Finanční sankce při prodlení s placením nájemného za nájem bytu Zdroj: Fotolia

Finanční sankce při prodlení s placením nájemného za nájem bytu

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „Obč. zák.“), zakotvil v ust. § 2239 zákaz ujednání ukládajícího nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu a rovněž povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Zákaz sjednání smluvní pokuty se dle nejnovější judikatury Nejvyššího soudu České republiky vztahuje i na sjednání smluvních úroků z prodlení.[1]

Mgr. Kateřina Vášová

Mgr. Kateřina Vášová

advokátní koncipientka, GHS Legal, s.r.o.

Mgr. Kateřina Vášová

advokátní koncipientka, GHS Legal, s.r.o.

Zákaz smluvních úroků z prodlení

Sjednají-li si strany nájemní smlouvy jako účel smlouvy zajištění bytových potřeb nájemce a případně i členů jeho domácnosti, musí vzít při uzavírání smlouvy na zřetel zákonný zákaz ujednat si ve smlouvě povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu. Takové ujednání by bylo ujednáním zdánlivým a nepřihlíželo by se k němu.[2] Zákaz se dle Nejvyššího soudu ČR analogicky vztahuje i na sjednání smluvních úroků z prodlení, a to z toho důvodu, že tyto dva instituty jsou si velice podobné, kdy jejich funkce je takřka totožná; pokud by takové ujednání bylo ve smlouvě zahrnuto, jednalo by se o obcházení zákonného zákazu v ust. § 2239 Obč. zák. V odborné literatuře k této problematice již dříve někteří autoři vyjadřovali názor, že je-li v občanském zákoníku obsažen výslovný zákaz ujednat smluvní pokutu, tento zákaz by nemělo být možné obejít ani sjednáním vyššího úroku z prodlení.[3] Nejvyšší soud ČR tak tento závěr svým rozhodnutím potvrdil. 

Uvedený zákaz sjednání úroků z prodlení ale neznamená, že pokud se nájemce dostane do prodlení s placením nájemného, nebude mít pronajímatel nárok na žádné úroky z prodlení. V takovém případě může pronajímatel po nájemci požadovat pouze zaplacení zákonných úroků z prodlení stanovených dle vládního nařízení[4] v souladu s obecným ust. § 1970 Obč. zák.

Institut smluvní pokuty, stejně jako institut úroků z prodlení, slouží především k motivaci dlužníka dluh splnit. Nájemce je v postavení slabší smluvní strany, proto je zakotven zákaz sjednání smluvní pokuty v jeho neprospěch, který se použije i ve vztahu ke sjednání smluvních úroků z prodlení.

Náhrada škody

Uvedený zákaz se nicméně nevztahuje na právo pronajímatele požadovat zaplacení náhrady škody, která mu prodlením nájemce vznikla. Pronajímatel se však může v souladu s ust. § 1971 Obč. zák. domáhat zaplacení náhrady škody pouze v části, která převyšuje zákonné úroky z prodlení.

Z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR

Nejvyšší soud ČR se o uvedené problematice zmínil ve svém rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019. V daném rozhodnutí se vyjádřil především k výše uvedenému zákazu smluvních úroků z prodlení, ale taktéž zopakoval svůj názor týkající se užívání předmětu nájmu po skončení doby nájmu. Nejvyšší soud tak uvedl, že nedojde-li k vyklizení předmětu nájmu po skončení doby nájmu, jedná se stále o užívání předmětu nájmu. Vyklizení nemovité věci v sobě zahrnuje i odevzdání věci pronajímateli tak, aby k ní pronajímatel měl volný přístup a nadále s ní mohl disponovat; pokud předmět nájmu není předán při skončení nájmu pronajímateli, má pronajímatel až do doby, kdy mu je odevzdán, právo na náhradu za užívání bytu nájemcem ve výši ujednaného nájemného. Toto právo pronajímatele se opírá o skutečnost, že ačkoliv nájem formálně skončil, nájemce pokračuje v užívání bytu/domu, pronajímatel s ním tak nemůže disponovat a pronajmout ho odlišenému nájemci. Do okamžiku předání bytu/domu má proto pronajímatel právo požadovat zaplacení nájemného.

Nejvyšší soud se na závěr vyjádřil k zákonnému zákazu smluvních úroků z prodlení, kde konstatoval: „I při prodlení s placením nájemného za nájem bytu se uplatní obecná úprava důsledků prodlení obsažená v o. z. pro závazkové vztahy, nicméně s přihlédnutím k relativně kogentní úpravě nájmu bytu. Obecně platí, že úrok z prodlení má působit na dlužníka, aby dluh uhradil včas, a zároveň má věřiteli nahradit újmu, která mu vznikla opožděným plněním, aniž by ji musel vyčíslovat a prokazovat. Jde-li o motivační funkci úroků z prodlení, nepochybně platí, že i v případě nájmu bytu je nájemce k včasnému placení nájemného rovněž motivován i možnou ztrátou bydlení, neboť včasné a řádné neplacení nájemného je jedním z taxativně vymezených důvodů, pro které může pronajímatel nájem vypovědět.

Podle § 2239 o. z. nelze utvrdit žádnou povinnost nájemce sjednáním smluvní pokuty. Smluvní pokutu si tedy nelze sjednat ani pro případ prodlení s placením nájemného. A protože smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta jsou instituty velmi blízké, funkčně téměř totožné, nelze si sjednat pro případ prodlení s placením nájemného nejen smluvní pokutu, ale ani smluvní úrok z prodlení...“[5]

Závěr

Jak judikoval Nejvyšší soud ČR, zákonný zákaz ujednání povinnosti nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu se aplikuje i na ujednání o zaplacení smluvních úroků z prodlení; je potřeba, aby na toto smluvní strany při uzavírání nájemní smlouvy dbaly a nedocházelo tak (ne)vědomému obcházení zákona.


[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019.

[2] Ust. § 2239 Obč. zák.

[3] Např. http://www.bulletin-advokacie.cz/smluvni-pokuta?browser=mobi.

[4] Nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku, veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřenských fondů a evidence údajů o skutečných majitelích.

[5] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019.

úroky nájem bytu smluvní pokuta nájem

Líbil se vám náš článek? Ohodnoťte ho, prosím.
Hodnotili 2 čtenáři

Diskuze k článku 0 komentářů

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejčtenější články