřejné infrastruktury či občanské vybavenosti.

V některých případech postupují města tak, že zajistí architektonickou soutěž na řešení veřejného prostoru a s vybraným zájemcem sjednají, že veřejný prostor či infrastruktura bude řešena podle vítězného architektonického návrhu. Totéž platí i o parametrech samotné rekonstrukce budov. Město si může stanovit detailní požadavky na rekonstrukci či dokonce zajistit projektovou dokumentaci, kterou “prodá” spolu s domy a smluvně zaváže vybraného zájemce provést rekonstrukci podle této dokumentace. Výhodou tohoto postupu je poměrně velká míra kontroly města nad výsledkem, nevýhodou pak nižší atraktivita pro investora právě kvůli nutnosti držet se již zpracované dokumentace.

Podstatné je, že pokud je vliv města na výslednou podobu rekonstrukce a řešení veřejného prostoru, vybavenosti nebo infrastruktury výrazný a město má rozhodující vliv na výslednou podobu záměru, je dle rozhodovací praxe Soudního dvora EU i Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže nutné při procesu postupovat podle zákona o zadávání veřejných zakázek (ZZVZ). V takovém případě proces prodeje podléhá některému z typů zadávacích řízení podle ZZVZ a s tím souvisejícím povinnostem. Město by proto mělo dopředu zvážit, nakolik je pro něj žádoucí mít na výslednou podobou záměru rozhodující vliv.

Požadavek: konkrétní způsob využití budov

Město by mělo uvažovat nad konkrétním způsobem využití prodávaných budov. Existujícím limitem je přitom samozřejmě územně plánovací dokumentace. Nad rámec toho však město může smluvně omezit investora v konkrétním způsobu využití prodávaných budov, například tehdy, pokud panuje obava, že budovy by byly využívány v rozporu s jeho zájmy (např. pokud hrozí, že se v budoucnu v oblasti vytvoří vyloučená lokalita). Ve smlouvě je vhodné právně zajistit splnění závazků investora. Pro zajištění závazků lze přitom vybírat z celé řady právních institutů a jejich kombinací. Patří k nim například zástavní právo, smluvní pokuta, zákaz zcizení jednotek bez souhlasu města, věcná břemena zákazu výstavby o určitých parametrech, práva zpětného prodeje domů městu a další.

Při procesu prodeje i stanovení požadavků na investora je nezbytné aplikovat zásady nediskriminace (rovného přístupu k zájemcům), účelného nakládání s městským majetkem a další. Tedy při zvažování jakéhokoliv konkrétního postupu města je třeba těmto zásadám veškeré další jednání podřídit.